17 Ağustos 1999 Kocaeli depreminden sonra, İstanbul’da yıkıcı bir depreme maruz kalma tehlikesinin arttığı ve Türkiye’nin sanayi, ticaret, turizm, kültür ve eğitim ağırlığı en fazla ve dolayısıyla GSMH’sı en yüksek olduğu bu kadim şehrin depreme hazırlanması gereği, önemli bir gündem konusu olmuştur. İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), nüfusu ve ekonomik göstergeleri sürekli artan İstanbul için olası büyük bir deprem ve tsunami nedeniyle maruz kalınacak kayıpları tespit ettirmek ve kayıp risklerini azaltma stratejileri geliştirmek amacıyla üniversitelere bir çok araştırma yaptırmıştır. İstanbul‘un deprem dirençli bir şehre dönüştürülmesi amacıyla İBB, imar ve afet mevzuatının bazı maddeleri çerçevesinde şehrin bazı bölgelerinde yenileme projeleri başlatmıştır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞİDB), Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İstanbul Valiliği’nin projeleri yanı sıra özel müteahhitlik firmalarının gayrimenkul geliştirme amaçlı ticari faaliyetleri ve bazı yapı kooperatifleri girişimleri ile İstanbul’da çeşitli gelir grupları için yeni yerleşimler ve binalar üretilmiştir. Ancak, yeni imar ve yapılaşma kararlarında İBB’nin 2003 tarihli İstanbul Deprem Master Planı, 2009 tarihli İstanbul Çevre Düzeni Planı ve 2010 tarihli İstanbul Avrupa ve Anadolu Yakası Mikrobölgeleme Araştırmaları çalışmalarında yer alan risk azaltmaya yönelik bulgu ve önerilere gerekli özen gösterilememiştir. Örneğin, 2006’da yanlış strateji ve uygulamalarla başlatılan Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi, bugüne kadar geçen 17 seneye rağmen tamamlanamamış ve çok sayıda hak sahibinin halen süren çeşitli mağduriyetlere uğramasına neden olmuştur. 2006 yılında deprem risklerinin azaltılması amaçlı pilot alan seçilen ve bir çok bilimsel çalışma yapılan Zeytinburnu’nda, Bakırköy’de ve Fatih’te alt ve orta gelir grubunun mahalleleri dönüştürülmeyi beklerken, kamu alanlarına üst gelir gruplarına yönelik rezidanslar yapmak tercih edilmiştir. Her aşırı yağmurdan sonra İstanbul’un bazı semtlerinde dere taşkın yataklarında yapılmış binaların su altında kalması veya heyelanlar üzerindeki binaların çökmesi gibi olaylar ise diğer olumsuz örnekleri oluşturmaktadır.

Başta deprem olmak üzere, afet risklerinin azaltılmasına yönelik dönüşüm/yenileme ile ilgili 6306 sayılı yasa, 17 Ağustos 1999 depreminden 13 yıl sonra, 2012 yılında hayli geç kalınarak yürürlüğe sokulabilmiştir. Benzer şekilde, ilk kez yüksek yapı inşaat kurallarını da içeren yeni Türkiye Deprem Yönetmeliği ve Deprem Tehlike Haritası, 17 Ağustos 1999 depreminden 20 yıl sonra, 2019 yılında yürürlüğe girebilmiştir. 37 yıl önce yürürlüğe giren İmar Yasası, doğa ve insan kaynaklı tehlikelerin afete dönüşmesi risklerini azaltacak bir yapıya kavuşamadığı gibi, risk azaltmaya yönelik ilgili diğer mevzuatla bütünsellik de oluşturamamıştır.

Bu makalemde; TOKİ, İBB, ÇŞİDB ve bunlara bağlı resmi kuruluşların doğrudan veya aracı kuruluşlarla birlikte bugüne kadar İstanbul’da afet risklerini azaltma öncelikli olmak üzere, çeşitli amaçlarla üretilen konut sayıları ve maliyetleri ile bilgileri aktarmaya çalıştım. Bu kuruluşlardan yazışma yoluyla veya web sayfaları üzerinden elde ettiğim bilgileri aşağıda özetledim.

4 Ağustos 2022 tarihinde, ÇŞİDB’na CİMER üzerinden gönderdiğim 2203479180 sayılı bilgi isteme yazısında, 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası çerçevesinde Türkiye genelinde ve İstanbul’da 2012-2021 tarihleri arasında yapılan kentsel dönüşüm çalışmalarına yönelik olarak 13 adet soru sordum. Bu sorulardan İstanbul ile ilgili olanlar şunlardı: “a) İstanbul’da 2012-2021 yılları arasında 6306 sayılı yasaya göre kaç bina yıkılmış ve yenilenmiştir?, b) İstanbul’da 2012-2021 yılları arasında 6306 sayılı yasaya göre yıkılan ve yeniden yapılan binalarda emsal artışları en fazla ne kadar olmuştur. Bu binalarda hane sayıları en fazla yüzde kaç artmıştır?, c) Bugüne kadar 6306 sayılı yasaya göre yapılan dönüşüm işlerinde TOKİ yer almış mıdır?, d) TOKİ, 6306 sayılı yasa çerçevesinde kaç hane için kentsel dönüşüm yapmıştır?”

Bu sorularıma yanıt  olarak 23 Ağustos 2022 tarihinde yalnızca TOKİ tarafından yapılan açıklama şöyledir: “İdaremizce, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında belirlenen riskli alan ve rezerv yapı alanları içerisinde Bakanlıkça yetkilendirilen bölgelerde yalnızca projelendirme ve yapım süreçleri yürütülmekte olup söz konusu başvurunun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nce değerlendirilmesi gerektiği hususunda; bilgilerinizi ve gereğini arz ederiz.” Halbuki, Türkiye ve İstanbul ile ilgili 13 sorumun içerisinde doğrudan ÇŞİDB’nı ilgilendiren ve kendisine bağlı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü arşivlerinde mevcut olması gereken bilgiler istemiştim. Ama, ÇŞİDB nedense sorularımı yalnızca TOKİ’ye yönlendirip oradan yanıtlanması yolunu seçti. 

Yanıt böyle olunca, bu kez bana önerilen adrese, yani ÇŞİDB Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’ne, CİMER aracılığıyla 23 Ağustos 2022 tarihinde 2203810464 sayılı bir yazıyla şu soruları sordum: “1) İstanbul’da 6306 sayılı yasaya göre ilan edilen afet riskli alan ve rezerv alanların sayısı ve alan ölçüleri hektar olarak ne kadardır?, 2) İstanbul’da 6306 sayılı yasaya göre riskli alan ilan edilen alanların içerisinde kalan bina sayısı ne kadardır? , 3) İstanbul’da 6306 sayılı yasaya göre toplam kaç bina yıkılmıştır? Bu binalardaki toplam konut ve işyeri sayısı ne kadardır?, 4) İstanbul’da 6306 sayılı yasaya göre riskli alanlarda ve bina /parsel bazında yapılan toplu dönüşüm yapılan ve hak sahiplerine teslim edilen toplam konut ve işyeri sayısı ne kadardır?, 5) İstanbul’da 6306 sayılı yasaya göre ilan edilen rezerv alanlarda mevcut hane sayısı ne kadardır?, 6) İstanbul’da 6306 sayılı yasaya göre ilan edilen riskli alanlarda veya parsel/bina bazında riskli yapı dönüşüm süreçlerinde nüfus artış oranları en az ve en fazla yüzde olarak kaç olmuştur?, 7) İstanbul’da 6306 sayılı yasaya göre yıkılan ve yeniden yapılan binalarda emsal artışları en fazla ne kadar olmuştur. Bu binalarda hane sayıları en fazla yüzde kaç artmıştır?, 8) 2012-2022 yılları arasında 6306 sayılı yasa ile yapılan yenileme/dönüşüm projeleri için Türkiye geneli ve İstanbul ili için dönüşüm özel hesabı gelir ve giderleri ne kadardır?, 9) İstanbul’da 6306 sayılı yasaya göre yapılan dönüşüm işlerinde TOKİ yer almış mıdır?, 10) TOKİ, İstanbul’da 6306 sayılı yasaya göre kaç hane için kentsel dönüşüm yapmıştır?” 

Yukarıdaki on adet soruma, ÇŞİDB Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü'nden 8 Eylül 2022 tarihinde tarafıma gelen ve oldukça kısa olan yanıt şöyle: “Başvurunuz yetkili birimlere iletilmiş olup, gönderilen yanıt uyarınca; İstanbul’da riskli yapı tespiti yapılan 77.636 adedi yıkılmıştır. Yıkılan binalarda 357.562 birim konut, 50.736 birim işyeri olmak üzere toplam 408.298 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Ayrıca, 08.09.2022 tarihinde Bakanlığımız ARAAD (Afet Riskleri Altındaki Alanların Dönüşümü) sisteminde yapılan incelemede; İstanbul ilinde 6306 sayılı Kanun uygulaması kapsamında toplam 190 aktif alanın büyüklüğü 40.323,25 Hektar olarak görüntülenmektedir. İmar planlarına ilişkin başvurunuz için ilgili ilçe belediyelerinden, diğer konulara ilişkin başvurularınız için Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve ilgili diğer Kurum ve Birimlerden bilgi alabileceğiniz hususu bilgilerinize sunulur.”  Yukarıda yazdığım on adet soruma neden bu kadar kısa yanıt verdiler anlamıyorum. Elemanları mı yok, arşivleri mi yok ya da zamanları mı yok? İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün arşivinde bu bilgilerinin olmaması ayrıca ilginç bir durum. Bu yanıttan tek öğrendiğim, İstanbul’daki toplam yıkılan konut sayısı ile toplam riskli alan yüzölçümü. On adet soruya bu kadar kısa ve kapalı yanıt verilince yeterli bilgi sahibi olduğumu söyleyemem.

Bakanlığın basına verdiği demeçlerden öğrendiğimiz kadarıyla, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası sonrası İstanbul’da bugüne kadar ÇŞİDB tarafından ilan edilen riskli alan sayısı 65’tir ve toplam 1.300 hektar büyüklüğündedir. Halbuki, bakanlıktan gelen yanıtta, 190 adet aktif alanda, 40.323 Hektar riskli alan ilan edildiği bilgisi verilmektedir. Yani, resmi olarak yayınlanan değerin 30 katı!

Yukarıda sorduğum on adet sorunun önemli bir bölümü yanıtsız duruyor. CİMER’e üçüncü kez tekrar aynı soruları sormak zaman kaybı olacak. Ben riskli alan ve rezerv alan yüzölçümlerini ayrı ayrı istemiştim. Acaba, yanıt verirken bu ikisini toplayarak mı yazdılar? Bu 40.323 hektarlık alanın içerisinde, 2012 yılında ilan edilen ve daha sonra Kanal İstanbul güzergahında kanal manzaralı inşaat furyası başlatılan alanlar var mıdır? Bu 40.323 hektar alanın içerisinde, İstanbul’da 2012 yılından bugüne kadar parsel bazında ilan edilen riskli binaların dönüşümünün yapıldığı alanlar var mıdır ve varsa ne kadardır?

Toplu Konut İdaresi (TOKİ) 2006’dan bugüne kadar İstanbul’da ne yapmış?

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na CİMER yoluyla sorduğum sorulara daha ayrıntılı bilgiler bulabilmek için TOKİ’nin internetteki web sayfasına girerek bir araştırma yaptım. TOKİ’nin 2985 sayılı Kanunla belirlenmiş ve 12 madde halinde sıralanmış birçok görevleri vardır. Kurum, yurt içi ve yurt dışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek; konut, altyapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak vb. bir çok iş ve işlemi yapma konusunda yetkilendirilmiştir. TOKİ’nin WEB sayfasında ‘projeler’ bölümüne girildiğinde, 19 başlık altında sınıflanmış proje başlıkları görülmektedir. Bu makalemizde, ilgili web sayfasında belirtilen afet konutu, alt gelir grubu, ikmal ihalesi, gelir paylaşımı, kentsel dönüşüm ve gelişim, konut ve sosyal donatı başlıkları altında bugüne kadar TOKİ tarafından İstanbul il sınırları içerisinde yapılmış projelerde konut sayıları, ihale bedelleri, tamamlanma durumları hakkında bir derleme ve değerlendirme yapılmıştır. Bu başlıklar altında verilen dökümdeki projelerin başlama-bitiş tarihleri hakkında bilgi olmadığını belirtmek isterim.

Afet konutu: Afet konut işi için TOKİ tarafından bugüne kadar 14 adet proje ihalesi yapılmış. Toplam ihale bedeli 1 milyar 201 milyon TL. Bunlardan 6 proje yüzde 100 oranında, 3 proje ise yüzde 80-90 arası oranda  bitmiş. Yani, toplam afet konutu projeleri için İstanbul’da TOKİ tarafından hedeflenen projelerin yüzde 43’ü gerçekleşmiş ve bunlar için harcanan meblağ 147 milyon 271 bin TL olmuştur. Hedeflenen konut sayısı 5.209, biten konut sayısı 1.528 olmuştur. Hedeflenen afet konutu sayısının bugüne kadar yüzde 29’u kullanılacak duruma getirilebilmiştir.

Alt gelir grubu: TOKİ internet sayfasındaki bilgilere göre alt gelir grubu için TOKİ’nin ihale ettiği toplam proje sayısı 2’dir. Projeyle, toplam ihale bedeli 18 milyon 687 bin TL olan 766 konut yapılması hedeflenmiştir. İhale bedeli 14 milyon 800 bin TL olan 678 konut yüzde 100 oranında tamamlanmış, 88 konut ise bitmek üzeridir.

İkmal inşaat: TOKİ, Başakşehir ilçesinde yarım kalmış bir inşaat projesindeki 448 konutun ikmal inşaatı için 78 milyon 553 bin TL bedelle açtığı ihale sonucunda proje tamamlanmıştır. Ayrıca Silivri ilçesinde 93 milyon 772 bin TL ihale bedeli ile 598 konutluk bir projeye ikmal desteği vermiş, proje yüzde 94 oranında tamamlanmıştır. TOKİ’nin bu inşaatları hangi amaçla yaptığı konusunda bilgi yoktur.

Kentsel dönüşüm ve gelişim: Bugüne kadar TOKİ’nin İstanbul’da kentsel dönüşüm ve gelişim işleri adı altında ihale ettiği proje sayısı 32’dir. Bu projelerin toplam ihale bedeli 2 milyar 44 milyon TL civarındadır. Bu dönüşüm/gelişim projelerinin kapsadığı ilçe sayısı 13’tür (Fatih Sulukule, Başakşehir, Esenler, Kağıthane, Tuzla, Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa, Üsküdar, Kartal, Maltepe, Zeytinburnu, Ataşehir, Güngören). Projeler için hedeflenen toplam konut sayısı 13.566’dır. Bugüne kadar yüzde 90 ve üstü tamamlanan konut sayısı 10.199’dur ve toplam 1 milyar 150 milyona ihale edilmiştir. Yüzde 100 tamamlanan konut sayısı 5.730’dur ve ihale bedeli 299 milyon TL’dir. Bu proje çerçevesinde ilk başlayan kentsel yenileme uygulaması 2006 yılında Fatih Sulukule projesidir. 2006’dan bugüne kadar TOKİ’nin İstanbul için kentsel dönüşüm ve geliştirme başlığı altında yüzde 100 oranında tamamladığı projelere harcadığı bedel 299 milyon TL olduğuna göre, TOKİ’nin İstanbul’da deprem hazırlık amaçlı kentsel dönüşüm ve gelişim amacıyla her yıl ortalama 18 milyon TL harcayabildiğini söyleyebiliriz.

Gelir paylaşımı: TOKİ’nin ülkemizde uyguladığı bir başka proje biçimi gelir paylaşımı veya hasılat paylaşımı adıyla anılan uygulamalardır. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşmedir. Bu tür uygulamalar özellikle büyükşehirlerde kamuya ait ve rantı çok yüksek arsalar için TOKİ tarafından çok sık yapılan bir uygulama olmuştur. Çevrenizdeki eski boş maliye ve hazine  arsaları, kamuya ait lojman veya fabrikalara ait arazilerde yükselen yüzlerce üstü gökdelen rezidans, altı AVM olan yapılaşmalarda bu uygulamayı görebilirsiniz. Kadıköy’de Maliye Bakanlığına ait meteoroloji tesislerinin bulunduğu devasa arazide veya Maltepe’de Karayolları Müdürlüğüne ait lojmanların bulunduğu arazide yükselen ve mahallelerin imar ve peyzaj düzenini bozan, nüfus ve trafik yoğunluğunu arttıran 40 katlı gökdelenler bunlara örnektir. TOKİ, bugüne kadar İstanbul’da toplam bedeli 2 milyar 300 milyon olan ve taahhüt edilen toplam 15.552 konut için gelir paylaşımı projesi için ihale sözleşmesi yapmıştır. Gelir paylaşımı projelerinden 876 milyon 852 bin TL’ye ihale edilen 17 projedeki 9.990 konutun yüzde 100’ü tamamlanmıştır. İhale bedeli 355 milyon 436 bin TL olan 3 projenin ise yüzde 90’ı tamamlanmıştır. Toplam ihale bedeli 1 milyar 70 milyon TL olan 5 proje ise beklemededir. Tamamlanan ve satışa sunulan gelir paylaşımlı konut, ofis ve işyerlerinin satışından TOKİ’nin kasasına giren meblağı merak etmekteyiz.

Konut ve sosyal donatı: TOKİ’nin İstanbul’da ihale ettiği ve bitince satışa sunduğu diğer bir proje türü ise konut ve sosyal donatı başlıklı projelerdir. 2008 yılı başında Tuzla Aydınlı’da başlatılan ve bugün sayısı 31’e ulaşan benzer projeler halen sürüyor. Bugüne kadar 19.662 adet konut için yapılan toplam ihale bedeli 2 milyar 541 milyon TL olmuştur. 11.498 konutluk 17 projenin tümü, 4.872 konutluk 9 projenin yüzde 80 ile yüzde 98 arasındaki bölümü ve 3.292 konutluk 4 projenin ise yüzde 30 ile yüzde 40 arasındaki bölümü tamamlanmıştır. Yüzde 100 tamamlanan 17 projenin ihale bedeli 628 milyon TL civarındadır. En son yapılan ve %33 oranında tamamlanan Bahçeşehir Kayabaşı projesinde 3+1 daireler; taksit sayısı, peşinat durumu ve daire büyüklüğüne göre 1 milyon 100 bin lira ile 1 milyon 400 bin TL arasında fiyatlarla satıştadır. Taksit fiyatları 4.700 TL ile 10.500 TL arasında değişen bu konut projeleri ile, orta ve alt gelir grubu halkımızın depreme ve diğer doğal tehlikelere dayanıklı ve yaşanabilir mekanlara kavuşması nasıl sağlanacak?

TOKİ, 2006 yılından bugüne kadar geçen 17 yılda afet konutu, alt gelir grubu, ikmal ihalesi, gelir paylaşımı, kentsel dönüşüm ve gelişim, konut ve sosyal donatı başlıkları altında İstanbul il sınırları içerisinde toplam 56.371 konut projelendirmiş, bu projeler için toplam 8 milyar 77 milyon TL tutarında ihale sözleşmesi yapmıştır. Tüm bu projelerden ihale sözleşmesi bedeli 2 milyar 44 milyon TL olan 32.896 adet konut inşaatı yüzde 100 tamamlanmış, diğerleri tamamlanmayı beklemektedir. Yani, 17 yılda yapılan ihale bedelinin yüzde 25’iyle çeşitli amaçlar için yapılacak konutların yüzde 58’i tamamlanmış diğerleri ise sürüyor. Afet konutu olarak hedeflenen 5.209 konuttan 1.528’i ancak tamamlanabilmiştir. Bu projeler içerisinde, özellikle deprem kayıplarının azaltılmasına yönelik kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri için belirlenen 13.566 konut hedefi, 17 yılda ancak 5.730 konuta, alt gelir grubu için inşası tamamlanan konut sayısı ise 678 olmuştur. Halbuki, İstanbul’da tamamen ticari bir proje biçimi olan ve üst gelir grubuna lüks konut ve ofis üreten gelir paylaşımlı projelerde yapılan konut sayısı 10.000 ulaşmıştır.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Haziran 2019’dan bugüne kadar ne yaptı?

Haziran 20129’da İBB Başkanı seçilen Ekrem İmamoğlu göreve geldiğinde, Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü, Deprem Mühendisliği Ana Bilim Dalı tarafından hazırlanan İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi’ni masasında buldu. Beş farklı yönteme göre hazırlanan deprem kayıp senaryo sonuçları incelendiğinde, İstanbul’da deprem kayıplarını azaltma konusunda bir seferberlik anlayışı ile hareket etmek gerekiyor.

İstanbul’da 1 milyonun üzerinde bina ve 6 milyonun üzerinde daire ve iş yeri var. Son yıllarda yenilenen binalar olmasına rağmen yine de kaygı verici bir durum var. Bilimsel ölçümlere göre olası büyük bir depremden dolayı 83.000 binanın ağır hasar alacağı, yaklaşık 131.000 binanın da orta hasarlı olarak zarar göreceği anlaşıldı. Bu sonuç, ortalama 211 binanın bir anda kullanılamaz ve terkedilmesi gerektiğini göstermektedir. Deprem sonrası ortalama 2 milyon insanın acil barınma ihtiyacında olacağı, iyimser senaryoya göre en az 14.000 ölüm ve 8.000 ağır yaralanmayla karşılaşacağı anlaşılıyor. Bu nedenle, İBB yaptığı açıklamalarda, kentsel dönüşüm ve yenilemenin tüm kurumların ve vatandaşların taşın altına elini koymaları gereken çok önemli bir süreç olduğunu vurguluyor.

İBB yeni dönem yönetiminden aldığımız bilgilere göre son 3 yılda iştirak kuruluşları KİPTAŞ, İMAR AŞ, BİMTAŞ ve İstanbul Planlama Ajansı (İPA) işbirliğinde başlatılan kentsel yenileme ve dönüşüm girişimi ile 8.689 bağımsız birimden oluşan, 11.3 milyar TL yatırım bedeline sahip 9 proje tamamlanmış ve hak sahiplerine teslim edilmiş. 8 farklı bölgede, 4.606 bağımsız birimden oluşan 4 sosyal konut, 4 kentsel dönüşüm ve 1 kaynak geliştirme olmak üzere toplam yatırım değeri 5.3 milyar TL olan 9 projenin temeli atılmış. Şu anda toplam yatırım bedeli 10.4 milyar TL olan 5.160 bağımsız birimden oluşan 11 projenin yapımı İBB tarafından aktif olarak yürütülmektedir. İBB, 2022 yılı sonuna kadar Beşiktaş, Kadıköy ve Karanfilköy’de 3 dönüşüm projesi için 725 bağımsız birimin tahliye edilip yıkılması ile 2.900 kişinin riskli yapılardan kurtarılmasını planlamaktadır.

İBB Haziran 2019 öncesi yönetimden kalan bitmemiş projeleri ve yeni projeleri ile 2022 yılı sonuna kadar toplam ihale bedeli 27 milyar TL olan 19.180 konutun dönüşümünü gerçekleştirmiş olacaktır. Şu anda 8.689 konut hak sahiplerine teslim edilmiştir.

İBB, tüm projelerin ekonomik açıdan çok zorlu olduğu ve inşaat maliyetlerinin katlanarak arttığı bir dönemde üretildiğine dikkat çekiyor. Sosyal konut projelerinin yaşanabilir mekân odaklı tasarımsal özellikleri taşıdığı, tüm maliyet baskılarına rağmen dönemin en uygun ödeme koşulları ile sunulduğu vurgulanıyor. Son olarak temeli atılan Tuzla Aydınlık Evler projesinin metrekare birim fiyatı ile Türkiye’nin en ucuz sosyal konut projesi olduğu ve tüm zor ekonomik koşullara rağmen projelerin yapımlarının hızla ve özveriyle sürdüğü belirtiliyor.

KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt kentsel dönüşüm ve yenileme sürecinde hak sahiplerine güven ortamı tesis etmek adına bir sistem kurulduğunu belirtiyor. Buna göre hak sahibi payına düşen meblağı ya KİPTAŞ’a yapacak ya da banka kredisi çekecek. Bununla ilgili KİPTAŞ kefalet sistemi kuruyor. KİPTAŞ, borçlanmak isteyen hak sahiplerine finansal garantör olarak bankada kefil olacak. Bu sistemin en önemli  avantajı, inşaat maliyet fiyatına yenileme bedeli oluşturulması ve kâr amacı güdülmemesi.

İstanbul’da kentsel dönüşüm, yenileme ve yaşanabilir mekânlar oluşturma sürecinde yönetim ve ilgili paydaşlar arasında bir yönetişim ortamı oluşturmak adına, İBB Şehircilik Grubu şirketleri tarafından İstanbul Yenileniyor Platformu kuruldu. Yoğun ilgi ile karşılaşan platform bugüne kadar 38 ilçe ve 584 mahalleden, 468.904 kişiyi kapsayan 5.452 dönüşüm/yenileme başvurusu aldı. Alınan tüm başvurular, yaklaşık olarak 4.165 parsel, 12.151 yapı, 117.226 konut ve 10.770 ticari olmak üzere toplam 127.996 bağımsız birimi kapsıyor.

Deprem risklerinin azaltılması amacıyla İstanbul’da toplam kaç konut dönüştürüldü?

Yukarıdaki iki bölümde İstanbul’da bugüne kadar ÇŞİDB, TOKİ ve İBB’nin afet risklerini azaltma öncelikli olmak üzere çeşitli amaçlara yönelik projelerinden konut üretim ile ilgili erişebildiğimiz verileri kullanarak bir değerlendirme yaptım. Bu projeler içerisinde, özellikle deprem risklerini azaltma hedefli dönüşüm ve yenileme projeleri ile üretilen ve hak sahiplerine teslim edilen veya edilemeyen konut sayılarını ve maliyetlerini karşılaştırdım.

TOKİ, 2006 yılından bugüne kadar geçen 17 yılda afet konutu, alt gelir grubu, ikmal ihalesi, gelir paylaşımı, kentsel dönüşüm ve gelişim, konut ve sosyal donatı başlıkları altında İstanbul il sınırları içerisinde toplam 56.371 konut projelendirmiş, bu projeler için toplam 8 milyar 77 milyon TL tutarında ihale sözleşmesi yapmıştır. Bu projeler içerisinde afet risklerini azaltma odaklı olduğunu düşündüğümüz kentsel dönüşüm ve gelişim başlığı altında, ihale bedeli 299 milyon TL olan toplam 5.730 konut yapımının tamamlandığı ve hak sahiplerine teslim edildiği anlaşılmaktadır. Afet konutu olarak hedeflenen projelerden tamamlanan 1.528 konutu da bu sayıya eklersek, TOKİ’nin 2006 yılından bugüne kadar geçen 17 yılda İstanbul’da afet risklerini azaltma amaçlı 7.258 adet konut yaptığı anlaşılmaktadır. İstanbul’da çeşitli amaçlarla yapılan TOKİ projelerinde üretilen toplam 32.896 konuttan ancak 7.258’i, yani yüzde 22’sinin afet risklerini azaltma amaçlı yapıldığı anlaşılıyor.

İBB, bir bölümünü önceki yönetimden devraldığı projeleri dahil ederek, son 3 yılda afet risklerini azaltma amaçlı kentsel dönüşüm projeleriyle, ihale bedeli 11.3 milyar TL olan toplam 8.689 konut inşasını tamamlamış ve hak sahiplerine teslim etmiştir.

ÇŞİB Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü'nden CİMER yoluyla alınan bilgilere göre afet risklerini azaltma amaçlı 77.636 adet bina, yani 357.652 konut yıkılmıştır. Ancak, bu çalışmaların hangi yıl başladığı, bütçesinin ne olduğu, ne kadar binanın veya konut ve işyerinin inşasının bitirilip hak sahiplerine teslim edildiği vb hakkında bilgiler verilmemiştir.

TOKİ’nin resmi web sayfasından alınan bilgilere göre, İstanbul’da afet konutları projeleri ve afet riskleri azaltma amaçlı dönüşüm projelerinde biten ve bitmeyen toplam konut sayısı 18.775’tir. İBB’nin afet risklerini azaltma amacıyla son üç yılda yaptığı projelerde biten ve bitmeyen konut sayısı ise toplamda 18.455’dir. Yani TOKİ’nin 2006’dan bugüne kadar ve İBB’nin 2019’dan bugüne kadar yaptığı projelerde biten ve bitmeyen konut sayısı toplam 37.230’dur.

CİMER’den gelen yanıtta afet risklerinin azaltılmasına yönelik olarak belirtilen projelerdeki 357.562 birim konut, 50.736 birim işyeri olmak üzere toplam 408.298 bağımsız bölüm sayısından TOKİ ve İBB’nin bugüne kadar İstanbul’daki afet ve dönüşüm projelerindeki konut sayısının toplamı olan 37.230’u çıkardığımızda, geriye kalan 371.068 konutun hangi kurumlar tarafından, hangi amaçla, hangi gelir grubu için, hangi risk azaltma planına göre ve nerelerde yapıldığı konusunda bilgi yoktur. ÇŞİB Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü bu konuda açıklama yapmalıdır. Bu sayı içerisinde, İstanbul’da bazı ilçelerinde ilan edilen parsel bazında riskli yapılar için özel sektör müteahhitleri tarafından 6306 sayılı yasaya dayanılarak, kentsel dönüşüm adı altında piyasa ve gayrimenkul geliştirme işleri şeklinde ve çoğunluğu üst gelir grubuna yönelik olarak yapılmış projeler var mıdır? Varsa bina ve konut sayıları ve parsel büyüklükleri nedir?

İstanbul’u dolaşan biri olarak gördüğüm kadarıyla, çeşitli ilçelerin çeşitli mahallelerinde 6306 sayılı yasaya göre sürdürülen inşaat faaliyetlerinin çoğunluğu, özellikle Marmara Denizi kıyılarına yakın ve piyasa değeri yüksek alanlarda yer almakta ve üst gelir grubuna yönelik olarak parsel bazında yapılmaktadır. Bu tür inşaatların sayısının, ÇŞİB’nın yıktık dediği 77.636 adet riskli bina sayısı içerisindeki oranı acaba ne kadardır? İstanbul’da bina/parsel bazında yık-yenile olarak yapılan bireysel dönüşüm işlerinin 2012’den bugüne kadar ciro ve kârları ne olmuştur? ÇŞİB’nın 2012-2021 tarihleri arasında İstanbul’da kentsel dönüşüm adı altında yapılan işlerle ilgili gelir ve giderleri ne kadardır?

---------- o ----------