Değerli okurlar, Orta Vadeli Programda, etkin olmayan istisna, muafiyet ve indirimlerin kaldırılacağı ilan edildikten sonra geçtiğimiz yıl gayrimenkul vergilemesi ile ilgili kurumlar bakımından önemli değişiklikler yapılmıştı.

Gayrimenkul vergilemesi ilgili geçen yıl yapılan değişiklikler

Orta Vadeli Programda ilan edilen hedefler doğrultusunda, kurumların iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin satış kazançları için uygulanan yüzde 50 kurumlar vergisi istisnası geçen yıl kaldırılmış, değişikliğin yürürlüğe girmesinden önce iktisap edilen gayrimenkuller için müktesep haklar kısmen korunarak istisna oranı yüzde 25'e düşürülmek suretiyle devam ettirilmişti.

KDV bakımından uygulanan yüzde 100 istisna da kaldırılmış, ancak önceki iktisaplar yönünden korunmuştu.

Ayrıca gayrimenkullerin kısmi bölünmeye konu edilmesi imkânı 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren kaldırılmıştı.

Bunlara ilaveten kurumların gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen gelirlere uygulanan istisnalar da ihdas edildikten kısa bir süre sonra kaldırılmıştı.

Maliye Bakanı tarafından yapılan açıklamalar

Maliye Bakanı Mehmet Şimşek önceki bakanların aksine kamuoyuna çok sık açıklama yapıyor. Hatta teknik açıklamalara girdiği bile oluyor.

Bakan Şimşek'in gayrimenkul vergilemesi ile ilgili yaptığı açıklamaları şöyle özetleyebilirim:

- Enflasyonist etki yaratacak yeni vergi getirmeyeceğiz; katma değer vergisi genel oranını, kurumlar vergisini ve gelir vergisini artırmayacağız, ancak istisnaları, muafiyetleri, indirim oranlarını gözden geçireceğiz.

- Gayrimenkul üzerinden sağlanan rantları vergilendireceğiz.

Bu açıklamalar nasıl algılanıyor?

Her ne kadar bakan "Yeni vergi getirmeyeceğiz, vergi oranlarını artırmayacağız" dese ve kanundaki genel oranlar artırılmasa da yapılan düzenlemelerle bazı işlemlerde uygulanan vergi oranlarının artırıldığını görüyoruz.

Bu bir kelime oyunu bence.

Örneğin mevduat vb. gelirlerde nihai vergi niteliğindeki kanuni stopaj oranları artırılmasa da Cumhurbaşkanının yetkisine istinaden daha önce sıfır veya kanuni orandan düşük belirlenmiş oranların yükseltilmesi veya kanuni seviyesine getirilmesi bu işlemler yönünden verginin artırılması anlamına gelir.

Bir başka örneği KDV için verebiliriz. KDV'de uygulanan üç oranı (yüzde 1, yüzde 10 veya yüzde 20) artırmasak da, bazı mal veya hizmetlerin tabi olacağı orana ilişkin liste değişikliği yaparak pekala bazı malların oranını yüzde 1'den yüzde 10 veya yüzde 20'ye; bazı malların oranını ise yüzde 10'dan yüzde 20'ye yükseltebiliriz. Nitekim yakın zamanda bunun iki örneğini yaşadık. Bazı ürünlerde (temizlik ürünleri vs.) Cumhurbaşkanı kararı ile oranı yüzde 10'dan yüzde 20'ye çıkardık.

Çok kısa bir süre önce, tebliğ ile lokantalarda satılan gıda ürünleri için yüzde 1 olarak uygulanan KDV oranının yüzde 10 olarak uygulanacağını düzenledik.

Soruyorum sizlere, bu düzenlemeler vergi oranını artırmak değilse nedir?

"İstisna, muafiyet ve indirimleri gözden geçireceğiz" yönündeki açıklamalar, gayrimenkuller yönünden şu değişikliklerin yapılacağı şeklinde algılanıyor:

* Mevcut düzenlemeye göre gayrimenkuller iktisap edildiği tarihten itibaren beş yıl geçtikten sonra satıldığında elde edilen kazanç ne olursa olsun gelir vergisine tabi tutulmuyor. Yapılması düşünülen değişiklikle, elde tutma süresi ne olursa olsun (yani beş yıl geçse bile) elden çıkarma kazançlarının tamamı geliri vergisine tabi tutulacak.

* Eski iktisaplar yönünden yüzde 25 olarak devam eden gayrimenkul satış kazancı istisnası tamamen kaldırılacak.

* Şahsen elde edilen mesken kira gelirleri için uygulanan istisna kaldırılacak.

* Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) ve gayrimenkul yatırım fonlarından (GYF) elde edilen gelirlere uygulanan mevcut vergi avantajları kaldırılacak.

Bu açıklamalara ilişkin değerlendirmelerim…

Açıklamalarıma geçmeden önce yapılacak değişikliklerin müktesep hakları koruması gerektiğini belirtmek isterim. Aksi halde bu düzenlemeler Anayasaya aykırı olacaktır. Örneğin gayrimenkul satış kazançları, iktisap tarihine bakılmaksızın vergilendirilecekse, değişiklikten önce iktisap edilen gayrimenkuller için eski hükümler uygulanmalıdır. Yani bunlar iktisaptan itibaren beş yıl geçtikten sonra satılırsa, satış kazancının vergiye tabi tutulmayacağı açıkça belirtilmelidir.

Şimdi açıklamalara geçebiliriz.

* Şehir rantlarının vergilendirilmesi meselesi her dönemde konuşulur. Eğer amaçlanan değer artış kazançlarını vergilendirmekse, yapılması düşünülen değişiklik ileride doğacak değer artışlarını vergilemeyi sağlayacaktır. Şehir rantlarını gelir vergisi içinde mi, yoksa özel bir değer artış vergisi kapsamında mı vergilendireceğimiz hususunu tartışmamız gerekir. Bence hâlihazırda bu konu yeterince tartışılmamıştır. Üstelik bugüne kadar çok önemli projelerde elde edilen gelirler vergiye tabi tutulmamıştır. Bundan sonraki kazançları vergilendirmenin ne derece yeterli ve adil olacağını tartışmaya açıyorum.

* Süreye bağlı vergilendirme bence de haksız sonuçlar doğurmaktadır. Örneğin beş yıl dolmadan bir gün önce satılan gayrimenkullerde satış kazancı vergiye tabi tutulurken, beş yıl dolduktan sonra yapılan satışlardan hiç vergi alınmaması haksız bir uygulamadır. Bu nedenle süreye bağlı kademeli bir vergilendirme kurgusu daha adil bir uygulama olacaktır.

* Gayrimenkul satış kazancı istisnasının kurumlar vergisi yönünden kaldırılması çok büyük bir sorun yaratmaz. Çünkü enflasyon düzeltmesi ile maliyetler güncel değerlere belli ölçüde getirilmiştir. Ancak KDV istisnasının kaldırılmaması gerekir. Eğer kaldırılacaksa da binalarda KDV oranının genel oranın altında (arsalara ilişkin oranda yani yüzde 10 olarak) belirlenmesi isabetli olacaktır.

*  Gerçek kişilerce 2024 yılında elde edilen mesken (konut) kira gelirlerinin 33 bin TL'si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konu kira gelirleri bu tutarın altında ise bu gelirler için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmez. 2024 yılında 33 bin TL'nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2024 yılı için belirlenen 870 bin TL'lik sınırı aşanlar, 33 bin TL'lik istisnadan yararlanamazlar. Bu nedenle istisnanın kaldırılması yüksek kira geliri elde edenleri etkilemez, çünkü bunlar zaten bu istisnadan yararlanamamaktadır. Özetle, istisnayı kaldırmak sadece 33 bin TL'nin altında yıllık konut kirası elde eden Ahmet amca ve Ayşe teyzeleri etkiler. Maliyenin bu konuyu yeniden değerlendirmesinde yarar vardır. Çünkü düzenleme fazla bir tahsilat sağlamayacağı halde kamuoyundan çok ciddi bir tepki alır.

* Kurumlar yönünden GYF'lerden sağlanan gelirlere uygulanan istisnaları kaldırmayı anlayabilirim, ancak gerçek kişiler için geçerli istisnaları kaldırmayı doğru bulmuyorum. Çünkü böyle bir gelişme bu müesseseyi tamamen ortadan kaldırır. Bu konuyu tartışmak bile bence sorunlu!

Emlak vergisi ve harçları güncel değerler üzerinden alma arzusu

Maliyenin öteden beri emlak vergisi ve alım satım harçlarını gayrimenkullerin rayiç (güncel) değerleri üzerinden alma isteğini biliyoruz. Bu istek bazen Orta Vadeli program hedefi olarak da ifade ediliyor. Hatta değerli konut vergisi için böyle bir girişimde bulunulmuştu. Ancak yasal düzenleme eksikliği bu girişime çok ciddi bir tepki doğurdu ve bu konuda fazlasıyla geri adım atılmak zorunda kalındı.

Halen emlak vergisi ve harçlar takdir komisyonları tarafından takdir edilen (ve izleyen yıllarda yeniden değerleme oranları ile artan) ve gerçek değerlerin oldukça altında olan değerler üzerinden tahsil ediliyor. Ancak vergi oranları bu değerler dikkat alınarak belirlenmiş olduğu için yüksek belirlenmiş bulunuyor.

Şimdi siz bu değerleri güncel değerlere bağlarsanız aynı vergi oranlarını sürdüremezsiniz. Eğer oranları düşürmezseniz harçlar açısından çok yüksek işlem vergileri ödenmesine neden olursunuz, ki bu durum "işlem vergilerinin" niteliğine aykırıdır.

Aynı şekilde emlak vergisine güncel değerlerin esas alınması da çok yüksek emlak vergisi (servet vergisi) ödenmesine neden olur, ki bu da yine başta Ahmet amca ve Ayşe teyzelerden olmak üzere vatandaşlarımızdan  çok tepki alır. Yani güncel değerleri emlak vergisine esas almak, vergi oranının kesinlikle düşürülmesini gerektirir.