"İnşa edersen, gelecekler."

Düşler Tarlası (Field of Dreams) filminin bu ünlü repliği 1990'larda iş dünyasının mantrası olmuştu neredeyse. Bir şey inşa ederseniz veya yatırım yaparsanız sonunda insanlar gelip bunu kullanacak ya da alacaklardır şeklindeki bu yaklaşım aslında temel pazarlama ilkesiyle çelişen bir durumdu: Öyle ya önce ihtiyaç olmalı, ihtiyaç belirlenmeli, onun karşılanması da akabinde olmalıydı.

İhtiyaç değil de üretim temelli bu tutumun Çin'deki inşaat sektörünü son on yıldaki durumunu iyi özetlediği söylenebilir.

İki yıl kadar önce Çin'in Twitter'ı Weibo'da yayınlanan bir video gündem olmuştu: Kuş uçmaz kervan geçmez hiçbir özelliği olmayan 370 bin nüfuslu Dushan bölgesinde 5.7 milyar dolar tutarında emlak yatırımı yapılmıştı. Örneğin Guiness Rekorlar'ına girme umuduyla 99.9 metre yüksekliğinde tamamen ahşaptan büyük bir bina inşa edilmişti. Bunun gibi atıl projelere bu kadar parayı borçlanarak gömen yerel yönetimin rüyası bir çekim merkezi yaratıp bölgenin makus talihini değiştirmekti!

Paris'in küçük ölçekli bir replikası olarak 2007'de inşa edilmeye başlayan Tianducheng'de doluluk oranı 2017'de sadece yüzde 30'a ulaşabilmişti.

* * *

Dushan tekil bir örnek değil. Çin'de benzerine çok sık rastlanan hayalet kentlerden, bir tek katında bile kiracı olmayan gökdelenlerden, kullanılmayan altyapı yatırımlarından sadece biri.

Bugün Çin'de yaklaşık 30 milyon kadar satılmamış emlak stoğu olduğu tahmin ediliyor. Bütün bir Almanya nüfusunun barınmasına yetecek kadar ev demek bu. Ayrıca daha ziyade yatırım amacıyla alınmış ve henüz oturulunmayan hane sayısı da yaklaşık olarak 100 milyonu ulaşmış durumda. Yani 260 milyon kişinin barınma ihtiyacını karşılayacak kadar emlak boş duruyor.[1]

Ev sahibi olmak ve gayrimenkul yatırımı Çin'de önemli bir değer. Hiç kuşkusuz bunda alternatif yatırım araçlarının sınırlı olmasının yanı sıra emlak fiyatlarının son yirmi yılda baş döndürücü hızda artmasının etkisi var. 2004-2013 arasında 35 büyük şehirdeki yıllık ortalama emlak fiyat artışı yüzde 17 olarak gerçekleşti. Bir başka ifadeyle on yıl içinde emlak fiyatları yaklaşık 5 kat arttı.[2]  

Ev sahipliği oranı o kadar yüksek ki hanelerin yüzde 90'ında oturanlar mal sahipleri. Üstelik ev sahiplerinin yüzde 20'si birden fazla gayrimenkule sahip. Ortalama olarak aile servetlerinin yaklaşık yüzde 70'i gayrimenkul yatırımlarında.

Çin'de her yıl 15 milyon yeni emlak üretiliyor. ABD ve Avrupa'da toplam üretilen emlakın 5 katına tekabül ediyor bu rakam.[3]  

Sonuç olarak gayrimenkul sektörü ilgili yan sektörlerle birlikte Gayri Safi Yurt İçi Hasılanın (GSYİH) yüzde 30'u gibi büyük bir bölümünü oluşturuyor.

Gayrimenkul ve yan sektörlerin GSYİH içinde payı

İnsanlık tarihinin en büyük göçü

Bütün bunlara yol açan dinamik ise Çin'de 1980-2020 arasında yaşanan kırsaldan kentlere göçtür. 40 yıl içinde yaklaşık 300 milyon kişinin kırsal kesimden kentlere göç ettiği tahmin ediliyor. Bu insanlık tarihindeki en büyük kitlesel göç. Sadece Çin'i değil bütün dünya ekonomisini derinden etkileyen bir olgu bu. Şehirlere göçenler sadece müthiş bir emlak talebi yaratmakla kalmadı, en muhafazakâr tahminle dünya ekonomisine 1.1 trilyon doların üzerinde katkı sağladı.

2021 sonu itibarıyla toplam nüfusun yaklaşık yüzde 65'i şehirlerde yaşıyor. 40 yıl içinde nüfusu 7 kat, 10 kat hatta 250 kat artan şehirler var. Mesela 1980'de sadece 58 bin nüfuslu bir kasaba olan Shenzhen'de bugün 15 milyon kişi yaşamakta.

Üstteki resim Shenzhen'in 2009'daki hâli. Alttaki ise 1985'deki durumu.

Büyümenin motoru tekliyor

Bilindiği gibi Çin'de toprak mülkiyeti devlete ve kolektiflere ait. Özel ya da tüzel kişilerin toprak sahibi olması mümkün değil. Sadece kullanım haklarını belli bir süreliğine devralabilirler. Örneğin konut projeleri için azami kiralama süresi 70 yıldır. İşyeri projeleri içinse 50 yıl. Başka bir ifadeyle Çin'de satın aldığınız bir apartman dairesinin üzerine oturduğu arazinin mülkiyeti (toprak hakkı) size ait değildir. Daireniz kiralık bir arazi üzerinde bir anlamda misafirdir.

Çin'de son 25 yıldaki muazzam ekonomik gelişmenin motoru inşaat sektörü olmuştur.

Yerel yönetimler merkezi bütçeden gelen kaynakların yanı sıra kendi mülkiyetlerindeki arazilerin kullanım haklarını inşaat şirketlerine satarak elde ettikleri gelirleri de altyapı yatırımlarına yönlendirmişlerdir. Böylece bir yandan konut inşaatları diğer yandan da altyapı projeleriyle "yukarı yönlü spirial" şeklinde bir büyüme trendi hızlanmıştır.

Bunun ne kadar devasa büyüklüklerde olduğunu anlamak için iki veriye bakmak yeterlidir: Çin'de sadece üç yılda (2011-2013) kullanılan toplam çimento ABD'de yüz yılda (1901-2000) kullanılan toplam çimento miktarından fazladır! [4]     

2019 verilerine göre Çin dünyadaki yıllık toplam çimento tüketiminin yüzde 55.7'ni tek başına gerçekleştirmiştir. [5]    

Büyüyen emlak krizi

Yükselen fiyatlar emlak talebini artırmış, buna paralel olarak da arsa bedelleri artınca yerel yönetimlerin arsa arzından elde ettiği gelirler hızla büyümüştür.

Bu iştahın bir sonucu olarak emlak müteahhitlik şirketleri daha fazla proje gerçekleştirme yarışına girmiş ve nasılsa satılıyor diye dağa taşa siteler yapmaya başlamıştı. Şirketler projeleri daha maket üzerinde satıyor, üzerine bankalardan borçlanarak yeni projeler için arsa yatırımlarına girişiyorlardı.

2016'ya gelindiğinde emlak fiyatları o kadar artmıştı ki büyük şehirlerde yaşayan ücretlilerin ev almaları neredeyse imkansız hale gelmişti.

Yönetim, giderek artan balon endişesine karşın ilkin yumuşak tedbirleri uygulamaya koydu. Örneğin ailelerin ikinci bir emlak alması zorlaştırıldı. Bankalar aynı ailenin bireylerine ikinci emlak için kredi vermeyi durdurdu. Ancak bunun kolayı hemen bulundu. Eşler boşandı, böylece ikinci emlak için kredi kullanabildiler.

Talep tarafındaki çabalar sonuçsuz kalınca yönetim arz tarafında yeni tedbirlere başvurdu. Müteahhitlik şirketlerinin bankalardan kullandığı kredi limitleri düşürüldü. Maket üzerinden ev satışı yasaklandı, sadece belli bir oranda tamamlanmış apartmanların satışına izin verildi.

Geçen yıl çok konuşulan 300 milyar dolar borçla batan Evergrande emlak şirketi bu değişimin ilk kurbanı oldu.

Çünkü emlak şirketleri evleri proje aşamasında satıp elde ettikleri gelirleri yeni projelerin finansmanında kullanıyorlar. Dağa taşa yapılan çok sayıda projede satışların yavaşlaması haliyle emlak şirketlerinin finansman sorunu yaşamasına yol açtı.

Evergrande'nin ülke içinde ve ülke dışında hem bankalara hem de özel ve tüzel kişilere borcu var. Mağdurlar bununla da sınırlı değil: Parasını ödediği daireyi teslim alamayan aileler, inşaat işlerini yapan çok sayıda taşeron firma da listede. Sadece Evergrande'nin henüz tamamlayıp sahiplerine teslim etmediği daire sayısının 200 binden fazla olduğu tahmin ediliyor.

Evergrande tek örnek değil. Benzer durumda olan başka büyük emlak şirketleri de var.

Parasını ödeyip evlerini teslim alamayanlar bankalara olan kredi geri ödemelerini durdurup boykot başlattılar. Geçen Temmuz itibarıyla 80 farklı şehirde 230 emlak projesinden ev satın almış olan binlerce kişinin katıldığı bu boykot yayılma istidadı taşıyor. Tamamlanmamış evler için kullanılmış kredilerin toplam tutarının yaklaşık 43 milyar dolar olduğu tahmin ediliyor.

Evin belli bölümünü peşin, geriye kalanını da banka kredisiyle almış olan ev sahipleri ise evlerini teslim alamadıkları gibi banka kredilerini ödemek durumda kalıyorlar.

Buna çözüm olarak yönetim bazı emlak şirketlerine finansman sağlama yoluna gitse de çok sayıda projenin benzer durumda olması nedeniyle sorun kısa zamanda çözülecek gibi gözükmüyor.

Kısacası on binlerce kişi bu durumdan doğrudan etkilendi. Ama bunun yanı sıra gayrimenkul piyasası da ciddi olarak etkilendi. Emlak fiyatları gerilemeye başladı. 2022 yılında yeni ev fiyatlarındaki yüzde 1.4 daha düşeceği tahmin ediliyor. Haliyle yeni emlak alım iştahı çok ciddi oranda azaldı. Bu yıl emlak satışlarının yüzde 24.5 azalması bekleniyor. [6]

Dolayısıyla arsa talebi de azalınca yerel yönetimlerin gelirleri düşmeye başladı. Toplam gelirlerinin üçte birini arsa tahsisten elde ettikleri düşünülürse bu hiç de iyi bir haber değil.

[1] 'Ghost towns': Evergrande crisis shines a light on China's millions of empty homes, CNN, 15 Ekim 2021,

[2] Kaiji Chen, Yi Wen, China's Great Housing Boom, 11 Ekim 2017

[3] Can China's long property boom hold?, The Economist, 25 Ocak 2021

[4] How China used more cement in 3 years than the U.S. did in the entire 20th Century, The Washington Post, 24 Mart 2015

[5] The Global Cement Report, 13th Edition, International Cement Review, Cemnet.com

[6] China's 2022 property sector outlook worsens, home prices seen falling, Reuters, 7 Eylül 2022