Geçen Perşembe yayınlanan, faizdeki indirimin ikinci el konut satışını patlattığı, buna karşılık sıfır konut satışlarının yerinde saydığıyla ilgili yazımın ertesi günü kamu bankaları ikinci elde faizi yükseltti. Faiz 0,74'ten 0,79'a çekilirken ikinci elde azami vade de 180 aydan 120 aya indirildi. Rastlantı mı yoksa T24'ün giderek artan etkinliğinin bir işareti mi?

İktidar neden ikinci el konuttan çok birinci el konuta önem veriyor? Çünkü geçen yazımda belirttiğim gibi, "Konut satışları artsın da inşaat şirketleri yeni projelere başlasın, böylece işsizlik bir nebze olsun azalsın, inşaata mal üreten sanayiler hareketlensin, ekonomi canlansın, AKP'den kaçan oy geri dönsün" istiyor. Bu açıdan ikinci eldeki satış patlamasının iktidara pek bir faydası yok, asıl birinci el mühim.

Geçen haftaki yazımı şöyle bitirmiştim:

Sırada, "Enflasyon kredi taksitlerini kuşa çevirecek, konut kredimi rahat rahat ödeyeceğim" diye gözünü kırpmadan milyon liralık borçların altına girenlerin haklı olup olmadığı sorusu var. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz, haklılar mı?

Bana yazanlar arasında bu gerekçeyle konut kredisi alanların haklı olduğunu, enflasyonun ödeyecekleri taksitleri birkaç seneye kuşa çevireceğini söyleyenlerin sayısı az değildi. Ama büyük bir hesap hatası yaptıklarını söyleyenler de vardı. Bir okur, enflasyon hesabıyla kredi alanları şöyle uyarıyordu:

"Piyasa ilk önce kendini çok kurnaz zannedenleri tuzağa düşürür.
Düşük faiz bir müddet daha çöküşü önleyecek lakin sonrası kaçınılmaz bir son.
Türkiye'de döviz hariç yapılan her yatırım 3 yıl içinde perişan olacak. Her zamanki gibi izleyip göreceğiz."

Konut kredisi almak için koşulların çok uygun olduğunu savunanlar ise şöyle diyordu:

"Kamu bankalarının verdiği kredinin faizi enflasyonun altında. Tamam, faiz düşük olsa da meblağ büyük olduğu için kredi taksidinin tutarı yüksek. Birkaç yıl zorlanacağız. Ama sonra enflasyonun etkisiyle kredinin taksitleri küçülecek. Ve kalan taksitleri rahat rahat ödeyeceğiz…"

Bu varsayımla binlerce, on binlerce kişi kredi aldı, almaya da devam ediyor. Doğru mu yapıyorlar?

İlk bakışta gerçekten de doğru yapıyorlarmış gibi görünüyor. Merkez Bankası enflasyonu yüzde 5'e düşürmekten söz ediyor; Cumhurbaşkanı Erdoğan da geçtiğimiz günlerde enflasyonu tek haneye düşürmek için ellerinden geleni yapacaklarını söyledi ama Amerikan filmlerindeki meşhur replikle, C'mon man... Enflasyonun düşeceğine kim inanır? Merkez Bankası istediği kadar enflasyonun yıl sonunda yüzde 7,4'e gerileyeceğini iddia etsin, halkımız hesabını çift haneli seviyelerde kalacağına göre yapıyor.

Buraya kadar tamam, "Enflasyon kredi taksitlerini kuşa çevirecek" hesabı doğru. Ama gözden kaçırılan bir nokta var: Enflasyon kredi taksitlerini eritirken sizin kişisel geliriniz enflasyon kadar artacak mı bakalım?

Kamu ve bazı özel sektör şirketleri, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı yıllık enflasyon oranı kadar maaş zammı yapıyor. TÜİK, enflasyonunun yıllık bazda yüzde 12,6 olduğunu öne sürüyor. Peki sizin enflasyonunuz yüzde 12,6 mı? Yani markete gittiğinizde alışveriş sepetini bir yıl önceye göre yüzde 12,6 daha fazla paraya mı dolduruyorsunuz? Yoksa yüzde 20-25 fazlaya mı?

Şahsen benim sepetim en az yüzde 20-25 fazlaya doluyor. Herkes gibi ben de gerçek enflasyonun TÜİK'in açıkladığından çok daha yüksek olduğunu düşünüyorum. Hatta bu konuda birkaç yazı yazdım.

Ama maalesef çalıştığınız kurum maaş zammını benim yazılarıma göre değil TÜİK'e göre yapacak. Demek ki, önümüzdeki 3 yıl boyunca gelirleriniz en fazla TÜİK'in açıkladığı resmi enflasyon kadar artarken, giderleriniz onun en az 2 katı artacak. Yani kişisel geliriniz reel olarak eriyecek!

Doğru, üç yıl sonra konut kredisi taksidi de enflasyon karşısında eriyecek ama temel harcamalarınızın, gıdanın, ulaştırmanın, eğitimin, tatilin, rakının, sigaranın geliriniz içindeki payı artacak. Yani iki ayağınızı bir pabuca sokmaya devam edeceksiniz. Koşa koşa konut kredisi almaya gidenlerin en büyük hatası bence bu gerçeği göz ardı etmeleri.

Kişisel gelirinizin enflasyonun üzerinde artacağını düşünüyorsanız sorun yok. Ama böyle olmayacaksa, "Enflasyon kredi taksitlerini kuşa çevirecek" hesabını gözden geçirmenizi tavsiye ederim.

Öte yandan tek sorun enflasyon da değil ki... Önümüzdeki 10 yıl boyunca işinizi kaybetmeyeceğinizden emin misiniz? Unutmayın, Türkiye dünyanın en riskli ülkelerinden biri. Bunu lafın gelişi söylemiyorum, bir ülkenin ne kadar riskli olduğunu gösteren CDS, nam-ı diğer kredi temerrüt Swap'ı priminin (Bir ülkenin iflas etme riskine karşı sigorta imkanı veren finansal enstrümanın primi) en yüksek olduğu ülkelerden biri Türkiye. Çünkü Türkiye'yi yöneten iktidarın yarın Suriye'de veya Libya'da X ülkesiyle çatışmayacağının veya Amerika'yla Rahip Brunson türü yeni bir kriz yaşamayacağının garantisi yok. Yeni bir Rahip Brunson veya uçak vurma krizi patlarsa işinizi/cironuzu/müşterilerinizi koruyabilecek misiniz? Cevabınız hayırsa krediyi bir daha düşünün.

Durun, daha bitmedi. Diyelim ki, her şey yolunda gitti, geliriniz gerçek enflasyon kadar, hatta daha fazla arttı, dış politikada kriz yaşamadık, içeride de büyük bir sürpriz olmadı. Ve 3 yıl geçti. Kredi taksidinin gelirinizdeki payı gerçekten de azaldı. Çok akıllı bir yatırım yaptığınızı düşünerek seviniyorsunuz… Peki bu arada dolar ve altın ne oldu?

Eğer dolar ve altının fiyatı, satın aldığınız evin fiyatındaki artışı ikiye, hatta üçe katladıysa yanlış bir yatırım yaptınız demektir.

Öyleyse (yatırım amaçlı) konut almadan önce yanıt bulmanız gereken soru, önümüzdeki 3 yılda hangisinin fiyatı daha fazla artacağı: Konutun mu, altının mı, doların mı?

Size bir sır vereyim, son 10 yılda altın konutu üçe, dolar ikiye katladı.

Yatırım amaçlı konut almak mı dediniz? Ahmet Kaya'nın şarkısındaki gibi, nereden baksan tutarsızlık...