İddia CHP Genel Başkan Başdanışmanı ve İstanbul Milletvekili Erdoğan Toprak’a ait. Toprak gayrimenkul satışlarının büyük bölümünün ikinci el olduğuna dikkat çekerek "190 binlik satışın yarısı hormonlu" dedi.

Gerçekten de ikinci el ile sıfır konutlar arasındaki denge bozulmuş durumda. İnsanların maketten kapış kapış ev aldığı inşaatın altın çağında sıfır konutlarla ikinci el konutların satış payları birbirine yakındı. Sonra bu tablo değişti. Konut satışları üzerine kapsamlı bir inceleme kaleme alan eski bankacı Erol Taşdelen’in hazırladığı tabloya bakalım:

Bu yıl ikinci el konutların satışı patlarken birinci el veya nam-ı diğer "markalı konutların" satışları yerinde saymış. Detaya inelim: Faizlerdeki düşüşe rağmen bu yılın ilk 6 ayında, geçen yılın aynı döneminden daha az sıfır konut satılmış. Geçen yıl satılan sıfır konut sayısı 206 binmiş, bu yıl 197 bine inmiş. Oysa ikinci el konut satışında patlama var: 299 binden 426 bine çıkmış.

Haziran ayında da durum farklı değil: Faiz indiriminin etkisiyle ikinci el konut satışları bir yıl öncesine göre üç kat artmasına rağmen sıfır konut satışı, 2018 seviyesini ancak yakalayabilmiş.

Özet: Vatandaş "Markalı konut"tan uzak duruyor, ikinci el konutu tercih ediyor. Bunun sebebi ne? Ve Erdoğan Toprak’ın iddia ettiği gibi bu dengesizlik, konut satışlarındaki artışın devamının gelmeyeceğinin habercisi mi?

Erol Taşdelen’e göre vatandaşın ikinci el konuta yönelmesinin sebebi, "markalı konut" üreten inşaat şirketlerinin yaptığı fahiş zamlar. Taşdelen, "Vatandaş talebi fırsat bilip sıfır evlerdeki hızlı fiyat artışı yapan müteahhidi cezalandırdı" diyor.

Gayrimenkul piyasasını en yakından izleyen uzmanlardan biri olan Ahmet Büyükduman ise bu durumu "yatırım amaçlı" konut alımının sona ermesine bağlıyor:

"Geçmiş dönemde birinci el konutların gereğinden fazla satılması aslında inşaat devam ederken yatırım amaçlı alınan konutlardan kaynaklanıyordu. İnşaat sektörü hareketliyken yatırımcılar projeden konut almaya devam ediyorlardı. Konuta yatırım iştahı kesilip projeden satışların yanı sıra bitmiş konutlara da talep azalınca doğal olarak birinci el satışlar düştü."

Kısacası sıfır konutların satışındaki azalma, "Maketten alayım, inşaat bitince iki katına satarım" mantığıyla yapılan yatırım amaçlı alımların durmasından kaynaklanıyor.

Yatırım amaçlı konut alımı neden durdu? Çünkü konut fiyatları artık eskisi gibi katlanarak artmıyor. Aksine, Atilla Yeşilada gibi bazı uzmanlar, faiz indirimi nedeniyle markalı konutta balon oluştuğunu, fiyatların yüzde 10 - 20 düşeceğini söylüyor. 

Artık konuttan daha iyi getiri sağlayan yatırım araçları var. Dolar ve altının, hatta arsanın getirisi geçtiğimiz yıllarda konuta fark attı. Geçenlerde T24’te yazdığım gibi son 10 yılda altın konutu üçe, dolar ikiye katladı…

Özet: Konut fiyatlarındaki artış altını veya en azından doları yakalamadıkça inşaatın altın çağının geri dönmesi zor. Bu olmadıkça da inşaat şirketlerinin yeni projelere başlaması, bir zamanlar yaptıkları gibi İstanbul’un dağına-taşına mantar gibi yeni siteler dikmeleri güç.

Oysa hükümet bunu istiyor. Konut kredisi faizlerini, mal sahipleri zam yapsın, fazladan 100 bin lira kazansın diye indirmedi. "Konut satışları artsın da inşaat şirketleri yeni projelere başlasın; inşaata mal üreten sanayiler hareketlensin, işsizlik bir nebze olsun azalsın, ekonomi canlansın, AKP’den kaçan oy geri dönsün" diye indirdi.

Ama evdeki hesap çarşıya uymadı. Vatandaş ikinci el konuta yönelince markalı konutlar elde kaldı. İnşaat şirketleri milyon dolardan vatandaşa iteleyecekleri yeni projelere başlayacak cesareti bulamadı…

Gelelim başlıktaki diğer soruya: CHP’li Toprak’ın dediği gibi konut satışlarının "hormonlu" olması, satışların duracağı anlamına mı geliyor?

Hayır. İkinci eldeki satışlar neden patladı? Kamu bankaları, konut kredisi faizini 0.74’e çektiği için. Öyleyse faizler bu seviyede kaldığı sürece alımlar devam eder. Ahmet Büyükduman şöyle diyor:

"Erdoğan Bey’in (Toprak) görüşüne gelince… Satışları tetikleyen temel etken, sübvansiyonlu faiz oranı. Sübvansiyon da hormon demek… Faiz oranı yükselirse satışlar da haliyle zayıflar. Hatta birkaç ay olması gerekenden bile aşağıya gidebilir. Ancak şunu unutmamak lazım ki, konut temel bir ihtiyaç. Konuta talebin sönmesi ekmeğe talebin sönmesi gibi bir şey. Daha ekonomik konutlar yapılmaya devam edecektir." 

Bugünlük bu kadar. Fakat konut konusuna devam edeceğim. Sırada, "Enflasyon kredi taksitlerini kuşa çevirecek, konut kredimi rahat rahat ödeyeceğim" diye gözünü kırpmadan milyon liralık borçların altına girenlerin haklı olup olmadığı sorusu var. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz, haklılar mı?