Mahfi Eğilmez’in "Ekonomide İllüzyonlar" adlı yazısını okudunuz mu? Eğer okumadıysanız ve eğer kredi faizlerindeki son indirim nedeniyle konut almaya karar verenlerdenseniz mutlaka okuyun. Eğilmez şöyle diyor:
"Diyelim ki bir kişi 2010 yılı 7 Temmuz günü 1 milyon liraya satın aldığı bir konutu 2020 yılının 7 Temmuz günü 2,5 milyon liraya satmış olsun. İlk bakışta bu işlemden 1,5 milyon lira kazanmış görünür. Bu, tipik bir yanılsamadır. 7 Temmuz 2010’da USD/TL kuru 1,55 idi. Yani o tarihte 1 milyon lira ile dolar satın almış olsaydı 645 bin doları olacaktı. Bugün USD/TL kuru 6,86 olduğuna göre 645 bin doların karşılığı 4,4 milyon lira ediyor. Bu durumda bu kişi döviz almak yerine gayrimenkul alarak 1,9 milyon lira kaybetmiş olmaktadır (söz konusu tarihlere ait satış kurları için kaynak: TCMB.) Bu on yılda 1,9 milyon liradan az kira geliri elde etmişse (ki o kadar kira geliri elde etmesine olanak yok) yine de zararda olacaktır."
Eğilmez’in dediği gibi inşaatın "altın yıllarında" konuta hücum edenler bu işten zararlı çıktı. Daha önce ben de, "Zorlu Center’dan metrekaresi 18 bin dolara ev alanlar şimdi ne düşünüyor?" ve "Cem Yılmaz’ın satılamayan villası ve bir magazin haberinde ekonominin yakın tarihi" başlıklı yazılarımda bunu anlatmaya çalışmıştım.
Bugün Mahfi Eğilmez’in bıraktığı yerden devam edip konuta yatırım yapanların uzun vadede sağladığı getiriyi diğer yatırım araçlarıyla karşılaştıralım...
Son 5 yıl
Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi, 2015 Ocak ayı ile 2020 Ocak’ı arasında Türkiye genelinde konut fiyatlarının yüzde 63 arttığını söylüyor. Gayrimenkul fiyatlarını sahadan gelen verilerle izleyen data kuruluşu Endeksa’ya göre ise bu dönemde İstanbul’da konut fiyatları sadece yüzde 12 arttı.
Aynı dönemde enflasyon kaçtı? Merkez Bankası’na göre yüzde 78. Kısacası hangi veriyi baz alırsak alalım, ister Merkez Bankası’nı, ister Endeksa’yı, son 5 yılda konut fiyatları reel olarak düştü.
Ama hakkaniyetli davranalım, son 5 yıl gayrimenkulün en kötü dönemiydi, geçmişte konut fiyatlarının hızlı arttığı dönemler de oldu. Örneğin 2010’lu yılların ilk yarısında inşaat sektörü çok canlıydı, gayrimenkul fiyatları tırmanıyordu.
Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre 2010 yılının Ocak ayı ile 2020 Ocak ayı arasındaki 10 yılda konut fiyatları yüzde 166 artış gösterdi. Peki bu dönemde enflasyon oranı kaçtı? Yine Merkez Bankası’na göre bu dönemde toplam enflasyon yüzde 156’ydı. Kısacası 10 yıllık perspektifle baktığımızda, konut fiyatlarının enflasyonu geçip yatırımcısına reel getiri sağladığını görüyoruz. Güzel. Güzel de, acaba aynı dönemde alternatif yatırım araçlarının getirileri neydi?
Dolar ne kazandırdı?
Aslında dolar da konut gibi istikrarsız bir yatırım aracı. Son 20 yıla baktığımızda doların bazen yerinde saydığını bazen ise çok hızlı değer kazandığını görüyoruz. Örneğin "1 TL=1 dolar olacak" laflarının havada uçuştuğu 2005 ile 2010 arasındaki 5 yıllık dönemde (Unuttunuz değil mi o günleri?) dolar TL karşısında sadece yüzde 11 değer kazanmıştı. Bu dönemde enflasyon yüzde 52,04’tü. Yani 2005-2010 arasında parasını dolarda tutanlar reel olarak zarar etmişti.
Ama işin rengi sonra değişti. 2010 ile 2015 arasındaki 5 yılda dolar TL karşısında yüzde 82 değer artışı sağladı. 2015'ten sonra daha da hızlandı.
Peki son 10 yılda dolar ne kazandırdı? 21 Mayıs 2010 ile 21 Mayıs 2020 tarihleri arasındaki 10 yılda doların değeri yüzde 340, Euro’nun değeri ise yüzde 278 arttı. Yani dolar, 10 yıllık dönemde konutun getirisini ikiye katladı.
Altın ne kazandırdı?
10 yıllık dönemde alternatif yatırım araçları arasında en fazla getiri sağlayan ise altın oldu. Çeyrek altının fiyatı 21 Mayıs 2010 tarihinde 109 lirayken 2 Mayıs 2020 tarihinde 625 liraya yükseldi. Yani yüzde 473 arttı. Altın 10 yılda konutun getirisini üçe katladı...
Sonuç
Oturmak için alıyorsanız tamam ama faizler indi diye "yatırım" amaçlı konut almaya niyetlendiyseniz, bir daha düşünün...
