Buna göre gayrimenkul satışından dolayı gelir vergisine tabi iseniz, bunu 2022 Mart’ta beyan edip ve dolayısıyla da vergisini ödenmeniz gerekmektedir.

Ancak 2021 yılında gayrimenkulünüzü satıp gelir vergisine tabi olmaya da bilirsiniz ya da gelir vergisine tabi olup belki hiç vergi de ödemeyebilirsiniz.

Soru 1) Nedir bu değer artış kazancı?

Sahip olduğunuz konut, işyeri, arazi gibi gayrimenkullerinizi sattığınızda, satış tutarı ile alış tutarı arasında oluşan fark değer artış kazancı olarak adlandırılır ve gelir vergisine tabi tutulur. Gayrimenkullerden başka ayrıca Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80’de yer alanların da elden çıkarılması sonucu ortaya çıkan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilir.

Örneğin Ayşe Hanım Antalya’da 2019 yılında sahip olduğu konutunu 2021 Kasım’da satmıştır. Buna göre satış ile alış arasındaki farktan aşağıda belirttiğim istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödemek zorunda kalacaktır.

Soru 2) Değer artış kazancında sıklıkla geçen “elden çıkarma” nedir?

Elden çıkarma, sahip olunan konutun, arsanın, hisse senedinin bir ivaz yani bir şey karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması olarak değerlendirilir.

Örneğin Turgay Bey İstanbul Ümraniye’de sahip olduğu bir daireyi 2021 yılında Sertuğ Bey’e satarsa o zaman bu daireyi elden çıkarmış olur.

Ya da Mehmet Bey sahip olduğu bir daireyi Bay Batı’ya 1 şirket hissesi karşılığında devrederse bu işlem de elden çıkarma sayılır.  

Soru 3) Değer artış kazancı uyarınca gelir vergisine tabi olmanın şartları nelerdir?

Değer artış kazancı uyarınca gelir vergisi ödemek için aşağıdaki tüm koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlar

- Gayrimenkul bir ya da birden fazla gerçek kişiye ait olacak

- Bu gayrimenkulün edinimi miras, bağış vs gibi bir yolla olmamış olacak

- Bu gayrimenkul satış gibi bir yolla elden çıkarılacak

- Satış tutarı ile alış tutarı arasındaki fark ise 19 bin TL’den fazla olacak.

Bu şartlardan biri oluşmamış ise değer artış kazancından söz edilmez ve dolayısıyla da gelir vergisi ödenmeyecektir.  

Soru 4) 2017 Kasım’da 300 bin TL’ye aldığım evi 2021 Aralık ayında 700 bin TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Öncelikle edinim tarihi ile satış tarihi arasındaki süre 5 yıl içinde olmalı. 5 yılı aşarsa gelir vergisine tabi olmaz. 5 yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır. 

Soruda, 2021 Aralık-2017 Kasım arasındaki süre 4 yıl 1 aydır. Buna göre 5 yıllık süre şartı gerçekleşmiş oldu.

Örneğin 2 Şubat 2016’da iktisap edilen bir konut 4 Şubat 2021’de elden çıkarılmış ise satış ve alış arasındaki süre 5 yıl 2 gün olduğu için 5 yıllık süre aşılmış olacağından değer artış kazancı doğmayacaktır.

Diğer koşul satış tutarı ile alış tutarı arasındaki farka (TL) bakmak lazım. Bu tutar 19 bin TL’den fazla olmalıdır. Soruda, satış tutar ile alış tutarı arasındaki fark (700 bin TL-300 bin TL) 400 bin TL’dir ve bu tutar 19 bin TL’yi aştığından bu koşul da sağlanmış olmaktadır.

Diğer koşul edinme şekli bir şey karşılığında yani ivazlı olmak zorundadır. Soruda 300 bin TL’ye (satın) aldığı söylendiğinden ivazlı şekilde edinilmiş görülmektedir. Bu nedenle bu kişi, değer artışından dolayı gelir vergisini ödeyecektir.  

Soru 5) 2019 yılında vefat eden babamdan bana bir ev kaldı. Son iki yıldır da işsizim bu nedenle Babamdan kalan bu evi 3 milyon TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Değer artış kazancından dolayı gelir vergisine tabi olabilmek için gayrimenkulün ivazlı şekilde edinilmesi gerekmektedir. Miras, bağış vs gibi bir yolla edinilen gayrimenkullerin satışından dolayı elde edilen değer artış kazancı gelir vergisine tabi değildir.

Örneğin annesinden miras yoluyla kalan evi satan Bay A, bu satıştan dolayı değer artış kazancına tabi olmayacaktır.

Soru 6) 2010 yılında satın aldığım evimi 2021 yılında sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Gelir vergisi Kanunu mükerrer m.80 uyarınca gelir vergisine ivazlı yani bir şey karşılığında edinilen gayrimenkuller 5 yıl içinde satılır ya da birine bir şey karşılığında verilirse (elden çıkarılırsa), elden çıkarma ile iktisap (alınan) tutarı arasındaki farktan istisna düşüldükten sonra kalan bedel gelir vergisine tabi tutulur.

Buna göre edinme (iktisap) tarihi ile satış tarihi arasında geçen süre 5 yıldan fazla ise vergiye tabi tutulmamaktadır. Ancak 5 yıl içinde satış yapılsaydı o zaman değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi olacaktı.

Örneğin 2018 yılında Kadıköy'de 300 bin TL'ye ev satın alan öğretmen Erdal Bey bunu 2021 Aralık ayında 500 bin TL'ye satarsa, satış ve alış arasındaki bu fark üzerinden gelir vergisi ödemesi gerekecek ve bunu Mart 2022'de vergi dairesine beyan edip hesaplanan gelir vergisini de ödemesi gerekecektir.

Soru 7) 2019 yılında 300 bin TL’ye aldığım evi 2021 Aralık ayında 315 bin TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Satış ve alış arasındaki fark, 2021 yılı için istisna tutarı olan 19 bin TL’nin altında ise beyanname vermenize gerek yoktur ve dolayısıyla gelir vergisi de ödemeyeceksiniz.  

Buna göre satış ve alış arasındaki fark tutarı 19 bin TL’den fazla ise değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi olacaktır.

Örneğin Bayan Serra, 2020 yılında 400 bin TL’ye aldığı evi 2021 Ocak’ta 419 bin TL’ye satarsa aradaki fark 19 bin TL’den fazla olmadığından beyanname vermeyip ve dolayısıyla gelir vergisi de ödemeyecektir.

Soru 8) Gayrimenkul satışlarında beş yıllık sürenin başlangıcı nasıl tespit edilecek?

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu m.705 uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dâhil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınmalıdır.

Soru 9) Bir kooperatiften 2016 Haziran ayında bir ev aldık. Haziran ayında doğal gaz, su, elektrik bağlattık ama tapuya tescil 2016 Aralık ayında yapıldı. Bu evi 2021 Kasım’da sattık. Beş yıllık süreyi geçmiş sayılır mıyız?

Bazı durumlarda gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ya da benzer evraklarla ibraz etmeleri halinde, fiilen kullanma tarihi, tapu tescil tarihinden önce olduğu sonucuna ulaşılır.

Soruda fiilin kullanma 2016 Haziran ayından itibaren 5 yıl sonrası 2021 Haziran sonrasına tekabül edeceğinden satış tarihi de bu tarihten sonra yani 2021 Kasım ayı olması nedeniyle 5 yıllık süre aşıldığından gelir vergisine tabi olunmayacaktır.  

Soru 10) TOKİ’den daire aldım ama tapu tescilinden önce oturdum. 5 yıllık sürenin başlangıcı fiilen oturmaya başladığım tarih mi yoksa tapu tescil tarihi mi olacak?

Bayan Zuhal, TOKİ’den bir daire almış ve daire tespiti için 1 Eylül 2020 tarihinde noterde kura çekimi yapılmış, 5 Kasım 2020 tarihinde yapı kullanım izin belgesini alarak daireye taşınmış. Dairenin tapuya tescil işlemi ise 2 Şubat 2021 tarihinde yapılmıştır. Buna göre 5 yıllık iktisap süresinin başlangıcı tapuya tescil tarihi değil, 5 Kasım 2020 tarihi olacaktır.  

Soru 11) Kat irtifakı tapusunu, kat mülkiyeti tapumdan önce aldım. 5 yıllık sürenin başlangıcı hangi tarih olacak?

Kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti tapusundan önce alınmış ise kat irtifakı tapusu alınma tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilmeli.

Örneğin, Azra Hanım, 2 Şubat 2020 tarihinde kat irtifakı tapusunu, aynı gayrimenkulün kat mülkiyeti tapusunu ise 14 Aralık 2021 tarihinde almıştır. Buna göre 5 yıllık sürenin başlangıcı 2 Şubat 2020 tarihi olacaktır.  

Soru 12) 2015 yılında satış vaadi sözleşmesi ile bir gayrimenkul satın aldım ve bunu 2018 yılında tapuya tescil ettirdim. 2021 Aralık ayında da sattım. 5 yıllık süre hesabında hangi tarihi esas alacağım?

Bu örneğe göre satış vaadi sözleşmeleri ile alım tarihi değil tapuya tescil tarihi dikkate alınacak ve böylece 5 yıllık süre içinde sattığınız için de değer artış kazancı uyarınca gelir vergisine tabi olacaksınız. Bunu da 2022 Mart ayında beyan etmeniz gerekecek.  

Soru 13) 2001 yılında satın aldığım araziyi belediye ifraz işlemi uyguladı ve bunu 2018 yılında cins tahsisi gerçekleştirilerek tapuya arsa olarak tescil ettirdik. Bu arsayı şayet satarsam, 5 yıllık süreden kaynaklı vergiye tabi miyim?

Cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır. Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir.

Soruya göre 5 yıllık sürenin başlangıcı 2001 değil 2018 olacaktır.

Örneğin Bay Batı tarafından, 12 Haziran 2018 tarihinde satın alınan ve tapuya arazi olarak tescil edilen gayrimenkulün, belediyece ifraz işlemi sonucu 17 Kasım 2021 tarihinde cins tashihi gerçekleştirilerek tapuya arsa olarak tescili yapılmıştır. Değer artış kazancının tespiti açısından, söz konusu değişikliğin (cins tashihi) gerçekleştirilerek tapuya tescil edildiği 17 Kasım 2021 tarihinin esas alınması gerekir.

Soru 14) Babamdan kalan tek katlı binayı 2019 yılında bir müteahhitte verdim. Müteahhit de bana 2020 yılında büyük bir daire verdi. Bu daireyi 2021 Kasım’da sattım. Vergiye tabi olacak mıyım?

Değer artış kazancından dolayı gelir vergisine tabi olabilmek için gayrimenkulün ivazlı şekilde edinilmesi gerekmektedir. Miras, bağış vs gibi bir yolla edinilen gayrimenkullerin satışından dolayı elde edilen değer artış kazancı gelir vergisine tabi değildir.

Cins tashihi yapılarak kat karşılığı satmak onun ivazsız yani miras olma özelliğini değiştirmeyeceğinden değer artış kazancı uyarınca gelir vergisine tabi olmayacaktır. 

Soru 15) 2019 yılında 300 bin TL’ye aldığım evimi 2021 Aralık ayında 1 milyon TL’ye sattım. Sordum çok vergi çıkacak dediler. Daha az vergi ödeyebilir miyim?

Evet elbette ödeyebilirsiniz. Bunun için alış bedelinizi enflasyon oranına endekslemeniz lazım. Ama bunu siz yapacaksınız, unutmayınız!

Soru 16) Peki nedir bu endeksleme?

Bir gayrimenkul satılırken, o gayrimenkulün alış tutarı o günkü Yİ-ÜFE verileri ölçüsünde tekrar belirlenir. Bu uyarlama Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.81 uyarınca gayrimenkullerin elden çıkarılan aydan önceki ayın ve iktisap edinilen aydan önceki ayın Yİ-ÜFE’lerdeki farkı, iktisap edinilen aydan önceki ayın Yİ-ÜFE’ye oranına bölünerek bir oran bulunur. Bu oran, %10 ya da %10’dan fazla ise endeksleme yapılır. 

Örneğin 2 Şubat 2021’de 100 bin TL’ye bir konut satın alan Erol Amca bu konutu Aralık 2021’de 250 bin TL’ye sattığını varsayalım. Alış ve satıştan önceki ayların Yİ-ÜFE’lerine bakalım önce. TÜİK’in internet sayfasında Ocak 2021 Yİ-ÜFE; 533,38, Kasım 2021 Yİ-ÜFE;858,43 oranlarını buldum.

[(858,43-533,38)/533,38]*100=%61 sayısına ulaşıyoruz. Bu oran (%61), %10’dan fazla olduğu için endeksleme yapacağız. Yani alış tutarımız olan 100 bin TL’yi %61 ile çarpıp bizim için artık alış bedelimizi (maliyet bedelimiz) 161 bin TL olarak beyan edeceğiz. Bu durumda [250 bin-161 bin-19 bin] =70 bin TL üzerinden vergi ödeyeceğiz.

Endeksleme ile ilgili detaylı bilgiye daha önce yazdığım bu yazıdan ulaşabilirsiniz.  

Soru 17) Daha az vergi ödemek için başka ne yapabilirim, indirilecek gider diye bir şey var mı?

Evet var. GVK Mükerrer m.81’inci maddesinde “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur.” Şeklindedir.

Buna göre tapu harcına ilişkin tutarlar, bina izolasyon bedeli, kombi ödemesi, başka bir gelirden indirim konusu yapılmamış konut kredi faizlerini belgelendirmek şartıyla gider yazabilirsiniz.

Ancak DASK ve deprem sigortası prim tutarlar ile alım-satıma ilişkin olarak emlak komisyoncusuna ödenen bedeller gibi gayrimenkulün değerini artırmayan masraflar gider yazılamaz yani maliyet bedeline eklenemez.

Soru 18) 2018 yılında 300 bin TL’ye aldığım evi 2021 Aralık ayında 315 bin TL’ye sattım. Ayrıca başka konutum için de 2021 yılında 24 bin TL kira gelirim var. Vergi ödeyecek miyim?

Başka gelirler için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilse dahi kendi istisna tutarının altında kalan diğer gelirler beyannameye dâhil edilmeyecektir. Buna göre kira gelirinizin toplamı 7 bin TL’yi aştığı için kira gelirinizi beyan etmeniz gerekmektedir. Ayrıca 19 bin TL’yi aşmayan değer artış kazancınız varsa bunu kira gelirinizle birlikte beyannameye eklemeye gerek yoktur. iki geliri ayrı düşünün yani. Kira geliriniz 7 bin TL’yi aşarsa kira gelirinizi; değer artış kazancınız 19 bin TL’yi aşarsa değer artış kazancınızı; ikisi de ayrı ayrı istisna tutarını aşarsa ikisi de beyan etmeniz gerekmektedir.

Soruda sorduğunuz şekliyle; sadece kira gelirinizi beyan edeceksiniz. Kira gelirlerin beyan ve vergilendirilmesi için daha önce yazdığım bu linkteki yazıya bakmanız da fayda bulunmaktadır.

Soru 19) Değer artış kazancında emekliler, işsizler, engelliler ya da ev hanımları için bir istisna/muafiyet var mı?

Değer artış kazancı için emeklilere, işsizlere, engellilere, ev hanımlarına vs’ye herhangi bir istisna/muafiyet bulunmamaktadır. Yani değer artış kazancı elde ettiyseniz bunu beyan edeceksiniz.  

Soru 20) Beyannameyi nereye vereceğim?

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar. Örneğin Kadıköy’de ikamet ediyorsunuz ve Bakırköy’deki evinizi sattıysanız bu satıştan elde ettiğiniz geliri ikamet ettiğiniz yer (Kadıköy) vergi dairesine beyan etmeniz gerekir.

Ama ticari kazanç sahibiyseniz ya da avukat, doktor gibi serbest meslek erbabı iseniz o zaman ikamet ettiğiniz yer değil ofisinizin/dükkanınızın bulunduğu yer vergi dairesine beyan etmeniz gerekmektedir.  

Soru 21) Elektronik ortamda beyanname verebilir miyim?

Gelir İdaresi Başkanlığı, mükelleflerin elektronik ortamda da beyanname vermelerini sağlamak üzere hazır beyan sistemi diye bir uygulama hayatımıza dahil etti. Bu uygulamadan sadece kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratları ayrı veya birlikte elde eden mükellefler yararlanabilecektir. Kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iradın yanı sıra ticari, zirai veya serbest meslek kazancı elde edenler sistem üzerinden beyanname veremeyeceklerdir. Hazır beyan sistemine https://hazirbeyan.gib.gov.tr/#/ linkinden ulaşabilirsiniz.  

Soru 22) Hazır beyan sisteminde alış, satış tutarı gibi bilgilerim hatalı. Ne yapabilirim?

Hazır beyan sistemi, Gelir İdaresi Başkanlığı’na banka, PTT, TOKİ, Tapu gibi kurumlardan gelen bilgilerle oluşturulmaktadır. Bu bilgiler hatalı ise siz sistemde kendiniz düzeltebilirsiniz. Neticede esas olan beyanınızdır.

Soru 23) Şirket aktifime kayıtlı bir gayrimenkulümü sattım. Değer artış kazancı hükümlerine tabi tutacak mıyım?

Hayır. Çünkü faaliyetine devam eden ticari bir işletmenin kısmen veya tamamen satılmasından veya ticari işletmeye dâhil amortismana tabi iktisadi kıymetlerle yukarıda belirtilen hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar ticari kazanç sayılmakta ve bunlara ticari kazanç hakkındaki hükümler uygulanmaktadır