Enflasyonun bu denli yükseldiği bu dönemde her ürünün fiyatında olduğu gibi konut, iş yeri, arsa ve arazi olarak sayılan gayrimenkullerin fiyatları da azımsanmayacak şekilde yükseldi. Bu gayrimenkulleri alıp satarken yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine daha düşük bir bedelden alım-satım gösterilmektedir.

Hazine ve Maliye Bakanlığı ara ara bunu çözmek adına muhtelif hamleler yapmaya yeltendi ki bence de oldukça yerinde olabilecek hamlelerdi bunlar. Ancak şu ana kadar sorunun çözümü olabilecek tam bir hamle maalesef hayat geçemedi.

Şu aralar Hazine ve Maliye Bakanı bu sorunu çözeceği yönünde beyanatlar vermekte. Bu konuda kararlı görünmekte. Umarım bu kangren olmuş sorun çözülür.

Biz de üstümüze düşeni yapıp hem bu sorunun çözümü adına Bakanlığımızın yanında olduğumuzu belirtip hem de taraflar açısından bu yerleşmiş uygulamanın sonuçlarını sizlere aktarmaya çalışalım.

Yerleşmiş olan bu uygulama nedir?

Gayrimenkuller alınıp satılırken maalesef yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine genelde daha düşük bir bedelden satış gösterilmektedir. Genellikle düşük bedel banka gibi ispatı güçlü bir vasıtayla gönderilirken kalan tutar ise elden verilmektedir. 

Neden düşük gösteriliyor peki? sorusunun cevabı tek bir tane değildir. Bu sorunun cevaplarından birini inşaatçılar/müteahhitler kanadında aramak lazım. Müteahhitler yeni (sıfır) ev satarken gerçek bedeli göstermedikleri için daha düşük gelir elde etmiş görünecek ve gelir/kurumlar vergisi, geçici vergi ve KDV’yi eksik ödemiş olacaklar. Tamamen vergileri daha az ödeme üzerine kurulu bir düşünceye dayalı bu davranış biçimi.

Bu sorunun diğer cevabını ise tapu harcı kapsamında aramak lazım gelir. Alım-satıma konu gayrimenkul gerçek bedelinden gösterilmediği için hem alıcı hem de satıcı tapu harcını eksik ödeyerek maddi bir menfaat sağlamış olacaklar. Ve dolayısıyla da Hazine açısından bir harç kaybı ortaya çıkacak. Çünkü uygulamada genellikle gerçek satış bedeli üzerinden değil belediyede kayıtlı bedel yani vergi değeri üzerinden işlem yapılmaktadır.

Yerleşik bu uygulamada düşük bedelden gösterilen tutar, kanundaki ismiyle vergi değeridir yani belediyede kayıtlı tutardır. Bu tutar yani vergi değeri Emlak Vergisi Kanunu m.29’da belirtilen değerdir. Ama halk arasında, basında buna genellikle rayiç bedel denilmektedir ki hatalı bir ifadedir. Bunun adı vergi değeridir.

Bu sorunun başka bir cevabını ise emlak vergisi kapsamında aramak gerekir. Kanımca bu neden çok etkili olmamakla beraber gayrimenkul sahipleri satın aldıkları gayrimenkul üzerinden muhtelif oranlarda özel birkaç koşul hariç olmak üzere ömürleri boyunca her yıl emlak vergisi ödeyecekleri için tutarın düşük olmasını arzulamaktadırlar.  

Özetle gerçek satış bedeli üzerinden değil de vergi değeri üzerinden alım-satımın yapılması sonucunda satıcı açısından gelir/kurumlar vergisinin, KDV’nin, geçici verginin; alıcı ve satıcı açısından tapu harcının ve alıcı açısından ise emlak vergisinin eksik ödenmesinden dolayı maddi bir menfaat söz konusu olmaktadır.

Ayrıca gayrimenkulü satan kişi şayet bu gayrimenkulü geriye yönelik 5 yıl içinde almışsa bu satış işleminden dolayı gelir vergisi (değer artışı kazancı) ödemek zorundadır. Satış tutarı gerçek bedelden gösterilmezse Hazine açısından bir de gelir vergisi kaybı ortaya çıkacaktır.

Ancak Maliyenin dikkat etmesi gereken önemli bir husus var

Vergi Usul Kanunu m.3 uyarınca gayrimenkulün gerçek bedelinin altında satıldığının Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca somut delillerle ispat edilmesi gerekmektedir. İspat sadece yargılama aşamasında kullanılan bir hukuki müessese değildir. İdare ile yapılan işlemler sırasında da mükelleflerin idare nezdinde kendilerini ifade edebilmek, gerekli belgeleri sunmak ve kendini savunmak gibi durumlarda ispat müessesini kullanması söz konusu olur. Yani ispat müessesesini hem mükellefler hem de vergi idaresi kullanır. İki taraf da iddia ettiklerini delillerle ortaya koymaları yani ispatlamaları gerekmektedir.

VUK’un 3/B maddesindeki “yemin hariç her türlü delille ispatlanabilir” cümlesinde de belirtildiği üzere Kanun delil konusunda yemin hariç herhangi bir sınırlama getirmemiştir. Uyuşmazlığın konusuna uygun her türlü delil, ispat aracı olarak kullanılabilmektedir.

Hatta yine VUK m.3 ispat külfeti iddia edene aittir diyerek Bakanlık bunu iddia ettiğinde ayrıca kat’i suretle ispatlaması da gerekecektir.

Taraflar iddialarını ispat edebilme adına delil olarak çok şeyi kullanılabilirler. VUK m.3/B uyarınca vergi hukukunda her türlü delil kullanılabilir ama yemin hariç.

Buna ilaveten vergi hukukunda delil serbestisinde kullanılacak tanık/şahit ifadesi de ispatlama aracı olarak kullanılabilir. VUK'un 3/B maddesindeki "vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesi ispatlama vasıtası olarak kullanılamaz" fıkrası uyarınca tanık beyanı belli koşullarda delil olarak kullanılabilmektedir. Tanık beyanının geçerli olması için tanığın vergiyi doğuran olayla ilgisinin olması gerekmektedir. Tanığın vergiyi doğuran olayla ilişkisinin doğrudan olması ve iktisadi nitelikte bulunması kâfidir. Tesadüfen konu hakkında bilgi sahibi olanların tanıklığı geçerli olmayacaktır.

Daha da önemlisi şahit ifadesinin ispat vasıtası olarak kullanılabilmesi için şahit ile mükellef arasında husumet bulunmaması, şahidin zarar kastıyla ya da çıkar sağlamak amacıyla mükellef aleyhine beyanda bulunmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda mesela emlakçıların ifadesi önemli bir sorun olabilir. 

Şahit ifadesinin tek başına delil olup olmayacağını daha önce bu yazıda yazmıştım. Buradan bakabilirsiniz.

Sonuç olarak

Hazine ve Maliye Bakanlığı çok doğru bir hamle yapıyor. Çünkü gayrimenkul alım satımlarında gerçek bedelden değil de vergi değerinden işlem yapılması Hazine açısından hem tapu harcı hem aynı gayrimenkulden alınacak emlak vergisi hem de ticari satıcılardan alınması gereken gelir/kurumlar vergisi-KDV açısından ciddi bir kayıp yaratmaktadır.

Hazinenin bu gelirden mahrum kalması kat’i suretle doğru değildir. O nedenle yapılacak bu hamleden dolayı Bakanlığımızı tebrik ediyorum.

 Ancak usulde çıkacak sorunlar telafisi güç sorunlar doğurabilir; özellikle ispat ve delil açısından. Çünkü yukarıda bahsettiğim ispat ve delil yönünden Bakanlığın elini güçlü kılacak bir düzenleme yapılmalıdır. Özellikle güncel Danıştay kararlarında da somut deliller aranmakta ve tek başına tanık ifadesi yeterli gelmemektedir.

Bu münasebetle yapılacak düzenlemenin bunları da gözeterek oluşturulması arzulanan amaca ulaşılmasını perçinler.