Bizler gayrimenkule yatırım yapmayı seven insanlarız. Çünkü ülkemizde gayrimenkul yatırımı ile paramızın değerinin korunacağına, hatta artacağına inanırız.

Gayrimenkul yatırımı yapmak ancak bakım, onarım, kiralama gibi işlerle uğraşmayıp bunları profesyonellere bırakmak isteyenler için yakın zamanda yeni bir yatırım aracı olarak gayrimenkul yatırım fonları (fon) devreye girdi. Bu yatırım aracı, birden fazla yatırımcının bir araya gelerek güvenli bir şekilde yatırım yapmasına olanak sağlıyor.

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), gayrimenkul yatırım fonları ile ilgili tebliği 2014 temmuzunda yayımladı. SPK, gayrimenkul yatırım ortaklıklarından çok daha pratik ancak aynı şekilde şeffaf ve güvenli bir yapı kurdu. 2015 ve 2016 yıllarını kuruluş yılları olarak tanımlayabiliriz. Esas itibarıyla 2017'de faaliyete geçen fonlar pay ihraçları yoluyla hızla yatırımcılardan para toplamaya ve bu paralarla gayrimenkul yatırımları yapmaya başladı.

Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği'nin verilerine göre, 2019 sonu itibarıyla 40 gayrimenkul yatırım fonunun portföy büyüklüğü 6,5 milyar TL'ye ulaştı. Önceki yıla göre artış oranı yüzde 81,4 olarak gerçekleşti. Bugün itibarıyla mevcut fon sayısı ise 52.

Gayrimenkul yatırım fonu nedir?

Fon, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına "inançlı mülkiyet" esaslarına göre SPK tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan "malvarlığı" olarak tanımlanıyor.

Nitelikli yatırımcı kimdir?

Banka, aracı kurumlar, sigorta şirketleri gibi kurumsal yatırımcıların dışında en az 1 milyon TL tutarında, yabancı para veya sermaye piyasası aracına sahip gerçek ve tüzel kişiler "nitelikli yatırımcı" olarak kabul ediliyor.

Fon uzun vadeli yatırımları tercih eden yatırımcı profiline daha uygun bir yatırım aracı.

Fonu kimler kurabilir?

Fonlar, SPK'dan lisans almış "portföy yönetim şirketleri" veya "gayrimenkul portföy yönetim şirketleri" tarafından kurulabiliyor. Fon mal varlığı, portföy yönetim şirketi ve portföy saklama hizmetini yürüten kuruluşun mal varlığından ayrı. Kurucu, fon içtüzüğü çerçevesinde ve tasarruf sahiplerinin haklarını koruyarak fonu yönetiyor. Fonun malvarlığı haczedilemiyor. Tüzel kişiliği bulunmayan fonun tapuya tescil işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliğe sahip olduğu kabul ediliyor.

Fon hangi alanlara yatırım yapabilir?

Fon her türlü gayrimenkule ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapabilir. Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vadedebilir. Fon toplam değerinin en az yüzde 80'inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunlu…

Fon hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemez. Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremez. Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemez.

Fona sağlanan vergisel avantajlar neler?

Gayrimenkul yatırım fonlarının kazançları kurumlar vergisinden istisna edilmiş bulunuyor, bu nedenle halen yüzde 22 olan kurumlar vergisi ödenmiyor. Bu istisna mevduat, katılma hesabı, repo gibi finansal gelirlere de uygulanıyor. Bu avantaj yatırımlara daha fazla kaynak aktarılmasına olanak sağlıyor.

Gayrimenkul yatırım fonlarının istisna kazançları üzerinden fon bünyesinde özel bir stopaj yapılması öngörülmüş, ancak halen bu stopajın oranı sıfır olarak uygulanıyor. Sıfır da olsa stopaj yapılmış sayıldığı için, fon tarafından kâr dağıtımı yapılırsa, ayrıca kâr dağıtım stopajı yapılmıyor. (Normal kâr paylarında stopaj oranı yüzde 15)

Bu kurgu nedeniyle halen dar mükellef yabancı kurumların fonlardan elde ettiği kâr paylarında vergi yükü sıfır.

Yatırımcıların fon katılma belgelerini fona iade etmelerinden veya diğer şekillerde elden çıkarmalarından sağladıkları gelirler ise yüzde 10 oranında vergi kesintisine tabi. (Gelir Vergisi Kanunu, Geçici Md. 67) Bu gelirler için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmiyor, bu nedenle bireysel yatırımcılar için yapılan yüzde 10 vergi stopaj "nihai vergi" niteliğinde.

Yaşanan vergisel sıkıntılar neler?

*  Gelir İdaresi Başkanlığı 2017 yılında web sayfasında kamuoyu ile paylaştığı "Yatırım Fon ve Ortaklıklarında Vergilendirme Rehberi"nin taslağını sonradan kaldırdı, 3 yıl geçmesine karşın rehber yayımlanmadı. Bu durum sektörü tedirgin ediyor. Özellikle rehberin, fon katılma belgelerinden elde edilen gelirlerde sadece yüzde 10 nihai vergi alınacağı yönündeki bölümü çok önemli. Hatta sektör uzun süre (örneğin 5 yıl) elde tutulan katılma belgelerinden sağlanan gelirlerde oranın sıfır olarak uygulanmasını istiyor. Bireysel gayrimenkul satışlarında alımdan itibaren 5 yıl geçmişse gelir vergisi alınmıyor, aynı avantajın fon katılma belgelerine de verilmesi isteniyor.

* Ticari faaliyet kapsamına girmeyen bireysel gayrimenkul satışları KDV'nin konusuna girmiyor, ancak fonlar kurumlar vergisi mükellefi sayıldığı için ticari faaliyet kapsamında tüm gayrimenkul satışları KDV'ye tabi. Üstelik gayrimenkul yatırımı ile uğraşıldığı için 2 yıldan uzun süre aktifinde yer alan gayrimenkulleri satışında, diğer kurumlar istisnadan yararlanabiliyorken fonun yararlanamayacağı ileri sürülüyor. Bence fon gayrimenkul inşaatı yapmayıp "yatırımcı" olduğu için istisna uygulanmasına engel bir durum yok. Fonlar görece yeni kuruldu, henüz yaygın olarak gayrimenkul satışları yapılmadığı için bu sorun sıcak bir şekilde hissedilmiyor.

* Gayrimenkullerin sermaye şirketlerine ayni sermaye konulması işlemi damga vergisi ve tapu harcından istisna edilmiş iken, tüzel kişiliği olmayan fonlar bu istisnalardan yararlanamıyor. Bu durumun hiçbir haklı gerekçesi yok.

Sonuç

Bireysel yatırımcıların bir yılda yaptığı birden fazla gayrimenkul satışının "ticari kazanç" olarak değerlendirildiği riskli bir ortamda bu tehdit olmadan gayrimenkule yatırım yapılmasına olanak veren, yatırımların profesyonel kişiler tarafından yönetildiği, ölçek ekonomisi sağlayan, operasyonel yüklerden kurtaran, şeffaf ve son derece güvenli bir yatırım aracı olan gayrimenkul yatırım fonlarının ülkemize geç girmesinin de etkisi ile potansiyelinin çok gerisinde olduğunu düşünüyorum. Bunda henüz yeterince tanınmıyor ve vergisel avantajlarının bilinmiyor olmasının da payı var.