İçinde bulunduğumuz 2021 yılı, 2022 ila 2026 yılları arasında emlak vergisi için geçerli olacak arsa metrekare birim değerlerinin takdir edildiği bir yıl. Basından izlediğimiz kadarıyla takdir komisyonları 30 Haziran 2021 tarihine kadar fahiş takdirler yaptılar. Takdir edilen değerleri muhtarlıklardan öğrenebilirsiniz.
19 Temmuz 2021 tarihli yazımda bazı yerlerde 10 katına kadar artışın gözlendiği bu fahiş takdirlere karşı vatandaşlarımızın nasıl dava açabileceklerini açıklamıştım.
Takdir edilen değerler sadece emlak vergisini etkilemekle kalmıyor, tapu harçları da bu değerden etkileniyor. Hatta bu değerler bazı konut projelerindeki KDV oranlarına da etki ediyor.
Nasıl mı?
2017 yılına kadar konutlarda KDV oranına ilişkin geçerli olan düzenlemeye göre, net alanı 150 m2'ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı %1; bunu (yani 150 m2'yi) aşan konutların tesliminde ise genel vergi oranı (%18) uygulanmaktaydı.
3/2/2017 tarihinde yürürlüğe giren 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca, net alanı 150 m2'ye kadar olan konutlardan, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde[1]lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılanlarda, yapı ruhsatının alındığı tarihte, konutun üzerine inşa edildiği arsanın emlak vergisine esas arsa birim m2 vergi değeri de KDV oranını etkilemeye başladı.
Buna göre, yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projelerinde, arsa birim m2 vergi değeri;
- 1.000 TL’nin altında olan konutların tesliminde KDV oranı %1,
- 1.000 TL ile 2.000 TL (2.000 TL dahil) arasında olan konutların tesliminde %8,
- 2.000 TL’nin üzerinde olan konutların tesliminde ise %18 uygulanıyor.[2]
Bu düzenlemenin yapıldığı 2017 yılından bugüne kadar konut KDV oranlarına esas alınan bu eşik değerlerde herhangi bir değişiklik yapılmadı. İlgili düzenlemede bu değerler için otomatik bir artış rejimi de öngörülmedi. Dolayısıyla yıllar geçtikçe bu değerler enflasyon karşısında eridi.
Buna karşılık, arsa birim m2 vergi değerleri 2018-2021 yılları arasında geçerli olmak üzere 2017’de takdir komisyonlarınca yeniden belirlendi (yani esaslı bir şekilde artırıldı), 2019 ila 2021 yılları arasında ise yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak uygulandı.
Şimdi yeni bir takdir dönemindeyiz, gelecek yıldan itibaren 4 yıl süreyle geçerli olacak değerlerin kesinleşme süreci yaşanıyor. Maalesef bu dönemde de fahiş takdirlerle karşı karşıyayız. Yani aradaki uçurum derinleşiyor.
Özetle, arsa birim m2 vergi değerlerinin karşılaştırıldığı değerler (1.000 ve 2.000 TL’ler) yerinde sayarken, arsa birim m2 vergi değerleri arttıkça artıyor.
2017 yılında yukarıda bahsettiğim düzenleme yapıldığında %1 KDV oranı uygulanan konut sayısı bir hayli fazlaydı. Geçen zaman içinde 1.000 TL’nin altında arsa m2 birim değeri olan konut sayısı çok azaldığı için konutta %1 oranı tarihe karışmak üzere, son artışlarla %8 de risk altında.
Çare nedir?
Takdir edilen arsa birim m2 vergi değerlerinin düşük kalması için dava yoluyla sonuç alınmaya çalışılabilir, ancak bunun soruna çare olabileceğini düşünmüyorum.
Bence çözüm, bir Cumhurbaşkanı kararı ile arsa birim m2 vergi değerlerinin karşılaştırıldığı 1.000 ve 2.000 TL tutarlarını en azından 5 yıllık erimeyi telafi edecek şekilde önemli oranlarda artırmaktır. Hükûmet konutta düşük KDV oranlarının (%1 ve %8) devamını istiyorsa duruma derhal müdahale etmelidir. Sonrasında da bu değerlerin her yıl artmasını sağlayacak bir mekanizma kurulmalıdır.
Bu düzenleme yapılmazsa, 2022 yılı başından itibaren birçok konut projesinde KDV oranları %8 veya %18’e yükselecektir. Bu da konut fiyatlarının artması anlamına gelir. İçince bulunduğumuz ortam bu gelişme için hiç de uygun değildir.
[1] 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç. Bunlarda %1 oranı geçerli.
[2] Yapı ruhsatı 1/1/2013 ila 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projelerinde daha düşük değerler söz konusu.
