Gelir İdaresi Başkanlığı son tarihi 25 Mart 2015 olan yıllık gelir vergisi beyanname verme süresini hazır 31 Mart’a kadar uzatmışken, konut kira gelirinin beyanına ilişkin biraz hafıza tazelemekte yarar var.
Gayrimenkul sermaye iradı nedir?
Konut kira geliri, vergi uygulamasında “Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ)” olarak sınıflandırılıyor. Gelir Vergisi Kanun’da belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi dolayısıyla elde edilen gelirleri GMSİ olarak tanımlıyoruz. Kanun’un 70. maddesinde bu mal ve haklar “arazi, bina, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, telif hakları vb.” şeklinde sayılmış
Tahsil esası…
Vergi sistemimiz genel olarak “tahakkuk esası” üzerine kurulmuşken; kira vergilemesinde “tahsil esası” kabul edilmiş durumda. Yani bu gelir türünde, gelirin elde edilmesi, tahsil edilmesi şartına bağlanmış durumda. Dolayısıyla henüz tahsil edilmemiş bir kira gelirinin beyanı da söz konusu değil. Bu durumda, mevcut yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın geliri sayılıyor ve ona göre beyan ediliyor.
Konut kirasında istisna uygulaması
Gelir Vergisi Kanunu “konut kira geliri” elde edenler için bir istisna öngörmüş durumda. Buna göre, konut kirası elde edenler -2014 için tespit edilen istisna tutarı olan- 3.300 TL’nin altında kira geliri elde etmeleri halinde beyanname vermeyecekler veya verdikleri beyannamede bu tutarı (istisnaları var) gelirlerinden düşebilecekler.
Burada oldukça önemli bir konunun da altını çizelim. Mayıs 2012’de yayımlanan 6322 sayılı Kanun ile Gelir Vergisi Kanunu’nda önemli bir değişiklik yapıldı. Bu değişiklik, konut kira geliri elde edip, Kanun’da her yıl güncellenen “istisna” tutarından yararlananların 2014’te elde ettikleri gelirleri doğrudan ilgilendiriyor. Şöyle ki; Kanun’da belirtilen istisna haddinin üzerinde hâsılat elde eden mükelleflerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği “ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının” gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu’nun 103’üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde “ücret” gelirleri için yer alan tutarı (97.000 TL) aşanlar artık bu istisnadan faydalanamayacaklar!
Diğer bir anlatımla, 6322 sayılı Kanun’dan önce kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, yukarıda belirttiğimiz konut kira istisnasından yararlanamıyordu; 6322 sayılı Kanun sonrasında kapsama belli tutarı aşan ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar da eklenmiş durumda. Gelirleri arasında bunlar olan mükelleflerin beyan sırasında dikkatli olmasında veya bir uzmana danışmasında büyük yarar var.
Götürü gider mi, gerçek gider mi?
Kira geliri vergilendirilirken, elde edilen hasılattan giderlerin de düşülmesi mümkün. Bu noktada giderler için mükellefe seçimlik bir hak tanınmış durumda. Mükellefler götürü veya gerçek gider usullerinden birini seçebiliyorlar.
“Götürü Gider Yönteminde” mükellefler kira gelirlerinden istisna tutar düştükten sonra kalan tutarın % 25’i kadar götürü gideri gelirlerinden indirebilirler. Belirtelim, götürü gider yöntemini seçenler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemiyorlar.
“Gerçek Gider Yönteminde” ise, kira gelir elde eden tarafından yapılan bazı gerçek giderlerin kira gelirinden indirilmesi söz konusu.
Bu kapsamda indirilecek giderlere;
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderlerini,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderlerini,
- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderlerini,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderlerini,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma paylarını,
- Amortismanları,
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderlerini,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedelini, örnek vermemiz mümkün.
Ne zaman beyanname verilecek, vergi ne zaman ödenecek?
Beyanname verilmesini gerektiren bir gelir varsa, 1 Ocak 2014 ile 31 Aralık 2014 arasındaki döneme ait gayrimenkul sermaye iradı gelirlerinin 1 Mart - 25 Mart 2015 arasında vergi dairelerine beyan edilmesi gerekiyor; ancak yazımızın en başında da belirttiğimiz üzere Gelir İdaresi Başkanlığı 72 numaralı Vergi Usul Kanunu Sirküleri ile bu süreyi 31 Mart mesai bitimine kadar uzatmış durumda.
Beyan edilen kira gelirine ilişkin verginin de 2015 Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenmesinin mümkün olduğunu vurgulamakla yetinelim.
(*) Bu makale www.KPMGvergi.com adresinde yayımlanmıştır.
