Türkiye ekonomisinin büyüme yıllarında lokomotif olarak ön plana çıkan inşaat sektöründe son yıllarda sıkıntılı dönemler ve dalgalanmalar devam ediyor.  

2009 yılından 2017 yılına kadar inşaat sektörünün milli gelir içindeki payı istikrarlı bir şekilde artmış ve hatta %9,3 seviyesine kadar çıkmıştı. 2017 yılından 2021 ikinci çeyrek verilerine göre sektörün payı %10’lara yaklaşan pay %5,7’ye inmiştir. Bugün için milli gelir içindeki doğrudan payı %5-%6 arasında hesaplanan ancak 200’ü aşkın alt sektör üzerindeki doğrudan ve dolaylı etkileri nedeniyle ekonomi içindeki payı %30'lara ulaşan inşaat sektörü, istihdam açısından da önemlidir. Yaklaşık 2 milyon kişinin, yani ekonomide istihdam edilenlerin neredeyse yüzde 7’sinin çalıştığı inşaat sektörünün kayıt dışının yaygın olduğu bir sektör olduğu da düşünüldüğünde istihdam açısından da ne kadar anlam ifade ettiği daha iyi anlaşılacaktır.

İnşaat sektörü sıkıntılı

Daha önce burada inşaat sektörünün son birkaç yıldır ekonomide yaşanan dalgalanmaların ötesinde kendi sorunları olduğunu belirtmiş, bu ciddi sorunların başında maliyetlerde ortaya çıkan ve fahiş noktalara ulaşan artışlar olduğunu belirtmiştim. Bu artışlar konut arz ve talebini etkiliyor haliyle.

İnşaat sektörü bunca sıkıntı içinde iken geçtiğimiz Ağustos ayı sektör için biraz hareketli ve teselli oldu diyebiliriz.

Geçen yılki ucuz konut kredileri sektörü rahatlatmıştı

Hemen belirtmeliyim ki, sektörün aşağıda yer vereceğim Ağustos verilerini 2020 Ağustos ile karşılaştırdığımızda tablo terse dönüyor. Yani yıllık verilere bakıldığında sektördeki sıkıntının devam ettiği düşünülebilir. Ancak geçen yıl çok ekstra bir yıldı. Zira geçen yıl Hükümetin tercihi ile kamu bankaları maliyetinin altında çok uygun faiz oranları ile konut kredisi dağıtmıştı. Geçen sene yaz döneminde kamu bankaları 0,64-0,74 oranlarla kredileri dağıtmıştı. O yüzden konut satışları da patlamıştı.   

Ağustos ayında canlanma var

İnşaat sektörüne ilişkin Ağustos 2021 verilerine baktığımızda;

-  İlk El Konut Satışı 2021 Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18 düşüş, bir önceki aya göre ise %31 artış gösterdi.

- İkinci El Konut Satışı ise 2021 Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17 düşüş, bir önceki aya göre ise %31 artış gösterdi.

- Yıllık bazda toplam konut satışı %22 azaldı.

- İpotekli Konut Satışı oranı %19 oldu. Önceki yıl aynı dönemde ise %46’ydı.

- 2013 yılından günümüze kadar konut stokunun 1,5 milyon konuta ulaştığı tahmin ediliyor.

- Ağustos 2021’de 43 bini ilk el, 99 bini ikinci el olmak üzere toplam 142 bin konut satıldı. Bir önceki ay olan Temmuz’da ise bu sayılar ilk el konutlar için 32 bin, ikinci el için de 75 bindi.

- Geçen yıl, Ağustos 2020’de ise 32 bini ilk el, 75 bini ikinci el olmak üzere toplam 107 bin konut satılmıştı.

- 2021’in Haziran, Temmuz, Ağustos ayı satış verileri geçen yılın aynı üç ayının altında kalmıştır.

Sektör sıkıntılı

İnşaat sektörünün bir ayı nispeten iyi geçmiş olabilir ama sektörün yılı da, son yılları da hep sıkıntılı geçmiştir. En parlak dönem olan geçen yılın yaz ayları ise Hükümet sübvansiyonu ile kamu bankaları eliyle dağıtılan 0-64-0-74 faiz oranlı krediler sebebiyle sektörün son yıllardaki altın dönemi olmuştu.

Rakamları incelediğimde sektör için bir önceki aya göre ortaya çıkan artış nedeniyle biraz sevinsem de bu tablonun bu haliyle bile devam edeceği, diğer aylarda sürdürülebilir olacağı konusunda maalesef karamsarım. 

Maliyetler artıyor-satış yok

Zira sektörde maliyet artışları hâlâ yüksek ve bu da ev fiyatlarını artırıyor. Artan ev fiyatları sonucunda konut talebi azalıyor, ev satışları azalıyor. Finansman sıkıntısı içindeki müteahhitler büyük sıkıntı çekiyor hatta bazıları iflas ediyor, batıyor.

Maliyetlerdeki yüksek artışın tetiklediği ev fiyatlarındaki yükseliş rakamlara da yansımaktadır. Temmuz 2021 itibarıyla Türkiye genelinde konutlar için birim metrekare fiyatı 4.669 TL olurken bu tutar İstanbul’da 6.942 TL, Ankara’da 3.409 TL, İzmir’de ise 5.748 TL olmuştur. Merkez Bankası tarafından açıklanan konut fiyat endeksine göre yıllık bazda konut fiyatları Türkiye genelinde yüzde 31 artmış. Bu oran İstanbul’da yüzde 28, Ankara’da yüzde 27, İzmir’de 31 olmuştur.

Yine Temmuz 2021 itibarıyla konut fiyat endeksi bir önceki aya göre %2,8 oranında artarken, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %31, reel olarak ise %10,2 oranında artmıştır.

Konut fiyatlarında görülen bu artışın kaynağı ise temelde maliyetler. Bu açıdan müteahhitler de haklı. Tüm girdiler dövize bağlı olarak artış gösteriyor ancak siz fiyatınızı yukarı çektiğiniz an vatandaş konut alamıyor, almaktan vazgeçiyor. Yaptığınız evler, finansman maliyetine katlanarak inşa ettiğiniz gayrimenkuller elinizde kalıyor. İşte konut stoku 1,5 milyonu geçti ülkede.

Hele geçtiğimiz Eylül ayında döviz kurunun yeniden hareketlendiğini, Dolar/TL’nin bir tur daha yükseldiğini düşündüğümüzde inşaat sektörünü daha sıkıntılı bir dönemin beklediğini öngörmek pek de zor değil.

Döviz kurundaki seyrin konut talebini doğrudan etkilediğini düşünenlerdenim. Döviz kuru yükselince; bir yandan dövize bağlı girdiler nedeniyle artan ev fiyatları pek çok vatandaşın alım gücünü aşıyorken, diğer yandan bir grup vatandaş da elindeki dövizi bozmuyor, ev satın almıyor. Özetle döviz kuru artarsa vatandaş ev alamıyor, almıyor. Yani konut talebi düşüyor.

Konut arz planlaması yanlış

Peki konut ihtiyacı?

O ise tam gaz devam ediyor ülkede. Ama konut ihtiyacı karşılanabiliyor mu? Maalesef hayır.

Bir tarafta dinamik, güçlü ve konut üreten bir inşaat sektörü, diğer tarafta gayrimenkule ihtiyacı olan ve ona özel önem veren bir nüfus varken iki kesim de mutsuz ve halinden memnun değil. Neden? Tabii ki plansız ve ihtiyacı değil istekleri dikkate alan bir konut üretim sürecinden.

Kanımca yaptıkları ama ellerinde kalan konutları eritmek için hükûmetten sürekli finansman desteği isteyen müteahhitlerin konut üretim planlamasında da hükûmetten, ilgili kurum ve kuruluşlardan yardım almasının vakti geldi de geçiyor.

Prof.Dr. Aydın Ayaydın

Rekabet Kurumu Kurucu Başkanı