Beş altı yıl sonra İstanbul’da yaşayan orta sınıf insanların karşılaşacağı önemli bir durum hakkında düşüncelerimi yazmak istiyorum.

İstanbul konut sorununun 60 yıllık geçmişinin bir yanını hatırlatarak yazıma başlayayım.  

Anadolu’dan göç 50’li yıllarda başlamış, hızlanarak artmıştı, 70’li yıllarda yavaşladı; son yıllarda göç oranı düşse de, gelen insan sayısı düşmedi.

Bundan elli yıl kadar önce İstanbul’da gecekondu sorunu vardı. Kırsal alandan gelenlerin ihtiyacı kadar sayıda konut yapılamıyordu; oluşan farkı, gecekondu kapatıyordu.

Farklı Konutların kime satılacağı hakkında bilgimiz yok, düşünen de yok!

1965’te başlayıp günümüze kadar devam eden yasal değişikliklerle, “gecekondular” en azından yıkılmaktan kurtuldular. Gecekondu olarak yapılan konutlar, yasalara uygun olarak tamir edilebildi, bu arada bazı kısımları değiştirildi.

Son yıllarda İstanbul’da ihtiyaçtan çok yasalara uygun konut yapılıyor.

Yeni yapılanların bir kısmı “yeni imar alanlarında”, bir kısmı da mevcut yapıların yerine inşa ediliyor.

Eski yapılar depreme dayanıksızlık, yasal duruma uyma isteği, eskiyi yenileme isteği gibi nedenlerle yıkılıyor ve yerlerine imar durumu daha imkânlı konut blokları yapılıyor.

Bazı bölgelerin ve arsaların “mevzi” imar planları değiştirilerek konut yapım oranı hiçbir dönemde olmadığı oranda arttı. İlçelerin genel İmar değişiklikleri bu hızlı yapıma yardım etti.

İstanbul’da yeşil alan oranı da azaldı ve bina yapı alanı oranı arttı. 

Amacım alt yapı, trafik, eğitim, sağlık gibi hizmetlerin artmasının yarattığı sorunları tartışmak değildir; yazmak istediğim, bundan beş altı yıl sonra ortaya çıkacak önemli bir durumu okuyucularımla paylaşmaktır.

İstanbul nüfusu ve konut birimi sayısı tabloda görülmektedir. Tabloda verilen sayılar, hane halkı kişi sayısının (3,75) ve nüfus artış oranının (yüzde 1,8) değişmeyeceği varsayılarak bulunmuştur. Kabul edilen değişse de, gördüğümüz sorunu ortadan kaldırmayacaktır.2015 yılındaki 3,9 milyon konutun en çok yüzde 2,5’a yakını “kule”, “kule-site”, “rezidans” olarak adlandırılan çok katlı binalardadır. Bu oran giderek artmaktadır.

Benim sorun yaratacağını düşündüklerim, 10’dan fazla katlı konut binalarıdır. Ben bunları “farklı konut” diye adlandırmak istiyorum.

Ülkemiz kentlerinde yüzyıllardır alışılan konut, penceresinden bakıldığında yanındaki komşu balkonu, aşağıya bakıldığında seslenecek uzaklıkta sokak, karşıda bir park, arsa, yol veya bir yapı görünen, yürüyenlerin tanınabildiği hatta sesleri duyulabilen evlerdir.  

Bu konut, günlük davranışlarımızı etkilemiştir, hayatımız o konutu yaratmış; aynı zamanda hayatımızı o konut tanımlamıştır.

Alıştığımız konut çok az istisnasıyla, 1-4 katlıdır; kabul edilebilen 6-8 kattır. Bunun dışındaki yapılarda da yaşayan mutlu kişiler de vardır, yıllar içinde farklı konuta alışanlar da olacaktır şüphesiz.

Farklı Konut derken, yukarda tanımlamaya çalıştığım konuttan değişik, yüksek katlı bir yapının aşağıdan tanımlanamayacak bir parçasıdır.

Arsa devri karşılığı veya yeni satın alarak sahip olunan Farklı Konutların yaratacağı asıl soruna gelmek istiyorum.

Farklı Konut sahiplerinin özelliklerini henüz bilmiyoruz; Farklı Konut sahiplerinin ve aynı konutu paylaşan diğer kişilerin sayısı, gelir ortalaması, aile reisinin ne iş yaptığı, evde birlikte yaşanan kişilerin medeni durumları, çocuk sayısı, hane halkının demografik özellikleri ve daha bir çok bilinmesi gerekenleri bilmiyoruz.

Bunlardan daha önemlisi, Farklı Konutların aylık genel masraflarından bir konuta düşen genel gidere katılma payı ve farklı konutun genel işletme idaresi kurallarının nasıl belirlendiği ve nasıl değişeceği bilinmemektedir. 

Tahminime göre, Farklı Konutların genel gider payına katılma payı, oturmaya başladıktan bir süre sonra sahiplerin çoğu tarafından karşılanamayacaktır veya fazla sayıda Farklı Konut sahipsiz kalacaktır.  

Günümüzde İstanbul’un orta halli ailesinin oturduğu konutun aylık işletme masrafı ortalama 500-1000 lira mertebesindedir. 10-40 katlı farklı konut binasının bildiğimiz ve bilmediğimiz masrafları ile şimdi ödenen genel gider masrafları arasında mertebe farkı bulunmaktadır.

Farklı Konut yarı satış yarı işletme halindeyken, yapıcı firma bazı masrafları üstlenmektedir; Farklı Konutlardaki orta hallilerin sayısı arttıkça, masraflara katılamama sayısı da artacaktır. Bu binalardaki tamir ve bakım masraflarını, her bina sahibinin yararlanmayacağı hizmetlerin idame masrafları ve diğerleri 3-4 yıl sonra sorun yaratacaktır.

1960’lı yıllarda Brezilya’nın başkenti Brasilia’nın inşası sırasında konut sorununu çözme amacıyla yapılan yüksek katlı binaların başına gelen, konut politikasıyla meşgul olanların bildiği bir hikayedir.

İstanbul hesapsız ve kitapsız, yüksek katlı binalarla dolduruluyor, buralarda kimler oturacak? Bilen var mı? Onların sayısının bu kadar çok artmasının önümüze neler koyacağı belli mi?

Farklı Konutlara sahip olduktan sonra satma durumunda kalacaklar veya şimdiki satışlara bakarak yapılan Farklı Konutların kime satılacağı hakkında bilgimiz yok, düşünen de yok!