Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek 4 ve 17 Mart tarihlerinde farklı televizyon kanallarında gelir ve kurumlar vergisi oranlarının artmayacağını ısrarla vurguladı ama 1 Mayıs 2024 tarihinde 8434 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile başta mevduat faizleri olmak üzere bazı finansal enstrümanlara uygulanacak stopaj oranları (gelir vergisi) artırıldı. 20 Mayıs Pazartesi günü TRT Haber’de de bu artışı dile getirdi. Aynı programda özellikle “arsalar, gayrimenkuller üzerinden elde edilen gelirlerin vergilendirilmesiyle” alakalı bir çalışma olduğunu da özellikle vurguladı.

Şimşek’in gayrimenkuller üzerinden elde edilen gelirlerin vergilendirilmesiyle alakalı ne gibi planları olabilir? Bunu irdelemeye çalışalım.

Gayrimenkuller üzerinden ne gibi vergiler alınabilir?

Arsa, arazi, iş yeri ve konutlar yani gayrimenkuller üzerinden farklı vergiler alınabilmektedir. Bunlardan ilki bunları bir başkasına kiraya verilmesi sonucu elde edilen ve halk arasında kira vergisi olarak bilinen gayrimenkul sermaye iradıdır. Bir diğeri bu gayrimenkullere sahip olunduğu sürece ödenen ve bir servet vergisi olan emlak vergisidir. Üçüncü ise bu gayrimenkullerin satılması (elden çıkarılması) sonucunda ortaya çıkan gelir/kurumlar vergisi ile tapu harcıdır. Bazı durumlarda bu satışlarda KDV de olabilmektedir. Hatta bu gayrimenkuller bir başkasına bağışlandığı ya da mirasa konu olduğu zamanlarda veraset ve intikal vergisi de olmaktadır.

Görüldüğü üzere vergi sistemimiz gayrimenkullerden her yönüyle yararlanmaktadır.

Bu vergilerin ortak özelliği

Yukarıda sayılan tüm vergilerin gayrimenkul özelinde ortak özelliği hepsinin hemen hemen belediyedeki değeri yani EVK m.29’da yer alan vergi değeri üzerinden hesaplanmasıdır. Gayrimenkuller alınıp satılırken yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine genelde daha düşük bir bedel üzerinden işlem yapılmaktadır. Genellikle düşük bedel banka gibi ispatı güçlü bir vasıtayla gönderilirken kalan tutar ise banka dışı bir yolla -örneğin elden- verilmektedir. 

İşte gayrimenkuller alınıp satılırken yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine daha düşük bir bedel gösterilerek işlem yapılmaktadır. Bu durum birçok verginin eksik tahsil edilmesine sebep olmaktadır.

Sorunun ana noktası

Gayrimenkullerin satışında gerçek bedeli üzerinden değil de daha düşük bir bedel gösterilmesinin çeşitli sebepleri vardır. Bu sebeplerden en önemlisi daha düşük vergi ve harç ödenmesidir. Örneğin müteahhitler yeni (sıfır) ev satarken gerçek bedeli göstermedikleri için daha düşük gelir elde etmiş görünecek ve gelir/kurumlar vergisi, geçici vergi ve KDV’yi de eksik ödemiş olacaklar. Bu davranış biçiminin özü, vergileri daha az ödeme üzerine kuruludur, yani vergi kaçırmak üzerine kuruludur. Bu düşük bedelli satışta ayrıca tapu harcı da eksik ödenmiş olacaktır.

İşte tüm bu işlemler alıcı ve satıcının kendi aralarında anlaştıkları ve bu anlaşmanın resmiyette alt sınırını oluşturan vergi değeridir yani belediyede kayıtlı tutardır. Bu tutar yani vergi değeri Emlak Vergisi Kanunu m. 29’da belirtilen değerdir. Ama halk arasında, basında buna genellikle rayiç bedel denilmektedir ki hatalı bir ifadedir.

Örneğin 10 milyon TL’ye satılan bir konutun vergi değeri 1 milyon TL ve resmi işlemler 1 milyon TL üzerinden gösterildiğinde 9 milyon TL (10 milyon-1 milyon) üzerinden 360 bin TL eksik tapu harcı hesaplanmaktadır.

Bir diğeri düşük bedelle sahip olunan gayrimenkul üzerinden daha az emlak vergisi ödenmesidir. Her yıl emlak vergisi matrahı olan vergi değeri, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılacak ve her yıl bu yeni tutar üzerinden ödenecektir. Başlangıçtaki tutar düşük gösterildiği için sonraki yıllar da çok fazla artmamış olacak ve düşük emlak vergisi ödenmiş olacaktır.

Özetle gerçek satış bedeli (rayiç bedel) üzerinden değil de vergi değeri üzerinden alım-satımın yapılması sonucunda satıcı açısından gelir/kurumlar vergisinin, KDV’nin, geçici verginin; alıcı ve satıcı açısından tapu harcının ve alıcı açısından ise emlak vergisinin eksik ödenmesinden dolayı maddi bir menfaat söz konusu olmaktadır.

Ayrıca gayrimenkulü satan kişi şayet bu gayrimenkulü geriye yönelik 5 yıl içinde almışsa bu satış işleminden dolayı gelir vergisi (değer artışı kazancı) ödemek zorundadır. Satış tutarı gerçek bedelden gösterilmezse Hazine açısından bir de gelir vergisi kaybı ortaya çıkacaktır.

Şimşek “Vergi Değerini” gerçek durumuna çıkartmaya çalışacak

Yukarıda belirtilen bu vergi kayıp ve kaçağı minimize etmenin en temel yolu gayrimenkul satışlarında gerçek bedelin gösterilmesidir. Ancak gerçek bedel gösterilmesi sonucu ortaya çıkacak yüksek vergi tutarını yurttaşlarımız ödemek istememekte bilakis vergi kaçırma yolunu tercih etmektedirler.

Ancak Şimşek bu sorunu çözmek için kalıcı bir çözüm düşünüyor. Bu çözüm hayata geçer mi? bilemiyorum ama bu konuda şöyle bir hamle yapacağını öngörüyorum.

Bu hamlenin gayrimenkul alım-satımlarında ya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılacak değerleme sonucunda bulunan bir değer üzerinden ya da ekspertiz raporuna dayalı olacak şekilde bir düzenleme olacağını tahmin etmekteyim.   

Ancak bu vergi farklarının ne ölçüde gayrimenkullerin fiyatlarına yansıyacağı da dikkate alınması ve bu düzenlemeyle birlikte bu sorunun da gözetilmesi gerekmektedir.

Geriye yönelik işlem de yapılabilir

Bir diğeri Şimşek, daha önceki yıllarda gerçek bedel üzerinden gösterilmemiş satışlar için de kolları sıvayacak kanaatindeyim. Özellikle gayrimenkul alım-satımı gerçekleştiren kişilerin banka hesap hareketleri dikkate alınacak ve burada bir tespit ya da bir şüphe bulunması durumunda bu kişilerden kuvvetle muhtemel izahat istenecektir. Ve sonuçta geriye yönelik vergi ve cezalar kesilebilecektir. Ne kadar geriye gidilebilir sorusunun cevabı ise beş (5) yıldır. Yani en fazla geriye yönelik olarak beş yıl için işlem yapılabilir.