Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in vergi hususunda yapacağı olası değişiklikleri izah etmeye başladım. Bu serinin ilki gecikme zammı/faizine, ikincisi kurumlar vergisine, üçüncüsü ise ÖTV’ye ilişkindi.

Bu yazı dizisinin dördüncüsü ise Şimşek’in gayrimenkullerin alım-satımında baz alınacak gerçek bedel ile alakalı yapabileceklerine ilişkindir.

Enflasyonun çok yüksek olduğu bu dönemde her ürünün fiyatında olduğu gibi konut, iş yeri, arsa ve arazi olarak sayılan gayrimenkullerin fiyatları da çok yükseldi. Ancak gayrimenkuller alınıp satılırken yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine daha düşük bir bedel gösterilerek işlem yapılmaktadır.

Yerleşmiş olan bu soruna çözüm üretmek adına Eylül ayının ilk hafta sonu Resmi Gazete’de yayımlanmak zorunda olan Orta Vadeli Programın (OVP) hazırlıklarında özellikle gayrimenkullere özel bir önem verilmiş. Bu arada bu yıl Eylül ayının ilk haftasının sonu 3 Eylül tarihidir. 3 Eylül’e kadar OVP, Resmi Gazete’de yayımlanmak zorundadır. Ancak önceki yıllarda bu tarihe uyulmadığı da görüldü.

Konumuza dönersek gayrimenkullerde gerçek bedel sorununu çözmek için doğru bir hamle şu ana kadar maalesef hayat geçirilemedi.

Sorun nerede?

Gayrimenkuller alınıp satılırken yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine genelde daha düşük bir bedel üzerinden işlem yapılmaktadır. Genellikle düşük bedel banka gibi ispatı güçlü bir vasıtayla gönderilirken kalan tutar ise banka dışı bir yolla -örneğin elden- verilmektedir. 

Gayrimenkullerin satışında gerçek bedeli üzerinden değil de daha düşük bir bedel gösterilmesinin çeşitli sebepleri vardır. Bu sorunun cevaplarından birini inşaatçılar/müteahhitler kanadında aramak lazım. Müteahhitler yeni (sıfır) ev satarken gerçek bedeli göstermedikleri için daha düşük gelir elde etmiş görünecek ve gelir/kurumlar vergisi, geçici vergi ve KDV’yi de eksik ödemiş olacaklar. Bu davranış biçiminin özü, vergileri daha az ödeme üzerine kuruludur, yani vergi kaçırmak üzerine kuruludur.

Bu sorunun diğer cevabını ise tapu harcı kapsamında aramak lazım gelir. Alım-satıma konu gayrimenkul gerçek bedelinden gösterilmediği için hem alıcı hem de satıcı tapu harcını eksik ödeyerek maddi bir menfaat sağlamış olacaklar. Ve dolayısıyla da Hazine açısından bir harç kaybı ortaya çıkacak. Çünkü uygulamada genellikle gerçek satış bedeli üzerinden değil belediyede kayıtlı bedel yani vergi değeri üzerinden işlem yapılmaktadır.

Yerleşik bu uygulamada düşük bedelden gösterilen tutar, kanundaki ismiyle vergi değeridir yani belediyede kayıtlı tutardır. Bu tutar yani vergi değeri Emlak Vergisi Kanunu m.29’da belirtilen değerdir. Ama halk arasında, basında buna genellikle rayiç bedel denilmektedir ki hatalı bir ifadedir. Bunun adı vergi değeridir.

Örneğin; 10 milyon TL’ye satılan bir konutun vergi değeri 1 milyon TL ve resmi işlemler 1 milyon TL üzerinden gösterildiğinde 9 milyon TL (10 milyon-1 milyon) üzerinden 360 bin TL eksik tapu harcı hesaplanmaktadır. Varın gerisini siz düşünün.

Bu sorunun başka bir cevabını ise emlak vergisi kapsamında aramak gerekir. Kanımca bu neden çok etkili olmamakla birlikte gayrimenkul sahipleri satın aldıkları gayrimenkul üzerinden muhtelif oranlarda özel birkaç koşul hariç olmak üzere ömürleri boyunca her yıl emlak vergisi ödeyecekleri için tutarın düşük olmasını arzulamaktadırlar.

Özetle gerçek satış bedeli (rayiç bedel) üzerinden değil de vergi değeri üzerinden alım-satımın yapılması sonucunda satıcı açısından gelir/kurumlar vergisinin, KDV’nin, geçici verginin; alıcı ve satıcı açısından tapu harcının ve alıcı açısından ise emlak vergisinin eksik ödenmesinden dolayı maddi bir menfaat söz konusu olmaktadır.

Ayrıca gayrimenkulü satan kişi şayet bu gayrimenkulü geriye yönelik 5 yıl içinde almışsa bu satış işleminden dolayı gelir vergisi (değer artışı kazancı) ödemek zorundadır. Satış tutarı gerçek bedelden gösterilmezse Hazine açısından bir de gelir vergisi kaybı ortaya çıkacaktır.

Ekspertiz Raporu (mu) geliyor

Bahsettiğim bu kadar vergi kaybını ortadan kaldırmak elzemdir. Bunun için şu ana kadar kalıcı bir çözüm hiç üretilmedi.

Ancak alım-satımlarda bundan sonra ya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılacak değerleme sonucunda bulunan bir değer üzerinden ya da ekspertiz raporuna dayalı olacak şekilde bir düzenleme getirileceği belirtiliyor.

Bu hedefin Eylül’de yayımlanacak olan OVP’de ele alındığı ve gerekli mevzuat değişikliğinin ise Ekim gibi yapılacak bir torba yasa ile yapılacağı konuşuluyor.

Sonuç olarak

Ekspertiz rapor uygulaması hayata geçerse çok doğru bir hamle yapılmış olur. Çünkü gayrimenkul alım satımlarında gerçek bedelden değil de vergi değerinden işlem yapılması Hazine açısından hem tapu harcı hem aynı gayrimenkulden alınacak emlak vergisi hem de ticari satıcılardan alınması gereken gelir/kurumlar vergisi-KDV açısından ciddi bir kayıp yaratmaktadır. Hazinenin bu gelirden mahrum kalması kat’i suretle doğru değildir.

Ancak ortaya çıkacak bu fark vergilerin ne ölçüde gayrimenkullerin fiyatlarına yansıyacağı da dikkate alınması gereken ve bu düzenlemeyle birlikte bu sorunun da gözetilmesi gerektiği acı bir gerçektir.