Gerek dünya gerekse de ülkemiz artan fiyatlar karşısında bezmiş durumda. Gıda, benzin, enerji, market fiyatları, döviz kuru derken özellikle büyük kentlerdeki konut kira tutarları da hatırı sayılır bir şekilde can yakar hale geldi. Hükümetin bu artışlar karşısındaki politikaları pek sonuç vermiyor gibi duruyor ama Allah'tan da umut kesilmiyor.

Her bir ürünün fiyatında oluşan artış tüketicinin reel gelirini azaltmaktadır. Satın alma gücünde meydana gelen bu azalmayı ortadan kaldırmak için yeni politika arayışları başladı. Bunlardan bir tanesi de konut kiralarına tavan fiyat getirme projesidir.

Bu arada bence asıl sorulması gereken “neden bu kadar kiracı var?” ya da “ülkemizde ev sahibi olmayanların sayısı neden bu kadar yüksek?” gibi sorular olmalıyken biz kira artışlarıyla ilgileniyoruz. Bu da başka bir garabet ya neyse.

Avrupa Birliği (AB) İstatistik Ofisi’nin 2020 verilerine göre Türkiye’de halkın yüzde 42’si kiracı, yüzde 58’i ev sahibidir. TÜİK’e göre Türkiye’de ev sahibi olma oranı 2014 yılında yüzde 61,1, 2019’da yüzde 58,8 ve 2020 yılında yüzde 57,8’dir. Aşağıdaki tabloda ise bazı ülkelerin kiracılık oranları gösterilmiştir[1].

Bu tabloya göre Türkiye kiracılık oranının yüksekliği açısından dördüncü sırada, Romanya ise yüzde 96 ev sahibi olma oranıyla son sıradadır. Yani kiracılık oranı sadece yüzde dörttür.

Konut kiralarındaki artış, Avrupa ülkelerinde de ciddi bir sorundur. Hatta kiracılık oranı yüzde 31 olan Hollanda’da konut sıkıntısı nedeniyle yükselen konut kiralarına karşı orta gelir gruplarını korumak için kiralık ev fiyatlarına müdahale edilecek. Bu müdahale şekli tavan fiyat denilen yöntemle yani konut kira tutarı hükümetçe belirlenecek en yüksek tutarı geçemeyecek şekilde yapılacak.

Benzer bir düzenlemenin ülkemizde de yakın tarihte yapılacağı konuşuluyor ama konu hakkında iktidar yetkililerince henüz bir resmî açıklama yapılmış değil.

Benzer uygulama ülkemizde daha önce denenmişti ama yapılan düzenleme Anayasa Mahkemesine götürülmüştü. Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeyi önce iptal etmedi ama 8 ay sonra başka bir kararında iptal etti.

Bu ilginç durumu sizlere anlatmaya çalışayım.  

Kiralarda tavan fiyat uygulaması 2000 yılında da yapıldı ama...

2000’li yıllarda enflasyon yine almış başını gitmişken dönemin iktidarı evreka dedi ve konut kiralarına ilişkin tavan fiyat düzenlemesi getirip kanunlaştırmayı akıl etti!

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a, 16.02.2000 tarih ve 4531 sayılı Kanun ile geçici bir madde eklenerek enflasyonla mücadele edilmek istendi. Bu düzenleme ile o yılın enflasyon verileri dikkate alınarak 2000 yılında kira artış oranlarının en fazla yüzde 25 oranında arttırılacağına hükmedildi. Bu, bir tavan fiyat uygulamasıydı ve kanunla getirilmişti.

Bu durumu Pazaryeri Sulh Hukuk Mahkemesi “4531 sayılı Yasa ile kira paralarının arttırılmasına ilişkin düzenlemenin, sosyal hukuk devleti ilkeleriyle bağdaşmadığını, kira sözleşmelerinde tarafların gelecek yıla ait kira artışlarını serbestçe belirleme olanağını sınırlandırdığını, bunun taşınmaz sahipleri aleyhine sonuçlar yarattığını bunun Anayasa'nın 10. ve 48. maddelerine aykırı olduğu.” savıyla düzenlemenin iptalini istedi. Yani Pazaryeri Sulh Hukuk Mahkemesi, bu düzenlemenin kiracıyı koruduğunu ama gayrimenkul sahibini mağdur ettiği ve bunun da Anayasa’nın eşitlik ilkesini zedelediği iddiasında bulunarak düzenlemenin iptal edilmesini istedi.

İptali istenen Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a 4531 sayılı Yasa ile eklenen ve itiraz konusu kuralları da içeren Geçici 7’nci maddenin ilk fıkrası “Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık yüzde 25, 2001 yılında ise yıllık yüzde 10 oranında artırılabilir. “ şeklindeydi.

Anayasa Mahkemesi ise 16.11.2000 tarih ve Esas No: 2000/26, Karar No: 2000/48 sayılı kararındaki[2] “kiracı ile kiralayan farklı hukuksal konumda olduklarından bunları karşılaştırarak eşitlik ilkesinin zedelendiğini ileri sürmek mümkün değildir. Bu nedenle, İptali istenen hükmün Anayasa'nın 10. maddesiyle ilgisi görülmemiştir.” şeklindeki gerekçesiyle ret vermiştir.

Ancak bu karada verilen karşı oy ise “Anayasa'nın 48. maddesiyle düzenlenen sözleşme özgürlüğü temel hak ve özgürlüklerdendir. Bu kural Anayasa'nın Sosyal ve Ekonomik Haklar ve Ödevler bölümünde yer almıştır. Bu maddede de düzenlenen özel teşebbüs özgürlüğü hem gerçek kişilere tek tek ve toplu olarak hem de tüzel kişilere tanınmıştır. Anayasa'nın 35. maddesinde ise herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu kabul edilmiştir. Buna rağmen anılan yasa ile eklenen Geçici 7. maddenin getirdiği %25 oranındaki sınırlamanın sadece taşınmaz sahipleri zararına, kiracılar yararına olduğu için kamu yararına yönelik bir sınırlandırma olduğu kabul edilemez. Yasa, sözleşme özgürlüğüne aykırı bir düzenleme içermektedir.

Açıklanan nedenlerle, davanın iptali gerekeceği kanısıyla aksi yönde oluşan çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.” denilerek bence şu aralar gelecek benzer düzenlemeye zemin oluşturacak bir karar verilmiştir.

Aynı gerekçeyle bu kez Mersin 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, Anayasa Mahkemesi'ne gitmiştir. AYM, 21.11.2000 tarih, Esas No: 2000/77, Karar No: 2000/49 sayılı kararında[3] “Konut ve işyeri darlığı bulunan ülkelerde devletçe önlem alınmadığı takdirde talebin fazlalığı nedeniyle kiraların aşırı şekilde yükseleceği, bu yükselişin tüketim maddelerinin fiyatları üzerinde etkili olarak hayat pahalılığına sebep olacağı açıktır. Türkiye'de kiraların tüketici fiyat endeksi içindeki oranının yüksek olduğu, bunun hak ve adaletin gerçekleşmesini engelleyen önemli faktörlerin başında geldiği bilinmektedir. Bu nedenlerle, taşınmaz mal kiralarının sürekli yükselişi ve içinde kira paralarının önemli etkisi olan fiyat artışlarının ekonomik ve dolayısıyla sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi karşısında Devletin, sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve kamu düzeninin korunması amacıyla kiracı kiralayan ilişkilerini düzenlemesi, böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine kavuşturması, gelir dağılımını düzeltmesi ve yoksullukla mücadele etmesi Anayasa'nın 2. maddesinde belirtilen sosyal hukuk devleti olmanın gereğidir.

Bu durumda kira paralarının sürekli yükselişinin ekonomik ve sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi nedeniyle, kira artışlarının, temel ekonomik göstergelerin hedeflerine bağlı olarak geçici bir süre için sınırlandırılmasının kiracı kiralayan arasında bozulan ekonomik dengenin yeniden sağlanması toplumsal barış ve kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla getirildiği anlaşılmaktadır.

Öte yandan kiracı ile kiralayan farklı hukuksal konumda olduklarından bunları karşılaştırarak eşitlik ilkesinin zedelendiğini ileri sürmek mümkün değildir. Bu nedenle, iptali istenen hükmün Anayasa'nın 10. maddesiyle ilgisi görülmemiştir.” denilerek yüzde 25’lik tavan fiyat uygulamasını Anayasaya aykırı bulmamıştır.

Ancak bu sefer Adana 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, sözleşmelerde kararlaştırılan kira paralarının 2000 yılında yıllık yüzde 25, 2001 yılında ise yıllık yüzde 10 olarak artırılabileceğini; 2000 yılı program hedefinde enflasyonun yüzde 25 olarak öngörülmesine karşın yüzde 39 oranında gerçekleştiğini; bu sapma sonucunda kiralayanların yüzde 14 oranında bir kayba uğradığını; 2001 yılında ise 22 Şubat 2001 tarihindeki ekonomik kriz nedeniyle, yeni enflasyon hedefinin yüzde 50'nin üzerine çıktığını; 2001 yılı kiralarını yüzde 10 oranıyla sınırlayan düzenlemenin uygulama olanağı kalmadığını; kira parasının belirlenmesinde mülkiyet hakkının özünün zedelenmemesi gerektiğini; bu nedenlerle, itiraz konusu ibarenin Anayasa'nın 2., 5. ve 35. maddelerine aykırı olduğunu ileri sürerek Anayasa Mahkemesi'ne gitmiş ve 4531 sayılı Yasa ile eklenen Geçici 7. maddenin birinci fıkrasının ilk tümcesindeki "...2001 yılında ise yıllık % 10..." ibaresinin Anayasa'nın 2, 5 ve 35’inci maddelerine aykırılığı savıyla iptal davası açmıştır.

Anayasa Mahkemesi 19.7.2001 tarih, Esas No: 2001/303, Karar No: 2001/333 sayılı kararında[4]  “4531 sayılı Yasa'nın gerekçesinde de belirtildiği gibi, ekonomi kurallarına göre hak ve adalete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının Anayasa ile çelişen bir yönü bulunmamaktadır. Ancak, 4531 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kalmıştır. Böylece, kira bedellerine getirilen sınırlama, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makul, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda, itiraz konusu ibare ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı ileri sürülemez.

Açıklanan nedenlerle, itiraz konusu "...2001 yılında ise yıllık %10..." ibaresi, Anayasa'nın 2, 5 ve 35’inci maddelerine aykırıdır. İptali gerekir.” denilerek bu sefer yüzde 10’luk düzenlemeyi hem de oybirliğiyle iptal etmiştir.

Kirada tavan fiyat uygulaması bugün gelse AYM nasıl bir tavır alacak?

Görüldüğü üzere Anayasa Mahkemesi 2000 yılında yüzde 25’lik artışı iptal etmemiş ama 2001 tarihli kararı ile yüzde 10’luk artışı iptal etmiştir. Bu iki karar arasında anlayış farkı anladığım kadarıyla krizin varlığının kabul edilip edilmemesidir. Yüzde 25’lik oranın iptal edilmediği kararda düzenlemenin kamu yararı amacıyla yapıldığı ve kiracı ile kiralayanın farklı hukuksal konumda olduklarından bunları karşılaştırarak eşitlik ilkesinin zedelendiğini ileri sürmenin mümkün olmadığı düşünülmüş. Ben de çok farklı düşünmüyorum bu arada ama çok değil sadece sekiz ay sonra aynı Anayasa Mahkemesi 2001/303 esas nolu kararında 4531 sayılı Yasa ile eklenen Geçici 7. maddenin birinci fıkrasının ilk tümcesindeki "...2001 yılında ise yıllık % 10”’luk ibareyi iptal etmiştir.

İptal etme gerekçesi ise 4531 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen yüzde 10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kaldığı, böylece, kira bedellerine getirilen sınırlama, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makul, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmasına bağlanmıştır. 

Bugün benzer bir düzenleme olsa ne olur? Bunun cevabını vermek gerçekten çok zor ama sanıyorum konu Anayasa Mahkemesi'ne taşınmayacak düzeyde çalışıp, düzenlemeyi bu minvalde yapmak gerekiyor. Çünkü özellikle son 4-5 yıldır hemen hemen her düzenleme aksaklıklarıyla yapılmakta ve doğru yolu bulmak adına benim gibi birçok akademisyen yazar hem köşemizde hem de televizyonlarda fazlasıyla mesai harcamaktadır. Umarım ülkem menfaatine bir düzenleme yapılır. 

[1] https://tr.euronews.com/2022/01/18/ab-de-en-fazla-kirac-almanya-da-turkiye-ve-avrupa-da-kirac-ve-ev-sahibi-oran-kac

[2] https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/ND/2000/48

[3] https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/ND/2000/49?KararNo=2000%2F49

[4] https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/ND/2001/333