2024 yılında ödenecek emlak vergisinin ikinci taksitinin son günü 30 Kasım Cumartesi günüdür. Ancak 30 Kasım günü hafta sonuna (cumartesi) isabet etmesi nedeniyle ödeme süresinin son günü 2 Aralık Pazartesi’ne uzamaktadır.

Emlak vergisinin 2 Aralık Pazartesi’ne kadar ödenmemesi durumunda ise ödenmesi gereken tutar üzerinden her ay için yüzde 4,5 gecikme zammı işleyecektir.

Ancak bazı durumlarda emlak vergisinin ödenmesine gerek olmamaktadır. Bu durumlardan biri de emekli olanlar içindir.

31 Aralık 2023 ve öncesinde Türkiye’deki bir sosyal güvenlik kurumundan emekli olanlar aşağıdaki şartları taşımaları durumunda 2024 ve sonraki yıllarda sahip oldukları tek konut için emlak vergisi ödemeyeceklerdir. Ancak yabancı bir sosyal güvenlik kurumundan emekli olanlar bu istisnadan yararlanamaz.

Ayrıca bu istisnadan yararlanmak için emekli olmanın yanında birkaç tane koşul daha bulunmaktadır. Bu koşulları gelin birlikte anlamaya çalışalım.

Konuta ilişkin şartlar

Emekliler için sahip olunan binanın hem konut olması hem tek olması hem de brüt 200 metrekareyi aşmaması gerekmektedir. Bu üç şart birlikte sağlanacaktır. 

Kanun maddesinde yer alan indirimli bina vergisi uygulaması, sadece mesken (konut) vasıflı binalar için uygulanmaktadır. Bu nedenle, konut olmayan ya da konut vasfını kaybeden binalar için bu istisnanın uygulanması mümkün değildir.

Konutun belli bir kısmı, depo, dükkân gibi bir şekilde başkasına kullandırılsa bile konut, konut vasfını kaybettiğinden hem de kira geliri alındığı varsayımıyla bu indirimden/istisnadan yararlanılamayacaktır. Yani emlak vergisi ödenecektir.

Örneğin, SGK emeklisi Erol Amcanın emekli maaşından başka bir geliri bulunmamaktadır. Sahip olduğu konutunun bir odasını binanın altında bulunan kırtasiyeye depo olarak kullanması için aylık 5 bin TL’ye kiraya vermiştir. Erol Amca, odayı kiraya verdiği için konut, konut vasfını kaybettiğinden konutun tamamı için emlak vergisi ödeyecektir.

Özetle bir binanın kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması ya da mesken dışında bir amaca tahsis edilmesi halinde bu istisnadan faydalanılamaz. 

Genel şartlar

Bu istisnadan yararlanmak için bazı şartlarımız daha vardır. Şimdi bu koşulları inceleyelim.

 Bu istisnadan yararlanmak için ilk şartımız aylık alınan kurumun Türkiye’de kanunla kurulmuş bir sosyal güvenlik kurumu olmasıdır. Emekli Sandığı, SSK, Bağ-Kur, TOBB’un Emekli Sandığı Vakfı gibi kurumlardan aylık alınması gerekmektedir. Emekli olunan yıl bu istisnadan yararlanılmıyor, takip eden yıldan itibaren yararlanılmaya başlanır.

Örneğin, Aralık 2023’te EYT’den emekli olan Kemal Amca (diğer şartları da sağlamak koşuluyla) bu istisnadan 2024 yılından itibaren yararlanacak. Yani 2023 yılı için emlak vergisini ödeyecek ama 2024’ten itibaren ödemeyecek.

İkinci koşul, gelirlerinin emekli aylığından ibaret olması gerekmektedir. Yani kiradan, avukatlıktan, ara sıra da olsa doktorluk faaliyetinden, market işletmeciliği gibi ticari bir faaliyetten bir gelirinin olmaması gerekmektedir. Ancak faiz, repo gibi kazanç varsa ve bu tutar 2023 yılı için 150 bin TL’yi, (2024 yılı için 230 bin TL’yi) aşmazsa sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanılır; aşarsa yararlanılamaz.

Örneğin, Bağ-Kur emeklisi Murat Amca, emeklilik sonrası bir market açarak işletmeye başlamıştır. 2023 yılında yıllık 25 bin TL gelir elde etmiştir. Murat Amca market işletiminden bir kazanç elde ettiği için (tutar ne kadar olursa olsun) bu istisnadan yararlanamayacaktır.

Üçüncü koşul emekli olan kişinin konutunun tek olması ve bu konutun da brüt 200 m²’yi geçmemesi gerekmektedir. Ayrıca 200 metrekareyi aşmayan tek konuttan başka gelir getirmeyen dükkân, arsa, arazi varsa gelir getirmemek şartıyla bu istisnadan yararlanılabilir. Kanun maddesi 200 metrekareyi aşmayan tek (bir) konut için bu istisnayı uyguluyor. Birden fazla konut varsa hiçbiri için bu istisnadan yararlanılmaz. Yani ikinci bir ev varsa ikisi için de emlak vergisi ödenmek zorundadır. Hatta ikinci eve hisseli sahip olunmasa durumunda bile bu istisnadan yararlanılamaz.

Eşin çalışmasının bir önemi yok

Emekli olan bir kişinin eşi, anne/babasının, çocuklarının, kardeşlerinin vs. gelirlerinin olması sosyal güvenlik kurumdan aylık alan kişinin istisnadan yararlanmasını etkilemeyecektir.

Örneğin, SGK’dan emekli Emine Hanım’a ait tek konut bulunmaktadır. Eşi Ahmet Bey ise banka müdürü olup aylık yüklü bir maaş almaktadır. Ayrıca Ahmet Bey’e ait kirada iki konut ve iki de dükkân bulunmaktadır. Bu durum, Emine Hanım’ı bağlamayacak ve sıfır oranlı emlak vergisi istisnasından yararlanacaktır.

Hisseli evlerde ne olacak?

Eşler tek konuta hisseli sahiplerse, hisseleri oranında istisnadan yararlanabilirler. Konuta hisseli sahip olunması halinde ise evin toplam brüt alanı dikkate alınacağından, toplam brüt alan 200 metrekareyi aşarsa, bu istisnadan yararlanılmayacaktır. Yani burada istisna şartını sağlayan kişi kendi payına düşen kısmı kadar istisnadan yararlanacaktır. Ama evin toplam brüt metrekare bedeli 200 metrekareyi aşarsa istisnadan yararlanılamaz.

Örneğin, SGK’dan emekli aylığı dışında geliri olmayan Nesrin Hanım ile hâlâ bir kurumda ücret karşılığı çalışan eşi Ali Bey yarı yarıya hisseli 180 metrekare konut için yıllık bin 800 TL emlak vergisi ödemektedir. Nesrin Hanım hissesine isabet eden yani ödenen tutarın yarısını (900 TL) sıfır oranlı emlak vergisinden yararlandığı için ödemeyecektir. Diğer yarısını ise Ali Bey ödeyecek ve yıllık bin 800 TL yerine toplamda sadece 900 TL emlak vergisi ödenecektir. Yani ev hanımı Nesrin Hanım ile çalışan eşi yarı yarıya hisseli 180 metrekarelik bir konut için (brüt alan 200 m²’yi aşmadığından) çalışan eş hissesi oranında emlak vergisini öderken ev hanımı Nesrin Hanım hissesine isabet eden kısım için emlak vergisi ödemeyecektir.

Örneğin emekli olan eşi ile birlikte satın aldığı 300 metrekarelik konuttan dolayı eşiyle birlikte yarı yarıya ortak olan eş, kendi hissesine isabet eden metrekareyi değil evin brüt toplamı (300 metrekare) dikkate alınarak değerlendirileceğinden ve 300 metrekare  de, 200 metrekareyi aşacağından eşler diğer koşulları sağlasa dahi bu istisnadan yararlanamayacaktır. 

Ayrıca emekli biri, iki ayrı eve düşük oranlı da olsa hisseli sahipse bu istisnadan yararlanamayacaktır. Dolayısıyla iki ev için de hissesi oranında emlak vergisini ödemesi gerekmektedir. Özetle iki yarım bir etmiyor!!! 

Kira gelirinin olması istisnaya engeldir

Kira geliri elde edilmesi istisnadan yararlanmaya engeldir. Kira tutarı önemli değildir. 1 TL dahi olsa bu istisnadan yararlanılamaz. 

Sahip olduğunuz evi kiraya verip siz de kiraya çıkarsanız o zaman istisnadan yararlanabilirsiniz. Ama sahip olunan tek konutu kiraya verip başkasının evinde kira vermeden oturulursa o zaman kira geliri var kabul edilir ve istisnadan yararlanılamaz.

Örneğin emekli aylığından başka geliri olmayan SGK’dan emekli Derya Hanım oturduğu evi kiraya verip kiralık başka bir eve taşınmıştır. Bu durumda Derya Hanım istisnadan yararlanmaya devam edecektir. 

Ancak

Örneğin emekli aylığından başka geliri olmayan SGK’dan emekli Fatma Hanım oturduğu evi kiraya verip oğlunun yanına ve oğlunun sahip olduğu eve taşınmıştır. Bu durumda Fatma Hanım, kira geliri olduğu gerekçesiyle istisnadan yararlanamayacaktır.

Örneğin emekli aylığından başka geliri olmayan SGK’dan emekli Özlem Hanım oturduğu evi kiraya verip kızının yanına ve kızının da kira ödediği eve taşınmıştır. Bu durumda Özlem Hanım, kira geliri olduğu gerekçesiyle istisnadan yararlanamayacaktır.

Örneğin emekli aylığından başka geliri olmayan SGK’dan emekli Ercan Amca oturduğu evi kiraya verip oğlunun yanına ve kirayı da Ercan Amcanın (kendisinin) üstlendiği eve taşınmıştır. Bu durumda Ercan Amca kirayı kendi üstlendiği için bu istisnadan yararlanmaya devam edecektir. 

Emekli, çalışmaya devam ederse bu istisnadan yararlanamaz

Emekli olan kişi emeklilik sonrası çalışmaya devam ederse emlak vergisi ödeyecektir. Yani bu istisnadan yararlanmayacaktır.

Örneğin, Nazım Bey SGK’dan 2018 yılında emekli olmuş ve artık çalışmama kararı almış. 2019’dan bu yanadır da sahip olduğu tek konut için emlak vergisi istisnasından yararlanıp emlak vergisini ödememektedir. Ancak hayat koşulları onu çalışmaya zorlamış ve 2 Aralık 2024 günü Samsun’da bulunan X hukuk bürosunda getir-götür işleri yapmak üzere işe başlamış. Nazım Bey 2024 yılı için emlak vergisi ödemeyecek ama 2025’ten itibaren istisnadan yararlanamayacak ve emlak vergisi ödeyecektir. 

Daha önceki yıllarda emekli olanlar ödediği vergileri iade alabilir

Evet, geçmişe yönelik 5 yıl için iade alınabilir. 2010 yılında emekli oldunuz, başkaca bir geliriniz yok, 200 metrekareyi aşmayan bir (tek) konutunuz var ve bu konut için 2010 yılından bu yanadır da emlak vergisi ödediniz. Geçmişe yönelik 5 yıl için ödediklerinizi iade alabilirsiniz. İade almak için evin bulunduğu yerin ilçe belediyesine gidip istenilen belgelerle birlikte dilekçe vermeniz kâfidir.