2012 yılında kanunlaşan 6361 sayılı Finansal Kiralama Kanunu ile "sat-kirala-geri al" işlemi mümkün hale gelmiştir.

Sat-kirala-geri al işlemi, her türlü taşınır ve taşınmaz malların 6361 sayılı Kanun kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, kiracılar tarafından kiralayanlara (yani finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına) satışı, kiralayanlar tarafından kiracılara kiralanması ve kiralayanlarca söz konusu varlıkların kira süresi sonunda kiracılara devrine ilişkin süreci ifade eder. Alternatif bir finansman yöntemi olarak yaygın bir şekilde uygulanmaktadır.

Özünde bir finansman işlemi olduğu için varlıkların kiralayanlara devredilmesi ve geri alınmasına ilişkin sözleşme kapsamında gerçekleşen tüm işlemler (devredenden alınan tapu harcı hariç), vergiden istisna edilmek suretiyle işlem vergiden arındırılmıştır.

İşadamlarının bu yöntemi sevmelerinin nedeni varlıklarının finansal tablolarında güncel değerleri ile görünmesini sağlamasıdır. Bu işlemde varlıklar güncel değerleri ile kiralayanlara satıldığı için satıştan doğan kâr bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında izlenir. Satılan varlık finansal kiralama sözleşmesi kapsamında geri kiralandığı için sözleşme "hak" olarak kayda alınır ve amortismana tabi tutulur. 

"Sat, kirala, geri al" işlemi için uygulanan vergi istisnaları

Kurumlar Vergisi Kanunumuzda (KVK) taşınmaz satışları için genel bir istisna hükmü vardır. (KVK 5/1-e) "Sat, kirala, geri al" işlemi önce bu istisna kapsamına alınmış, ancak daha sonra istisna şartlarını genel uygulamadan farklılaştıracak şekilde ayrı bir bentte düzenlenmiştir.

Buna göre, her türlü taşınır ve taşınmaz malların 6361 sayılı Kanun kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, kurumlar tarafından finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına satışından doğan kazançların yüzde 100'ü kurumlar vergisinden müstesnadır. (KVK 5/1-j)

Bu kurumlarca devralınan varlıkların kira süresi sonunda kiracıya (asıl sahibine) geri satışından doğan kazançlara da istisna uygulanır.

İstisna uygulamasına her türlü taşınır ve taşınmaz mallar konu edilebilir.

Taşınmazlar, Türk Medeni Kanununda "taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Bunlar arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerden oluşur.

Taşınırlar ise 6361 sayılı Kanun kapsamında kiralamaya konu edilebilen ve kurumların aktifinde yer alan amortismana tabi tüm taşınırlardır. (1 seri no.lu KV Tebliğine göre) 

İstisnanın artılarından biri, varlıkların satışından elde edilen istisna kazancın tamamının, kiracı tarafından pasifte özel bir fon hesabına alınmasıdır. Fona alınma işleminin, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın başından itibaren kazancın beyan edildiği döneme ait kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği tarihe kadar yapılması gerekir. Dolayısıyla, istisna kazanç tutarı, satışın yapıldığı dönemin genel sonuç hesaplarına (gelir tablosuna) yansır, kurumlar vergisi beyannamesinin ilgili satırında gösterilmek suretiyle de istisna hakkı kullanılır.

Taşınmaz ve iştirak hissesi satışlarına konu genel istisna uygulamasının aksine sat, kirala ve geri al şeklindeki taşınmaz satışlarında istisna uygulaması için taşınmazın en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunması şart değildir. Yine genel istisna uygulamasından farklı olarak, taşınmaz ticareti ve kiralanması ile uğraşan şirketlerin bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazlar için de istisnadan yararlanma imkânı vardır. Aynı taşınmazın süresi sonunda ikinci veya daha fazla sat, kirala ve geri al işlemine konu edilmesi de mümkündür. Bu durum taşınmaz ticaretine başlandığı şeklinde de değerlendirilmez. Ayrıca, satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi de şart değildir.

Tüm bu düzenlemeler işlemin özünde bir finansman işlemi olduğunu teyit etmektedir.

Fonun akıbeti ve ikici ve daha sonraki işlemlerde nasıl fon oluşturulacağı…

İstisna, satış kazancının yüzde 100'üne uygulandığından, kazancın tamamı fon hesabına alınır. Fona alınan kazanç kiracı tarafından sadece, gerek kira süresi boyunca gerekse kira süresinin sonunda varlıkların geri alınmasından sonra bu varlıklar için ayrılacak amortismanların (bu varlıkların kiralayan kurumlara devrinden önce kiracıdaki net bilanço aktif değerine isabet eden amortismanlar hariç) itfasında kullanılabilir. 

Fon başka bir hesaba nakledilir, işletmeden çekilir veya dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılır ya da kurum tasfiye edilirse (devir ve bölünmeler hariç), istisna uygulanması nedeniyle zamanında alınmayan vergiler, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilir.

Sat-kirala-geri al işlemine konu edilen varlıklara ilişkin olarak gerek kira süresi boyunca gerekse kira süresinin sonunda varlıkların geri alınmasından sonra kiracılar tarafından ayrılacak amortismanların, kiralayan kurumlara devrinden önce (birden fazla kere sat-kirala-geri al işlemine konu edilen varlıkların ilk kez devrinden önce) ilgili varlığın kiracıdaki net bilanço aktif değerine isabet eden kısmı kurum kazancının tespitinde dikkate alınabilecek, kalan kısmı ise sadece özel fon hesabından mahsup edilebilecektir.

Başka bir ifade ile yasal kayıtlarda yer alan, ilk satıştan önceki maliyet bedeli üzerinden ayrılan amortismanlar gider yazılabilir ve vergisel açıdan dikkate alınabilir. Yani güncel değer üzerinden hak olarak kayda alınan bedel esas alınarak hesaplanan amortismanın bu tutarı aşan kısmı gider yazılamaz. Bu tutarlar fondan düşülür.

Uygulamanın ilk yıllarında güncel değerler üzerinden amortisman ayrılmasına imkân verilmişti, ancak sonra bu yanlıştan dönüldü. Çünkü işlem özünde bir finansman yöntemi olduğu için böyle bir vergisel avantaja sebebiyet vermemesi gerekir.

Tebliğde aynı taşınmazın birden fazla sat-kirala-geri al işlemine konu edilmesi durumunda ilk devir öncesindeki değere ilişkin amortismanın gider yazılabileceği belirtilmişse de, ikinci ve sonraki kiralamalarda doğan ve hakkın maliyetine ilave edilen giderler varsa (örneğin ilk yıla ilişkin maliyete eklenmiş olan faiz ve kur farkları gibi) bunlar üzerinden hesaplanan amortisman tutarlarının da gider yazılmasına engel bir durum olmadığını düşünüyorum.

İkinci ve sonraki işlemlerde fonun nasıl oluşturulacağı tebliğde açıklanmamıştır. Bize göre, sonraki işlemlerde önceki işlemden kaynaklanan bakiyelerin tümünün (fon dahil) kapatılması ve yeni değere göre sil baştan kayıtların yapılması düşünülebilir. Ancak tebliğde fonun geri dönüşten sonraki amortismanlara mahsup için muhafaza edilmesi ve amortisman dışında başka amaçlar için kullanılmaması öngörüldüğünden, sonraki işlemlerde önceki fonun kapatılmayıp yeni değere göre oluşan değer farklarının yeni fona alınması şeklinde bir uygulama da yapılabilir. Bu iki yöntem arasında vergi uygulamaları bakımından hiçbir fark yoktur. Vergi incelemelerinde usule ilişkin aykırılıkların istisnanın reddedilmesine neden olduğu örnekler yaşanmıştır. Vergi yargısı bu tür şekli eksikliklerin istisnadan yararlanmayı engellemediği yönünde kararlar vermektedir. Bu nedenle Gelir İdaresinin bu konuyu netleştirmesi gerekir.

Fon ilk yıl ayrılmadığı için ilk yıla ilişkin gider yazılamayan amortismanın ne zaman ve nasıl fondan mahsup edileceği de belirsizdir. Bu amortismanlar gider yazılamadığı için ilk yıl gelir tablosunda gösterilen kazançtan düşülebilir. Bu yolla gelecekte ayrılacak fondan peşinen düşülmüş olur. Alternatif olarak, ilk yıl gider yazılamayan (fondan düşülmesi gereken) tutar gelecek yıla geçici bir hesap yardımıyla taşınabilir. Bu nedenle isteyen mükellefe satışın yapıldığı yılda fonu ayırma olanağı verilebilir.

KDV istisnası

6361 Kanunu kapsamında kiralayanlarca bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan her türlü taşınır ve taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu kıymetin mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralamaya konu taşınır ve taşınmazın kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri işlemleri KDV'den istisna edilmiştir. (KDV Kanunu, 17/4-y)

İstisna kapsamında, finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına devredilen her türlü taşınır ve taşınmaz malların iktisabında yüklenilen ve devrin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV, indirim konusu yapılmaz ve devrin yapıldığı yıla ilişkin kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.

Bu hüküm işlemin özünde bir finansman işlemi olması ile çelişmektedir. Böyle bir olumsuz vergisel sonuç doğmaması için KDV istisnasının tam istisnaya dönüştürülmesine ihtiyaç vardır.

Tapu harcı uygulaması

Gayrimenkul devirlerinde, alan ve satanın ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı ödemesi gerekir. "Sat-kirala-geri al" yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında sadece devredenden binde 4,55 oranında harç alınmaktadır. Bu işlemde alıcı finansal kiralama şirketinden harç tahsil edilmez. Esasen "sat, kirala, geri al" yöntemi bir finansman yöntemi olduğuna göre, devreden kişiden de harç alınmaması gerekir. Ancak ipotek tesisinde de binde 4,55 oranında harç alındığı ve finansal kiralama işleminin alternatifini banka kredisi ile borçlanmanın oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda, sadece devredenden bu oranda harç aranması makul görünmektedir.

Ayrıca, taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracıya devri de tapu harcından istisnadır.

Sonuç

Hem finansman hem de bilançoların güncel değerlerle görünmesini sağlayan "sat, kirala, geri al" işlemi çok yaygın bir şekilde kullanılmasına rağmen mevzuatı yetersizdir. Gelir İdaresinin çıkaracağı tebliğ veya sirküler ile konuyu tüm yönleriyle (özellikle geri dönüş ve yeni kiralamalar bakımından) ve örneklerle açıklamasına ciddi ihtiyaç vardır.

Meslek hayatımda en çok aldığım sorulardan biri, "Aktifimdeki taşınmazı vergi ödemeden nasıl bilançomda güncel değeri ile gösterebilirim?" sorusudur. Cevaplarımdan biri "sat, kirala, geri al" işlemini uygulamaktır.