Bugüne kadar hükûmet gayrimenkul sektörünü sürekli destekledi. Ancak 2023 yılından itibaren ibre tersine döndü. Gayrimenkul vergilemesi ile ilgili vergisel avantajlar birer birer yürürlükten kaldırılmaya başlandı.

Son olarak, 2 Ağustos’ta Resmî Gazete’de yayımlanan 7524 sayılı torba yasanın, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançlara uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe giren 32’nci maddesi ile gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıklarına ilişkin kurumlar vergisi istisnası yüzde 50 kâr dağıtım şartına bağlandı.

Torba yasanın 36’ncı maddesi ile gayrimenkul fon ve ortaklıklarınca taşınmazlardan elde edilen kazançlar, yine bu tarihten itibaren yürürlüğe konulan yurt içi asgari kurumlar vergisine tabi tutuldu.

Bu düzenlemeler gayrimenkul fon ve ortaklıklarını cazibesini büyük ölçüde azalttı.

Normal bir hukuk düzeninde bu düzenlemelerin yayımlandığı tarihten önce kurulmuş olan gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıklarına uygulanmaması gerekir. Çünkü bu kurumlar avantajlı vergileme şartlarından yararlanmak amacıyla kurulmuş yapılardır. Ayrıca özellikle kurucusu olan nitelikli yatırımcıya tahsis edilmeyip halka arz olunan fonlarda ve tüm gayrimenkul yatırım ortaklıklarında, bu vergileme düzenlemeleri önemli değer düşüklükleri yaratacağından küçük yatırımcının büyük kayıplar yaşayacağı aşikardır.

Söz konusu avantajların uygulamadan kaldırılması, önceden kurulmuş olan bu yapıların kazanılmış haklarını ortadan kaldırmaz/kaldırmamalıdır. Bu hakların korunması gerekir. Ancak torba yasada bu yönde bir hükme yer verilmediği için bu konuda çok sayıda uyuşmazlık yaşanması muhtemeldir.

Şimdi yapılan düzenlemeleri biraz açalım.

Gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıklarında (emeklilik yatırım fonları hariç) kurumlar vergisi istisnası uygulanabilmesi için taşınmazlardan elde edilen kazançların en az yüzde 50’sinin dağıtılması şartı getirildi

Gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisna edilmiş bulunuyor (Kurumlar Vergisi Kanunu, Madde 5/1-d.)

Esas faaliyet konusu itibarıyla gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulanlar bu istisnadan yararlanamıyor.

Yapılan düzenleme ile yatırım fon ve ortaklıkların elde ettikleri kazançlara kurumlar vergisi istisnası uygulanabilmesi için bu fon ve ortaklıkların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az yüzde 50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şartı getirildi.

Bu süre içerisinde belirlenen kârın ortaklara dağıtılmaması durumunda, istisnadan yararlanılması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılacak.

Peki, taşınmaz kazançlarından neyi anlamak gerekiyor?

Gerekçede yer alan açıklamalardan, “taşınmaz kazançları” ibaresinden; taşınmaz alım satım kazançları, kira gelirleri, taşınmaza dayalı hakların devir ve temlikinden elde edilen kazançlar, taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler, taşınmaz işletme gelirleri gibi doğrudan taşınmazlardan elde edilen kazançların anlaşılması gerektiğini anlıyoruz.

Bu açıklamalardan ayrıca, dağıtılma şartı getirilen kazançların kapsamına, taşınmazlar için yetkili değerleme kuruluşlarına yaptırılan değerlemeler sonucunda hesaplanan ve henüz realize olmamış kazançların girmediği anlaşılıyor.

Diğer yandan 165 no.lu Vergi Usul Kanunu Sirküleri ile, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde sayılan ve kazançları kurumlar vergisinden istisna edilen fonların, 2023 ve izleyen dönemlerdeki mali tablolarını 213 sayılı Vergi Usul Kanununun enflasyon düzeltmesi hükümleri uyarınca düzeltmeye tabi tutmamaları öngörüldü.

Ancak bu fonlar 2025 yılı kazançlarından itibaren, taşınmaz kazançlarının yarısını dağıtma koşuluyla istisnadan yararlanabileceklerinden, bu koşulu yerine getiremediği için istisnadan yararlanamayacak fonların enflasyon düzeltmesi yapmaları gerekeceği açıktır.

Kâr dağıtım şartının yerine getirilemediği durumlarda kurumlar vergisi istisnasından yararlanılamayacağı ve uygulanan istisna iptal edileceği için, kurumların bu fon ve ortaklıklardan sağladıkları istisna uygulanmamış kâr payı gelirlerine iştirak kazancı istisnası uygulanması gerekir.

Nitekim bu husus torba yasanın 32’nci maddesi ile KVK’nın 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinin son cümlesinde yer alan “elde edilen” ibaresi, “elde edilen, (d) bendindeki istisnadan yararlanamayan fon ve ortaklıklardan elde edilenler hariç” şeklinde değiştirilmek suretiyle temin edilmiştir.

Yatırım fon ve ortaklıklarının taşınmaz kazançları dışındaki kazançlarında durum

Kâr dağıtımına konu kazanç taşınmazlardan elde edilen kazançlarla sınırlı olduğundan, bu kazançlar dışındaki kazançların dağıtım zorunluluğu yoktur.

Kâr dağıtım şartının sağlanamaması durumunda taşınmaz gelirleri dahil diğer tüm gelirler için istisnadan yararlanılamayacaktır.

Faaliyet alanı gereği portföyüne veya aktifine taşınmaz dahil edemeyen ve inşaat projeleri yapamayan fon ve ortaklıkların taşınmaz kazançları gelirleri bulunmayacağından, bu fon ve ortaklıklar için kâr dağıtımı şartı aranmayacaktır.

İstisna uygulanmayan kurum kazançları üzerinden yatırım fon ve ortaklıkları KVK’nin 32’nci maddesi uyarınca genel oran olan yüzde 25 değil, yüzde 30 oranında kurumlar vergisi hesaplamak zorundadırlar.

Yatırım fon ve ortaklıklarının yurt içi asgari kurumlar vergisi karşısındaki durumu

Torba yasanın 36’ncı maddesi ile ihdas edilen yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulamasına göre, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 32 ve 32/A maddeleri hükümleri dikkate alınarak hesaplanan kurumlar vergisi; indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının yüzde 10’undan az olamayacaktır.

Maddede yer alan “indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancı” ibaresi, hesap dönemi sonundaki ticari bilanço karına kanunen kabul edilmeyen giderlerin eklenmesiyle bulunan tutarı ifade etmektedir.

Söz konusu madde 2025 yılı ve izleyen vergilendirme dönemlerinde elde edilen kazançlara (özel hesap dönemine tabi olan kurumların ise 2025 takvim yılında başlayan özel hesap dönemi ve izleyen vergilendirme dönemlerinde elde edilen kazançlarına) uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Maddenin 2’nci fıkrasına göre, yatırım fon ve ortaklıklarında, yurt içi asgari kurumlar vergisi hesaplanırken indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancından, KVK’nin 5 inci maddenin birinci fıkrasının (a) bendi ile sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançlar dışında (d) bendinde sayılan istisna kazançlar düşülecek, başka bir ifade ile söz konusu kazançlar üzerinden yurt içi asgari kurumlar vergisi alınmayacaktır.

Buna göre, gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıklarında yurt içi asgari kurumlar vergisine sadece taşınmazlardan elde edilen kazançlar girecektir. Bu madde ile yatırım fon ve ortaklıklarının elde ettikleri taşınmaz kazançlarının tamamı kar dağıtımı yapılsın yapılmasın yurt içi asgari kurumlar vergisi matrahına dahil edilecektir. Bu kazanç belirlenirken de ilgili dönem için enflasyon düzeltmesi yapma şartları oluşmuşsa, enflasyon düzeltmesinin etkilerinin de dikkate alınması gerekir. Zira enflasyon düzeltmesi 2024 ve devamında ticari kazancı etkileyen bir faktör olup asgari kurumlar vergisi matrahını belirleyecektir.  

Ayrıca taşınmaz kazançları dolayısıyla asgari kurumlar vergisine tabi olan yatırım fon ve ortaklıklarından kâr payı elde eden kurumlarda KVK’nin 5/1-a maddesinde belirtilen iştirak kazancı istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı konusunda da tereddütler vardır.

Kurumlar vergisine tabi tutulmayan henüz realize olmamış gayrimenkul değerleme kazançlarının yurt içi asgari kurumlar vergisi hesabında da dikkate alınmaması gerektiğini düşünüyoruz.

Bu yazı için son sözlerim…

Gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıklarının taşınmaz kazançlarına istisna uygulanabilmesi için bu kazançların yarısının dağıtılma zorunluluğu getirilmesi, bu kazançları elde eden ortakların hukuki durumuna göre ortaklar nezdinde gelir ve kurumlar vergisi ödenmesini gerektirecektir.

Ayrıca bu taşınmaz kazançları yüzde 10 asgari kurumlar vergisine tabi olacaktır.

Gayrimenkul yatırım fonlarında bu düzenleme, fon bünyesinde yüzde 10 kurumlar vergisi ödenmesini gerektirecek, ayrıca gerçek kişi ortaklar nezdinde stopaj yoluyla nihai olarak yüzde 10 (iki yıl elde tutulmuş katılma payları için yüzde 0) gelir vergisi ödenmesi sonucunu doğuracaktır.

Gayrimenkul yatırım fonlarında, tüm vergilerin güncel değerler üzerinden ödenmesi, fonlara katılma payı karşılığı devredilen taşınmazların fon adına tescilinde tapu harcı istisnasından yararlanılamaması, ayrıca gayrimenkul satışlarında KDV istisnası uygulanmaması gibi hususlar göz önünde bulundurulduğunda, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından gözetim altında ve şeffaf bir ortamda faaliyet gösteren bu kurumlar için yapılan düzenlemelerin çok ağır olduğunu düşünüyorum. Bu kısıtlamalar, kurumsal gayrimenkul yatırımlarını azaltacak, gayrimenkul alım satım işlemlerini kayıt dışına çıkarabilecektir.  

Konunun aceleye getirildiğini düşünüyorum. Biraz düşünelim, tartışalım lütfen…