Son bir yılda konut fiyatları ve kiralarda astronomik artışlar yaşandı. Merkez Bankası'nın endeksi, fiyatların yaklaşık yüzde 30 arttığını gösteriyor. Ama birçok semtte artış oranının bundan çok daha yüksek olduğunu biliyoruz.

Fiyatlardaki artışın sebebi belli: Pandemide başka ülkeler halkına hibe yardım yaparken bizim “destek veriyoruz” diye konut kredilerinin faizini indirmemiz. Faizler kamu bankalarının zarar etmesi pahasına enflasyonun çok altına indirilince bu fırsatı kaçırmak istemeyenler konuta hücum etti. Sonuçta önce fiyatlar, ardından kiralar patladı...

Bundan sonra ne olacağını, fiyatların nasıl seyredeceğini, emlak piyasasını yakından izleyen uzmanlarla konuştum. Kötü haber: Artış sürecek. Züğürt tesellisi: Artış hızı yavaşlayacak. Ev almak isteyenler için püf noktası: Bazı semtlerde artış oranları yüzde 60'a dayanırken bazılarında yüzde 10-20 arasında kaldı. Buradan çıkaracağımız önemli dersler var.

Fiyat artışının sürecek olmasının sebebi, konut arzının yetersizliği.

İnşaat maliyetlerinde Türkiye İstatistik Kurumu'na göre yüzde 50'nin üzerinde artış var. Buna karşılık halkın alım gücü enflasyon karşısında eridi. İşsizlik korkunç seviyelere çıktı. Bu arada konut kredisi faizlerindeki kısa fırsat aralığı kapandı, faizler yeniden yükseldi, kimse kredi kullanmaz oldu. Nitekim normal zamanlarda toplam satışlardan 30 pay alan kredili alımların payı yüzde 15'lere düştü.

İnşaatçılar bu koşullarda zamlı maliyetlerle ev yapmaya cesaret edemiyor. Bu da arzın sınırlı kalmasına neden oluyor.

Bir ürünün arzı azalırsa fiyatı artar. İnşaatçılar şu anda yeni proje yapmaya başlasalar bile tamamlamaları bir iki seneyi alacak. Ki çimento fiyatları astronomik seviyelere çıkmışken proje sayısında büyük artış gerçekçi bir beklenti değil. Yani konut arzı önümüzdeki dönemde yetersiz kalmaya devam edecek. Bu da fiyatların daha da yükselmesine yol açacak.

Bununla bilikte emlak fiyatlarını yakından izleyen veri şirketi Endeksa’nın Genel Müdürü Görkem Öğüt, artış hızının bir miktar yavaşlayacağını düşünüyor. Endeksa verileri aracılığıyla emlak fiyatlarının satır aralarına baktığımızda ilginç bazı gelişmelerle karşılaşıyoruz. Her şeyden önce fiyat artışlarında semtten semte büyük farklılıklar oluştu.

Örneğin üst gelir grubunun yoğunlaştığı Beşiktaş Akatlar'da fiyatlar son 1 yılda yüzde 53 artmışken, orta direğin oturduğu Konaklar Mahallesi'nde sadece yüzde 4, Cihannüma Mahallesi'nde yüzde 10 artış var.

Bir başka örnek: Kadıköy'ün pahalı semtleri Caddebostan ve Suadiye artış oranı yüzde 50’yi geçmişken daha mütevazi Acıbadem'de yüzde 20, Rasimpaşa’da ise yüzde 17.

Öğüt’e göre artış oranları arasındaki uçurumun arkasında, kredili alımların çok azalması sonucunda piyasanın nakit parayla dönmesi bulunuyor.

Nakit para kimde var? Ekonomik durgunluktan etkilenmeyen ve/veya birikimini dövizde tutan ve dolarda yaşanan artışla serveti durduk yerde katlanan kesimde.

Bu durum orta direğin konut piyasasından çekilmesine, üst gelir grubunun alımlarda daha büyük bir yoğunluk oluşturmasına neden oluyor.

Onlar da Akatlar, Caddebostan gibi pahalı semtleri tercih ediyorlar. Fiyatlar bu semtlerde katlanıyor. Türkiye ortalamasını da bu semtler yukarıya çekiyor.

Konut fiyatlarının çok hızlı arttığı semtlerde kira dönüş süreleri akıl almaz seviyelere çıkmış durumda. Caddebostan'da kira dönüş süresi 50 yıla, Ulus'ta 59 yıla, Bebek’te 64 yıla, Zorlu Center'ın bulunduğu Levazım'da 68 yıla yükseldi.

Buna karşılık İstanbul'un yeni ve uzak ilçeleri Esenyurt ve Beylikdüzü’nde kira dönüş süresi 15 yıl civarında.

Bu iki ilçe aynı zamanda Türkiye'de en fazla konut alım satımının yapıldığı yerler. Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, mevcut koşullarda yatırım amaçlı konut alımında en doğru adresin buraları olduğunu düşünüyor.

Emlak fiyatlarında bir başka ilginç gelişme, artışın 3+1 ve 4+1’lerde yoğunlaşmış olması. İstanbul'da merkezi ilçelerde 1+1 ve 2+1'lerde fiyatlar 1 milyon TL civarında kümelenirken 3+1 ve daha büyük konutlarda 3-4 milyon liraya çıkabiliyor.

Bunun sebebi, 3+1 ve büyüklerde konut stokunun tamamen tükenmesi. Görkem Öğüt, konut arzı yeniden bollaşana dek fiyatların bu konut tiplerinde daha hızlı artacağını düşünüyor.

Özetle Türkiye'de giderek bozulan gelir adaletsizliği emlak piyasasında dengeleri değiştirdi. Muhalefetin, piyasanın işleyişini bozmadan bu adaletsizliği nasıl düzeltebileceğini, dolardaki ve bazı semtlerdeki yükselişin bir kesimin servetinde yol açtığı büyük artışı nasıl vergilendirebileceğini şimdiden düşünmesi gerekiyor.

"Bu konu bugünün önceliği değil" denebilir ama bütün dünyanın eşitsizliği konuştuğu bir dönemde Türkiye'nin AKP iktidarını değiştirmekten başka bir derdi yokmuş gibi yapamayız... 20 yıllık AKP iktidarında büyük toplumsal sorunlar birikti ve son yıllarda derinleşen gelir adaletsizliği en önemlilerden biri.

Not: İngilizce yayın yapan Turkey Analyst için Türkiye siyasetinin göçmenlerle imtihanını yazdım.