Perşembe günkü yazımda, Merkez Bankası’nın “Hedonik Konut Endeksi” aracılığıyla (Size de Antik Yunan felsefesiyle ilgili bir şeyleri çağrıştırmıyor mu?), konut fiyatlarındaki reel gerilemenin izini sürmüştük. Bu yazının yayınlanmasının ardından İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği’nin (İMSAD) sektörün gidişatıyla önemli bir raporu yayınlandı. Bu arada ben de, konut piyasasını yakından izleyen iki önemli kuruluştan görüş alma fırsatı buldum.

İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği’nin raporu (“İMSAD Ekim 2017 Sektör Raporu”), durgunluğu doğruluyor: “Konut talebinde doygunluk noktasına gelindi, satışlarda yavaşlama olasılığı arttı.”

Raporun bam teli, durgunluğun nedenine dair yaptığı değerlendirme:

"Yeni konutların stok erime hızı Şubat ayından bu yana geriliyor. Eylül ayında yılın en yüksek konut satışının gerçekleşmiş olmasına karşın stok erime hızı da en yavaş seviyesine indi. Satışlar en yüksek seviyeye çıkmışken yeni konutlardaki stok erime hızındaki gerileme, artan bir konut arzı olduğunu gösteriyor. Konut arzındaki bu genişleme, fiyatlar üzerinde de baskı yapmaya devam ediyor."

Durgunluğun sebebini bulmuşa benziyoruz. İktisada giriş derslerinde öğretilen şu meşhur arz-talep ilişkisi, konut piyasasında da işliyor: Arz, talepten fazla artınca, fiyat düşüyor. Kısacası talebin çok üzerinde konut arzı var.

Bu mudur yani? Budur, demek için acele etmeyelim. Galile’nin dediği gibi “Kuşku, bilimin babasıdır.” (Galile’nin devrinde cinsiyetçi önyargılar konusunda bilinç yeterince gelişmemişti tabii. Neden anası değil de babası?) Arz - talep dengesizliğinin, daha derinde yatan başka nedenleri olmasın?

Bu sorunun yanıtını başka bir veri kaynağında, konut alıcısı ile satıcısını buluşturan ilan sitesi Emlakjet.com’da arayalım. Emlakjet’te yayınlanan ilanları inceleyerek, konut piyasasındaki gelişmeleri izlemek mümkün.

Emlakjet’in verilerine göre, İstanbul’da halkın büyük kesimi 250 bin TL ve altında fiyatta ev arıyor. (Ev arayanların yüzde 72’si.) Ama bu aralıkta ev sayısı çok az. Bu fiyat seviyesinde verilen ilanların oranı sadece yüzde 34.

İstanbul’un bir parça kalburüstü semtlerinde 500 bin TL’nin altında ev yok. Oysa Emlakjet’e göre 500 bin TL’den yüksek fiyatta ev bakanların oranı sadece yüzde 6. Yani sadece yüzde 6’mızın parası, inşaat şirketlerinin arz ettiği evlere yetiyor. Dengesizlik işte burada.

(Buna karşılık Türkiye’nin geri kalanında arz ve talep daha uyumlu. Mesela Ankara’da Emlakjet kullanıcılarının yüzde 86’sı 250 bin TL ve altında fiyatlı evleri arıyor ve bu fiyattaki ilanların oranı yüzde 81.)

Konuttaki durgunluğun sebebini bulmuş gibiyiz: Evler çok pahalı.  (Evlerin çok pahalı olmasının sebebi, arazinin çok pahalı olması ama o apayrı bir yazının konusu.)

Geçelim ikinci soruya:

Arz - talep dengesizliğinden kaynaklanan bu durgunluk nerede biter? Karakolda bitmesin?

Hayır, İMSAD'a göre inşaat sektöründe sistemik bir kriz ihtimali yok. Ama önümüzdeki dönemde yeni bir arz-talep dengesinin kurulması da kaçınılmaz. Bu da, rapora göre “arz tarafında bir konsolidasyonun yaşanmasıyla sağlanacak.”

Maalesef raporda konsolidasyonun nasıl gerçekleşeceğine ilişkin bir öngörü yok. Küçük şirketler piyasadan çekilirken, onların projeleri büyüklere mi geçecek? Yeni konut projelerinde azalma mı olacak? İMSAD, bu konulara girmemeyi tercih etmiş. (Öngörünün fazlası bir noktadan sonra kehanete dönüştüğü için haklılar da.)

Konuttaki durgunluktan söz ederken, bir noktaya dikkat etmek gerek: Sıkıntı her bölgede aynı seviyede yaşanmıyor. Konut fiyatları bazı semtlerde gerilerken, bazılarında hızlı yükselişini sürdürüyor.

Emlakjet.com’un verilerine geri dönelim.

İstanbul’da fiyat artışında Kağıthane yüzde 18, Şişli yüzde 18, Sancaktepe yüzde 16, Esenyurt ve Kartal yüzde 15 ile başı çekiyor.

Peki fiyatı düşenler hangi bölgeler? Zeytinburnu yüzde 18, Sultanbeyli yüzde 18, Bakırköy yüzde 12, Ataşehir yüzde 11 ile ilan fiyatlarındaki düşüşte başı çekenler.

Bunlar ikinci el konutların fiyatları.

Peki birinci el, yani yeni konutlarda neler oluyor? Birinci el konutların fiyatlarında yaşananları izlemek için, Türkiye Veri İşleme Merkezi TUVİMER'in Emlakjet'e özel olarak yaptığı, son 4 ayı içeren analizi baz alacağız.

Yılın ilk 6 ayının konut fiyat ortalamasını, son 4 ayın konut fiyat ortalaması ile kıyaslayan bu güncel analiz, Bakırköy, Kadıköy, Beşiktaş, Şişli, Beykoz, Beyoğlu, Sancaktepe, Sarıyer'de yeni ve sıfır binalarda yüzde 2 ile yüzde 5 arasında değişen fiyat düşüşlerine işaret ediyor.

Yeni ve sıfır binalarda aynı dönemde değer artışının yüzde 7’yi bulduğu ilçeler ise Zeytinburnu, Ümraniye, Sultangazi, Gaziosmanpaşa, Fatih, Esenler, Çatalca ve Başakşehir.

Başlıktaki soruyu henüz tam manasıyla yanıtlamadık: Bu süreç ne zaman ve nerede biter? Elimizdeki verilere bakarak, o meşhur arz-talep eğrisinin daha düşük bir fiyat seviyesinde yeniden kurulmasının kaçınılmaz olduğunu söyleyebiliriz. İMSAD’ın raporunda da bu söyleniyor:  “Önümüzdeki dönemde yeni bir arz-talep dengesinin kurulması kaçınılmaz.”

Bu, muhtemelen enflasyonun aşındırıcı etkisiyle gerçekleşecek. Yazının burasında, muhtemel bir yanlış anlamayı önlemek için, ilk yazımda sözünü ettiğim "konut fiyatlarında yüzde 30 düşüş beklentisine" tekrar değinelim: Bu beklenti, bir öngörüyü değil, birinci el konut alıcısının, satın alma davranışıyla ilgili bir tespiti yansıtıyordu. İnşaat şirketlerinden birinin patronu olan kaynağım şöyle diyordu: “Sadece Çekmeköy’de değil, İstanbul’un genelinde konut alıcısında yüzde 20 - 30 iskonto alma isteği görüyorum.” Satın alma kararlarında psikolojik beklentiler önemlidir. İnşaat şirketi yöneticisinin söz ettiği beklenti de önemli. Ama gerçekçi bir beklenti mi?

Emlakjet’e göre hayır, değil. Piyasanın genelinde yüzde 20-30’luk bir fiyat düşüşünün beklenemeyeceğini belirten Emlakjet şöyle diyor: "Bunun en önemli nedenleri, arsa pahalılığı, inşaat maliyetlerindeki artış, KDV indirimi ve tapu harcı indirimlerinin son bulması ile müteahhitlerin 10 yıl öncesine kıyasla daha düşük kârla çalışmaları. Arsanın fiyatı düşmeden, fiyatlar genel düzeyinin düşürülmesi zaten mümkün değil. İnşaat firmaları, bugün fiyat düşüremese de senetli satış ve farklı kampanyalarla satışları artırma çabasında. Doğru fiyatlandırılmayan projelerde veya bölgelerde oluşan köpük, izleyen dönemde de azalmaya mahkum olacaktır."

Konuttaki durgunlukla ilgili ikinci yazının sonuna geldik. Gazetede olsak, “Çok uzun oldu” diyerek, daha buralara gelmeden cart diye keserlerdi. Neyse ki, internette yazı sınırı yok. Ama insanların da bir sabrı var.

Yazının girişinde iki uzman kuruluştan görüş aldığımı söylemiştim. İkinci kuruluş, “Konut Satış Endeksi”yle tanınan REIDIN’di. REIDIN’in verileri de “pahalı” semtlerdeki köpüğün yavaş yavaş söndüğünü ortaya koyuyor. REIDIN’in bir yıllık verileriyle yazıyı noktalayalım. (Yoksa virgül mü koysak? Çünkü konut piyasasında “şenlik” daha yeni başlıyor.)