D. Harvey, “Asi Şehirler” adlı kitabında, Londra, New York gibi metropollerdeki konut piyasasını, Türkiye’de “saadet zinciri” olarak bilinen ve son olarak “Çiftlik Bank” ile yeniden gündeme gelen “Ponzi sistemi”ne benzetir. Sisteme giren her kişi (Yani her yeni konut alıcısı) fiyatların artmasını, böylece sistemin eski üyelerinin kazanmasını sağlamaktadır. Fiyatlar yükselmeye devam ettikçe herkesin keyfi yerindedir. Ama ya fiyat artışı durursa? Bütün sistemin, iskambil kağıdından bir şato gibi çökme riski belirmez mi?

Harvey’in bu benzetmesini, konut piyasasına ilişkin başlıca bilgi kaynaklarından biri olan veri şirketi Endeksa’nın yöneticisi Aylin Daylan’ı dinlerken hatırladım. Endeksa verileri, İstanbul’da konut fiyatlarındaki artışın, enflasyonun gerisinde kaldığını gösteriyor. Bu, şaşırtıcı bir haber değil. Reidin’in GYODER için hazırladığı Yeni Konut Fiyat Endeksi ile Merkez Bankası’nın Hedonik Konut Endeksi de üç aşağı beş yukarı aynı şeyi söylüyordu. Daha önce ben de T24’te bu konuya dikkat çekmeye çalışmıştım: http://t24.com.tr/yazarlar/baris-soydan/konutta-durgunluk-nereden-cikti-ne-zaman-biter,18452

Endeksa'nın verilerine göre geçen yıl bazı semtlerde fiyat artışları şöyle gerçekleşti:

• Başakşehir: yüzde 0
• Ümraniye ve Üsküdar: yüzde 1
• Çekmeköy: yüzde 2
• Ataşehir: yüzde 3
• Kadıköy, Kağıthane, Sancaktepe ve Fatih: yüzde 5

Peki geçen yıl enflasyon hangi seviyedeydi? Yüzde 13. Yani İstanbul’da, 2017’de konut fiyatlarındaki artış, enflasyonun gerisinde kaldı. Türkçesi, reel olarak düştü.

Ama dediğim gibi bunu zaten biliyoruz. Şaşırtıcı olan bu değil, Endeksa yöneticisi Aylin Daylan’ın, bu gerçeğe rağmen, “Ev almak dün olduğu gibi bugün de mantıklı bir yatırım” demesi. Bir inşaat şirketinde çalışıyor olsa, “Duygusal davranarak işini savunuyor” der, geçerdik. Ama Endeksa, bir veri şirketi. Bizim bilmeyip Daylan’ın bildiği bir şeyler mi var acaba?

Daylan’ın bilip bizim bilmediğimiz “şeye” gelmeden önce konut piyasasındaki son gelişmelere göz atmakta fayda var: Konutta durgunlukta yolun neresindeyiz?

Merkez Bankası'nın açıkladığı son veriler, durgunluğun sürdüğünü gösteriyor. Türkiye genelini yansıtan Hedonik Konut Fiyat Endeksi, kasım ayında yıllık bazda yüzde 11,33 artış kaydetti. Aynı ay enflasyon yüzde 12,98 ile tarihi zirveyi görmüştü. Kısacası Kasım’da (önceki aylarda olduğu gibi) konut fiyatları reel olarak geriledi.

Daha vahimi, konut satışlarının adet bazında düşüyor olması. Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine göre Aralık’ta satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 6,8 düştü. Bu, üst üste üçüncü aylık gerileme! (Konut satışları, Ekim’de yüzde 5,7, Kasım’da yüzde 7,5 düşmüştü.)

Tablo pek parlak değil. Aylin Daylan neye dayanarak “Ev almak dün olduğu gibi bugün de mantıklı bir yatırım” diyebiliyor?

Daylan’ın sırrı, beş yıllık verilerde. Endeksa’nın verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları son beş yılda yüzde 103 arttı. Yani beş yılda İstanbul’da ortalama konut fiyatı iki katına çıktı. Daylan, işte bu veriye bakarak, “İstanbul’da fiyatlar ortalama beş yılda bir iki katına çıkıyorsa, konut almak hâlâ mantıklı bir yatırımdır diyor.

Hesap şöyle: Bir bankaya gidip on yıl vadeli 300 bin lira konut kredisi aldığınızda, toplam 600 bin lira geri ödüyorsunuz. Bu, yüzde 1,2’lik faize karşılık geliyor. Yüksek bir oran. Ama bu orana rağmen, eğer Aylin Daylan’ın dediği gibi İstanbul’da konut fiyatları beş yılda ikiye katlanıyorsa, uzun vadede kâr ediyorsunuz demektir.

Tabii konut fiyatları önümüzdeki beş yılda, bundan önceki beş yılda olduğu gibi iki katına çıkacaksa.

Bu yazının girişinde, D. Harvey’in “Asi Şehirler” adlı kitabından söz etmiştim. Harvey, Londra, New York gibi metropollerdeki konut piyasasını, Türkiye’de “saadet zinciri” olarak bilinen ve son olarak “Çiftlik Bank” ile yeniden gündeme gelen “Ponzi sistemi”ne benzetiyordu. Sisteme giren her kişi (Yani her yeni konut alıcısı) fiyatlarının artmasını, böylece sistemin eski üyelerinin kazanmasını sağlıyordu. Fiyatlar yükselmeye devam ettikçe herkesin keyfi yerindeydi. Ama ya fiyat artışı durursa? Koca sistemin, iskambil kağıtlarından bir şato gibi çökme riski belirmez miydi?

Harvey’in sorusu İstanbul için de geçerli: Ya konut fiyatlarındaki artış geçici değil, kalıcı bir şekilde yavaşladıysa?

Harvey’in haklı olup olmadığını düşünürken göz önünde bulundurmamız gereken bir faktör daha var: Türkiye’nin “sosyolojisi”. Türkiye genç bir ülke. Gençler ne yapar? Evlenir. Türkiye’de her yıl 600 bin çift evleniyor. 125 bin çift de boşanıyor. Her evlilik, her boşanma yeni ev ihtiyacı demek. O nedenle bitmek bilmeyen bir konut talebi var Türkiye’de.

“Türkiye’nin sosyolojisi”, konut piyasasını eski şanlı günlerine taşımaya yeter mi?

“Evet, yeter” diyorsanız, Aylin Daylan’a kulak vermenizde fayda var. Fiyat artışı yavaşlamış olsa da, konut uzun vadede hâlâ mantıklı bir yatırım.

Yok eğer, “sosyolojinin” nefesinin güzel günlere dönmeye yetmeyeceğine inananlardansanız, David Harvey’in uyarısını ciddiye almalısınız: İnşaat şirketlerinin beklediği Godot hiçbir zaman gelmeyebilir.