Ekonomiyle yakından ilgili değilseniz bile “Türkiye inşaata dayalı büyüyor” cümlesi, bir yerlerden kulağınıza çalınmıştır.
Türkiye’de uzun süredir büyük ölçekli sanayi yatırımı yapılmıyor. İhracata lokomotiflik eden otomotiv fabrikaları 1990’lı yıllarda kurulmuştu: Ford (Gölcük), Toyota (Adapazarı), Hyundai (Kocaeli), Honda (Gebze).
Bu satırları yazarken son dönemdeki gerçekleştirilen büyük yatırımları düşündüm. Aklıma hep inşaat projeleri geldi: Üçüncü havaalanı, köprüler, metrolar vs. Onlara konut projelerini ekleyin… Türkiye’nin inşaat öncülüğünü büyüdüğünü söyleyenler, işte bunu kastediyor. (Bir de devlet tarafından son dönemde çıkılan enerji ihaleleri var ama onlar daha realizasyon aşamasına geçmedi. Ve evet, onlar da devlet projeleri.)
O nedenle inşaat, ekonominin gidişatı açısından kritik öneme sahip. Her sektör böyle değil. Mesela iki yıl önce turizmde yaşanan kriz, ekonominin diğer kesimlerini pek etkilememiş ve Antalya’yla sınırlı kalmıştı. Ama konut satışlarındaki durgunluğun ekonominin genelini etkilemesi kaçınılmaz.
Bu konuyla ilgili daha önceki yazımda Merkez Bankası’nın “Hedonik Konut Endeksi” ile Emlakjet.com ve REIDIN’in verilerinden yola çıkarak, konut piyasasında yaşanan durgunluğun izini sürmeye çalışmıştım. (İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği İMSAD’ın raporu da aynı şeyi söylüyordu.)
Benim “Konutta durgunluk başladı” diye yorumladığım verileri birkaç gün önce bir gazetenin ekonomi sayfasında “Konut fiyatları artıyor” başlığıyla gördüm. Evet artıyordu ama enflasyonun yüzde 12’ye dayandığı bir dönemde yıllık yüzde 7 - 8 artış, gerçekte fiyatların gerilediği anlamına geliyordu. (“Üç tip yalan vardır” demiş Disraeli, “Yalanlar, lanet olası yalanlar ve istatistikler.”)
Bu yazıda, konut piyasasını ev arayan kişiler için inceleyen ve konut alıcılarına danışmanlık veren dijital gayrimenkul ofisi Yuvako’nun verileri ve REIDIN’in yeni açıklanan Ekim ayı raporu aracılığıyla konutta olup bitene bir kez daha bakacağız.
Hatırlarsanız, Emlakjet’in verileri, konuttaki durgunluğun talepteki daralmadan değil, arzın talebi aşmasından kaynaklandığını gösteriyordu. Yuvako’nun kurucusu Altay Tınar da bunu doğruluyor ve İstanbul’da inşaat üretimi şu anda dursa bile, en az 2 yıl sürecek kadar arz fazlası bulunduğunu söylüyor. Tınar, tezini sadece Yuvako’nun verilerine değil Türkiye İstatistik Kurumu’nunkilere de dayandırıyor: “TÜİK’e göre bu yıl İstanbul'da ayda ortalama 19 bin 272 adet ev satıldı. İstanbul'daki satılık konut arzının 400 bin adette olduğunu düşündüğümüzde, mevcut stokun, yeni bir üretim yapılmaksızın 21 ay (2 yıla yakın) yeteceğini öngörebiliriz.”
Yuvako’nun verilerine göre arz fazlasının yoğunlaştığı bölgeler, Beylikdüzü, Kartal, Kurtköy ve Esenyurt. Tınar’a göre bu bölgelerde arzın talebi çok aşması nedeniyle, yeni inşaatlar kaçınılmaz biçimde azalacak. Buna paralel olarak konut stoku ağır ağır azalacak.
Kritik soru şu: Arzın talebin seviyesine inmesi ne kadar sürecek?
Tınar, “Benim öngörüm, fiyatın dengelenmesinin 5 - 10 yıl süreceği yönünde” diyor.
Peki gayri safi yurtiçi hasılaya inşaatın olumlu katkısının sürmesinin nedeni ne?
Bunun birinci nedeni, konutta arz fazlasından kaynaklanan durgunluk, İstanbul’a özgü bir durum. İkincisi ve daha önemlisi, inşaatla ilgili istatistikler, sahadaki gelişmeleri geriden takip ediyor. TOKİ’yle görüşmeler başladıktan sonra inşaata geçilmesi neredeyse 3 yılı buluyor. Bugün sürmekte olan ya da yeni başlayan projeler, Tınar’a göre daha önce anlaşmaları yapılan, vaatleri verilenler.
Yuvako’nun çektiği kuşbakışı fotoğraf böyle...
Bir de, geçen hafta açıklanan REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’nin Ekim ayı sonuçlarına bakalım.
REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre İstanbul’da markalı konut projelerinin fiyat artışı, üçüncü çeyrekte geçen yılın aynı dönemine oranla yüzde 3.44 ile sınırlı kaldı. Oysa yılın ilk 10 ayında Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’de artış yüzde 9.42 olarak gerçekleşti. Üstelik inşaat maliyetlerindeki artış, 2017 yılı üçüncü çeyrek itibarıyla, geçen yılın son çeyrek dönemine göre yüzde 15.32’yi buldu.
Kısacası, REIDIN Endeksi, konut fiyatlarının reel olarak gerilediğini gösteriyor. İnşaatçılar, ne enflasyonu ne de maliyetlerdeki artışı fiyatlara yansıtabiliyorlar…
İnşaat ve konut piyasasından başka bir şeyle ilgilenmeyen okurlar, bundan sonrasını okumayabilir. Zira yazının geri kalanında geçmişe uzanarak, konut piyasasıyla ilgili veri setlerinin nasıl geliştiğine bakacağım.
Geçmişte konutla ilgili veri bulmak çok güçtü. 1990’lı yılların sonunda Para dergisinin yazı işleri müdürlüğünü yapıyordum. O gün de, bugün olduğu gibi konut piyasasındaki gelişmeler, en çok merak edilen konuların başında gelirdi. Diğer konulardaki haberlerimiz sadece “meraklısının” ilgisini çekerken, konutla ilgili dosyalarımız, normalde ekonomiyle ilgilenmeyen kesimlerin, doktorların, subayların, astsubayların büyük ilgisiyle karşılaşırdı. Eşimle gittiğim askeri hastanede, Para’da çalıştığım öğrenen bir astsubay tarafından kıstırılıp, Trakya’daki arsaların getiri potansiyeliyle ilgili sorgulanmamı unutamam. “Ben konuttan pek anlamam, daha çok makro ekonomiyle ilgili yazıyorum” demem de kâr etmemiş, astsubayın ısrarı sonucu, genel geçer bir şeyler söylemek zorunda kalmıştım. “Çorlu’dan alın, Çerkezköy’den alın” gibi harcıâlem önerilerdi, aklımda yanlış kalmadıysa. Tavsiyelerime uyduysa battı mı, yoksa kazandı mı, bilmiyorum. Battıysa Allah günahlarımı affetsin, diyeceğim ama o tarihte Çorlu’da, Çerkezköy’de arsa alanların neredeyse hepsi kazandığı için buna galiba gerek de yok.
O dönemde konutla ilgili veri olmadığı için Para dergisinin muhabirleri, emlakçıları kapı kapı dolaşıp piyasanın nereye gittiğini öğrenmeye çalışırdı. Başta Reha Medin olmak üzere, veriye biraz hakim emlakçılar, bu dönemde sık sık dergilerde, gazetelerde boy göstererek şöhret kazanmışlardı.
Neyse ki, o günler geride kaldı. Bugün artık “büyük veri” var. Astsubaylar, ekonomi gazetecilerini Trakya’da çok kazandıracak konut projeleri konusunda sorgulamak yerine benim yaptığım gibi Yuvako.com, Sahibinden.com, Hürriyetemlak.com, Emlakjet.com gibi sitelerdeki fiyatların değişimine veya REIDIN’in, Merkez Bankası’nın emlak endekslerine bakabilirler.
Ama şimdi de veri enflasyonu sorunu var. O kadar çok veri var ki, insan içinde kaybolabiliyor. Enflasyonun yüzde 12’ye dayandığı bir dönemde yüzde 7’lik artışı “Konut fiyatları artıyor” şeklinde yorumlayanların gazıyla hareket etmemek için uyanık kalmakta fayda var.
