Geçen Çarşamba. İstanbul’un Anadolu yakasında bir emlakçı.

Söz, semtteki konut fiyatlarının seyrinden açılıyor. Emlakçı, fiyatların son bir-iki yılda yüzde 15 ila 30 arasında düştüğünü söylüyor.

Kamu bankalarının konut kredisi faizlerini yüzde 1’in altına çekmesi sonrasında bazı semtlerde ev fiyatlarına zam yapıldığı yönündeki haberleri hatırlatıyorum.

Bulunduğu yerde böyle bir durumun olmadığını söylüyor. Aksine, fiyatlardaki düşüşün bu kış da devam edeceği görüşünde. Panik havası sürüyor. Bir an önce satılsın diye evini banka ekspertiz değerinin yüzde 60’ına satışa çıkaranlar bile var, dediğine göre.

“Bu kış zor geçecek” diye de ekliyor.

Emlakçıdan çıkalım, bilgisayarımızı açalım, “büyük resmi” görmek için Endeksa’nın sitesini tıklayalım.

Konut piyasasını emlak değerleme uzmanlarından gelen veriler ışığında şehir şehir, semt semt izleyen Endeksa’ya göre geçen yıl İstanbul’da ortalama fiyatlar yüzde 15.69 düştü.

Dikkat: Bu, enflasyon arındılmamış rakam. Bunun üzerine yüzde 17 civarındaki enflasyonu ekleyin….

Buz gibi gerçek: İstanbul’da konut fiyatlarındaki düşüş sadece bir yılda yüzde 30’a ulaşmış durumda.

Hatırlıyor musunuz, bir ara herkes emlak balonu var mı, yok mu diye tartışıyordu. Ekşi Sözlük’te bu konuda sayfalar dolusu entry girilmiş bir başlık bile hatırlıyorum. Endeksa’nın verileri tartışmayı bitiriyor: Evet, bir emlak balonu vardı ve şu anda patlıyor.

Peki kamu bankalarının faizleri yüzde 1’in altına çekmesi sonrasında bazı projelerde fiyat artışlarının yapıldığı yönündeki haberler?

Bu haberler doğru. Ama fiyat artışları büyük inşaat şirketlerinin “markalı projeleri” ile sınırlı.

“Markalı projelerin” fiyatlarını izleyen Reidin-GYODER Yeni Konut Endeksi’ne göre geçen Temmuz’da bir önceki aya göre yüzde 0.32, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 2.75 artış gerçekleşti.

Kısacası büyük inşaat şirketleri gerçekten de zam yapmış. Ama enflasyon yüzde 17 olduğuna göre orada da aslında düşüş var.

Artık yazının başlığındaki soruya gelebiliriz: Konut fiyatlarında dibi gördük mü? Yoksa düşüş sürecek mi?

Konut piyasasında fiyatları belirleyen birçok faktör var. Bunları iki ana başlıkta toplayabiliriz: Maliyet ve talep kaynaklı olanlar.

Maliyet tarafındaki tablo, fiyatların er veya geç yükseleceğini söylüyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine göre inşaat maliyetleri Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 21.10 arttı. Maliyetteki artışın bir noktadan sonra konut fiyatlarını en az yüzde 20 yukarıya taşıması kaçınılmaz.

Ama bir de talep var. Ortada konut almak isteyen insan yoksa inşaatçı nasıl zam yapsın?

Konut talebini belirleyen faktörleri de uzun ve kısa vadeli olanlar şeklinde ikiye ayırabiliriz. Uzun vadeli faktörü nüfus hareketleri oluşturuyor. Yani evlenmeler, boşanmalar ve göçler.

Türkiye’de evlilikler geriliyor ama boşanmalarda patlama var. TÜİK verilerine göre Türkiye'de geçen yıl 553 bin 202 çift evlendi, 142 bin 448 çift de boşandı. Evlenenlerin sayısı yüzde 2.9 azalırken, boşananların sayısı yüzde 10.9 arttı.

Evlenen veya boşananlar, el mecbur başka bir eve taşınmak zorunda. Demek ki, 553 bin evlilik + 142 bin boşanma= Yılda 700 bin konut talebi cepte.

Bunun üzerine büyük şehirlere yönelik göçü ekleyin… Konut fiyatlarında yönün uzun vadede yukarı yönlü olduğu gerçeğiyle karşılaşırsınız.

“Uzun vadede hepimiz öleceğiz” demiş, iktisatçı Keynes. Şu anda krizdeyiz ve uzun vadeli değil kısa vadeli dinamikler ağır basıyor.

Kısa vadeli dinamiklerin başında tüketici psikolojisi var. Eğer insanların çoğunluğu kısa vadede konut fiyatlarının artmayacağına inanıyorsa, fiyatlar gerçekten de artmaz. Şu anda olan bu.

Tüketici psikolojisinin seyrini güven endekslerinden takip etmek mümkün. Türkiye İstatistik Kurumu’nun İnşaat Sektörü Güven Endeksi aylardır diplerde geziniyor. (Geçen ay biraz kıpırdandı ama “sağlıklı” seviyenin hâlâ çok altında.)

Bu arada ağır bir ekonomik krizin ortasında olduğumuzu unutmayalım. Böyle dönemlerde hep olduğu gibi nakite sıkışmış çok fazla insan var. Onlar da, yukarıdaki emlakçının anlattığı gibi bir an önce para bulabilmek için evlerini rayiç bedelinin çok altına satışa çıkartıyorlar…

Bunlara konuttaki arz fazlası gerçeğini de ekleyelim... Türkiye genelinde 1.8 milyonluk boş konut stoğundan söz ediliyor. Bu stok temizlenmeden fiyatların yükselmesi mümkün değil.

Son olarak kamu bankaları indirse de özel bankaların konut kredisi faizlerini indirmediğini ve bu koşullarda indiremeyeceğini de belirtelim.

2001’de konut fiyatları dibe vurduktan kısa süre sonra çok hızlı tırmanışa geçmişti. 2001 Krizinde Sabah gazetesinin aylık ekonomi dergisinin yayın yönetmeniydim. Gazetenin patronunun bankasına (Etibank) el konulunca aylarca maaş alamamıştık. Kredi kartı borçlarım birikince Levent’teki evimi satmak zorunda kalmıştım. Bir yıl sonra ev fiyatları katlanarak artmaya başlayınca çok pişman oldum.

Aynı nehirde iki kez yıkanılmaz. Aynı şey tekrarlamayacak. 2001 V tipi bir krizdi. Ekonomi 2001’de yüzde 6 daraldıktan sonra 2002’de yüzde 6.3, 2003’te yüzde 5.3 ve 2004’te yüzde 9.4 büyümüştü. Basket topu gibi yere vurup sıçramıştık.

Bu sefer tablo farklı. Ciddi iktisatçılar ve uluslararası kurumlar Türkiye’nin önümüzdeki birkaç yıl yüzde 1-2’den fazla büyüyemeyeceğini tahmin ediyor. Bu V değil, U veya L tipi bir kriz.

Öyleyse? Yazının girişindeki emlakçının dediği gibi: Konutta bu kış zor geçecek. Ev alacak kadar parası olan şanslı kesimdenseniz acele etmeyin bekleyin, muhtemelen fiyatlar biraz daha inecek.

Fakat İstanbul dışındaki tablo farklı. Kriz elbette diğer kentleri de etkiledi ama hiçbir şehir İstanbul kadar kötü etkilenmedi.

Sizi Türkiye genelindeki değer değişimini gösteren tabloyla baş başa bırakarak yazıyı bitiriyorum. Bu kadar veriyi yeterli bulmayanlara iyi haber: Konut piyasasını incelemeyi önümüzdeki günlerde sektör uzmanlarıyla yapacağım video röportajlarla sürdüreceğim...