TOKİ, kendisiyle iş yapan müteahhit ve şirketlere imar planlarından, emsal artışına, harçlardan denetime kadar birçok alanda avantaj sağlıyor. “Torun Center”da “Tüm sorumluluğu devrettik” demesine rağmen TOKİ’nin elinde tapu olduğu için Torunlar GYO’ya sadece vergi avantajı 10 milyon lirayı geçiyor, bu yüzden TOKİ, “Tapunu al” diyor, şirket kaçıyor.
İstanbul Mecidiyeköy’deki asansör faciası inşaat sektöründeki “TOKİ avantajları”nı gündeme getirdi. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ile Torunlar GYO’nun hasılat paylaşımı modeliyle inşa ettiği “Torun Center”da bu avantajlardan dolayı denetimin aksadığı bunun da faciaya yol açtığı iddia edildi.
Neşe Karanfil ve Gülistan Alagöz’ün Hürriyet’teki haberine göre, bugün bir inşaat projesinde TOKİ’nin varlığı birçok alanda kalkan görevi görüyor. Bunlar hukuki süreçte, imar sıkıntılarında, vergi muafiyetlerinde ve denetimlerde kendini gösteriyor. İşte bu avantajlardan yararlanmak için de inşaat şirketleri TOKİ’nin kalkanından bir türlü vazgeçmiyor. “Torun Center” faciasında da TOKİ’nin “Mart 2013’te tüm haklarımızı devrettik” demesine rağmen tapunun hala kendilerinde olması bu kalkanın ne denli kritik olduğunu kanıtlıyor.
10 milyon lira avantaj
TOKİ’nin ortak olduğu şirketler nezrinde birçok avantajı var ama en önemlisi emlak vergisi ve harç muafiyetinde yaşanıyor. 2010 yılında emlak vergisi kanunda bir değişiklik yapıldı ve TOKİ’nin arsa arazilerine emlak vergisi muafiyeti getirildi. Eğer arsa şirkette olsaydı emlak ve inşaata başlarken tapu tahsis harcı ödemesi gerekecekti. Bu da tapu harcı için binde 15, emlak vergisi için de binde 6 olacaktı. Ama Torunlar GYO hasılat paylaşımı için TOKİ ile yaptığı sözleşme kapsamında TOKİ’nin tüm muafiyetlerinden yararlanmış oldu. Muafiyet Torunlar’ın TOKİ’den tapuyu alması ile bitecek. O zaman Torunlar’ın ödemekten muaf olduğu vergi ve harcın yaklaşık 10 milyon lirayı bulacağı tahmin ediliyor.
Arsa için emlak vergisi
* Eğer bir arsa kişinin, şirketin üzerindeyse büyükşehirlerde emlak vergisi binde 6 oranında uygulanıyor. Ali Sami Yen, Şişli Büyükdere Caddesi mevkiinde bulunuyor. Bu bölgenin 2010 yılında belirlenen metrekare değeri 8 bin 400 lira. Projenin yürütüldüğü arsanın büyüklüğü ise 33 bin 615 metrekare. Buna göre ödenmesi gereken vergi yıllık 1 milyon 694 bin liraya denk geliyor. En az 3 yıllık bir muafiyet Torunlar’a 5 milyon liralık bir vergi avantajı sağladı. Eğer bu arsa Torunlar GYO’nın olsaydı söz konusu emlak vergisini ödemek zorunda kalacaktı.
Arsa vergisi alınıyor
Bir arsanın üstüne inşaata başlandıktan sonra bu arsa için metrekaresi üzerinden belirlenen emlak vergisi ödeniyor. İnşaat daire ya da ofislere bölünüyor, ancak inşaat tamamlanmadığı için arsa bedeli üzerinden vergisi ödeniyor. İskan alındıktan sonra konutlar ya da işyerleri için ayrı ayrı emlak vergisi değerleri uygulanıyor. Bir inşaat şirketi arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunacak bina ve tesislerin tescili için emlak vergisi değeri üzerinden tapu tahsis harcı ödemesi gerekiyor. Bu harç binde 15 oranında uygulanıyor. Ancak TOKİ yaptığı için yine harç ödenmesine gerek kalmıyor. Buradan da sağlanan avantaj 4.2 milyon lirayı buluyor. İnşaat bittikten sonra konutların satışı yapılırken konut başına binde 20 oranında harç ödenmesi gerekiyor. Bu harcı hem alıcı hem de satıcının ödemesi şartı bulunuyor. Ancak TOKİ’nin bu harçta da mufaiyeti var. TOKİ’nin sattığı konutlarda alıcı taraf tapu harcı ödüyor. Eğer şirket kendisi satsaydı satıcı olarak da o da tapu harcı ödeyecekti.
Tapuyu 31 Aralık’a kadar almak zorunda
Torunlar GYO’nun, TOKİ’nin “520 milyon lira alarak 2013’te projeden çekildik” dediği rezidans inşaatının tapusunu sözleşmeye göre 31 Aralık 2014 tarihine kadar alması gerekiyor.
Üst düzey bir TOKİ yetkilisi, “Hasılat paylaşımı modelinde tüm sorumluluk TOKİ’dedir, ancak bizden ayrıldıkları için sorumluluk şirkete geçti. Bizden 31 Aralık’a kadar tapuyu almak zorundalar, kazalardan ve zarardan doğrudan doğruya yüklenici sorumludur” bilgisini verdi. Yetkili, Hürriyet’ten Erdinç Çelikkan’a şunları söyledi:
“2013 yılında projeden çıktık, bu nedenle tüm sorumluluk Torunlar’a geçiyor. Şirketin Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi’nin işyerlerinin korunması ve sigortalanmasını düzenleyen maddesine göre; müteahhit işin devamı süresince işçilerle çevre halkının kazaya uğramasını, zarar görmesini ve işyerinde zarar oluşmasını önleyici her türlü güvenlik önlemeni almak zorundadır. İş sahasında yeterli güvenlik önleminin alınmaması nedeniyle doğabilecek hasar ve zararın ödenmesinden müteahhit sorumludur. Bu nedenle tazminat yükümlülüğü var. Ayrıca müteahhit kaza, zarar ve risklerin doğmaması için tüm talimatlara da uymak durumundadır. Bunun için tapuyu almasa bile yapılan sözleşme gereği işçilere eğitim vermesi, makina, araç gereç ve patlayıcı maddelerin neden olabileceği kazalar için tedbirleri uygulamakla yükümlüdür. Yüklenicinin 1475 Sayılı İş Kanunu’nun 75. ve 76. maddesi uyarınca yapı işlerinde iş sağlığı hükümleriyle değişiklikleri yerine getirme sorumluluğu var. Bu nedenle kazalardan ve zararlardan doğrudan doğruya yüklenici sorumludur.”
TOKİ’nin sağladığı avantajlar
*TOKİ avantajları proje başlamadan imar planları ile başlıyor. TOKİ hiçbir belediyeye sormadan imar planı hazırla hakkına sahip. Özel sektör tek başına ise belediyenin planına uymak zorunda.
*İnşaat projesi ile ilgili hukuku bir süreç olduğunda TOKİ adı yine kalkan görevi görüyor. Herhangi bir kişi ya da sivil toplu kuruluşu TOKİ ya da TOKİ iştiraki Emlak Konut adına plan iptal davası açarsa inşaatın durmaması için acil yeni bir plan yapılıyor ve süreç devam ediyor. Eğer özel sektör bir dava ile muhatap olursa inşaatı 2 yılı bulan sürelerde bekliyor. .
*TOKİ ve Emlak Konut bir inşaat projesi için verilen emsal hakkını değiştirebiliyor. Söz gelimi belli alanlar emsal dışı ibaresini koyarak inşaat alanını 2-3 katına çıkarabiliyor. Özel sektör tek başına ise 1 emsal yere 1.01 yapamıyor ve yapmaması da gerekiyor. .
*TOKİ projelerinde imar harcı, plan harcı gibi bedelleri ödenmiyor. İnşaat süresinde ödenen harçlar bir inşaat projenin toplam maliyetinin yüzde 3-4’üne denk geliyor. Milyonluk projelerde bu oranın oldukça önemli bir rakama denk geldiğine dikkat çeken inşaat sektörü temsilcileri, “Aynı lokasyonda benzer projelerin aynı fiyatla satıldığını düşünelim. Bu projelerden biri TOKİ projesiyse bilin ki TOKİ ile iş yapan müteahhit yüzde 4 fazla kazanıyor” diyor. .
*Özel sektör herhangi bir şahıs ya da kurumla kat karşılığı iş yaptığında yüzde 18 KDV ödüyor. TOKİ projelerinde ise o projedeki evlerin katma değerine göre vergi oranı belli oluyor. Söz gelimi şirket 150 metrekareden küçük ev yaptıysa ve TOKİ ya da Emlak Konut projesiyse yüzde 1 KDV ödüyor. .
*TOKİ projeleri Yapı Denetim Kanunu’ndan muaf. Yani TOKİ ile ortak müteahhittin şantiyesini dışardan biri denetlemiyor.
