Türkiye'de inşaatların büyük bölümü Türkiye'ye özgü bir model olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle yapılıyor. Arsa ya da ev için bir inşaat firması ile kat karşılığı sözleşme yapacaklar, imar durumundan tapu kayıtlarına, müteahhit seçiminden imzalanan sözleşmenin ara satırlarına kadar her aşamada kontrolü elden bırakmamalı. Ufak bir ihmal, evi kaybetmeye, konutzede olup uzun yıllar hukuki mücadele vermeye sebep olabilir. Peki anlaştığınız müteahhit işe başlamamış, yarım bırakmış ya da eksik teslim etmişse ne yapılmalı? Her 3 senaryoda da doğru adımlarla sorun çözülebilir.
TIKLAYIN: "Müteahhitle anlaşırken dikkat; ufak bir ihmal büyük kayıplara neden olabilir!"
Hürriyet'ten Gülistan Alagöz Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz'la müteahhitle sorun çıktığında neler yapılması gerektiğini 3 senaryo üzerinden anlattı.
Senaryo 1
Anlaştınız ama inşaat başlamadı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ancak müteahhit verilen süreler içerisinde inşaata hiç başlamamış veya taşınmazı teslim almış, yıkmış, ruhsatını almış ve yine inşaata başlamamış olabilir. İşte bu hallerde arsa sahiplerinin sözleşmeyi tamamen ortadan kaldırmaları için yapmaları gerekenler şunlar;
- Taşınmazda inşaatın hiç başlamadığını veya yıkılmış, ruhsat alınmış ancak yine inşaata başlanılmadığını Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak tespit ettirmelisiniz.
-Tespit raporu alındıktan sonra müteahhite ihtarname göndererek sözleşmeye devam etmesi isteniyorsa devamı konusunu, devam etmesi istenmiyorsa sözleşmeyi geriye etkili olarak fesh ettiklerini noter yoluyla ihtar etmeli. (Geriye etkili fesh sözleşmenin tamamen ortadan kalkması anlamına gelir)
- Müteahhit devam edilmesi isteniyor ve devam etmiyorsa ya da devam etmesi istenmiyorsa da fesh iradesinin ulaşmasından itibaren Asliye Hukuk Mahkemesine dava açarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talep edilmeli.
- Yargıtay’ın genel uygulaması arsa sahiplerinin uzun bir süre müteahhit tarafından mağdur edilmemesi gerçeği üzerine oturur. Bu noktada arsa sahipleri sözleşmede belirtilen cezai şartları da talep edebilirler.
Senaryo 2
Müteahhit yarı yolda bıraktı
Bu örnekte müteahhit taşınmazı arsa sahiplerinden teslim almış, yıkmış, ruhsatını almış olabilir. Ancak bir süre sonra ekonomik güçlük içerisine girmiş ve inşaatı ya bırakıp gitmiştir ya da inşaatta yapım faaliyetleri çok yavaşlamış olabilir. Vatandaş yeni bir ev hayali kurarken kendini sokakta bulabilir. İşte bu hallerde yapılması gerekenler şunlar;
- Taşınmazın seviye tespiti mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesi’nden yaptırılmalı. Bu tespitte eğer müteahhit bırakıp gitmişse bu durum ve bırakmamış inşaat devam ediyorsa mevcut seviye tespiti ile yapım hızı da dikkate alınarak sözleşmede belirtilen süre içerisinde teslim edilip edilmeyeceği tespit ettirilmeli.
- Mevcut inşaatta eğer müteahhit inşaatı bırakıp gitmişse ve inşaat tamamlanma oranı fiilen yüzde 90 tamamlanma seviyesine gelmediyse bu durumda arsa sahipleri geriye etkili olarak fesih talebinde bulunabilirler. Sulh Hukuk Mahkemesi tespit raporu ihtarname ile müteahhitte gönderilerek sözleşmenin fesh edildiği bildirilmeli.
- Mevcut inşaatta eğer müteahhit inşaatı bırakıp gitmemiş ancak yapılan seviye tespiti oranı tamamlanması için öngörülen yüzde 90 seviyesine verilen süre içerisinde yetişmeyecek durumdaysa işte bu durumda da yine arsa sahipleri sözleşmeyi geriye etkili olarak fesh edebilirler. Bu durumunda yine müteahhitte Sulh Hukuk Mahkemesi tespit raporu ekli bildirilmesi gerekir. Örneğin müteahhit 12 aylık süre vermiş ve 10’uncu ayda inşaat yüzde 30 seviyelerinde ise mahkeme 2 ay gibi bir sürede yüzde 60 gibi inşaat faaliyetinin tamamlanamayacağını tespit ederse bu durumda sözleşme geriye etkili olarak fesh edilebilir.
- Müteahhit bırakıp gitmiş veya verilen sürenin sonuna kadar yüzde 90 fiili inşaat durumuna ulaşması mümkün görülmediği hallerde Asliye Hukuk Mahkemesine dava açarak sözleşmenin geriye etkili feshi davasını açabilir.
- Bu bahsetmiş olduğumuz müteahhittin yüzde 90 fiili inşaat seviyesine varmadan bırakıp gitmesi veya sürenin sonunda bu seviyeye ulaşamayacağının tespit edilmesi hallerinde müteahhittin sözleşmesi geriye etkili olarak fesh edileceğinden müteahhit sözleşme ile hak etmiş olduğu tapuları da kaybedecektir.
Yani müteahhit üzerine geçen tapularda bu kapsamda iptal edilir. Yine müteahhit bu tapuları
3.kişilerin üzerine geçirmişse yine bu tapularda kaç adet devir görmüş olursa olsun
iptal edilir.
Senaryo 3
İskân almadı eksikler var
Fiili tamamlanma oranı yüzde 90 seviyesine ulaşmış fakat müteahhit inşaatı tamamlamamış olabilir. Yine bina tamamlanmış ancak iskanı alınmamış olabilir. Ya da binada iskan alındıktan sonra eksiklikler olduğu tespit edilmesi de sıkça rastlanan mağduriyetlerden. Öncelikle bilinmesi gerekli olan temel husus müteahhittin temel sorumluluğunun iskan ile sona ereceğidir. İskan alınmayan binada müteahhittin sorumluluğu zaman aşımı olmaksızın devam eder. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz hallerde yapılacaklar ise şunlar:
- İnşaatı yüzde 90 seviyesinde tamamladığı ancak bu durumdan sonra bırakıp gittiği yine iskan almadığı ve iskan aldıysa da bazı eksikliklerin olduğu tespit edilmeli. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bu durumun tespit edilmesi halinde mevcut eksikliklerle ilgili müteahhitte ihtarname gönderilerek mahkeme tespit raporu eklenir ve şu taleplerde bulunulur;
- İnşaatın tamamlanması, eksikliklerin giderilmesi ve iskanın alınması,
- Eksiklikler müteahhit tarafından giderilmezse arsa sahipleri tarafından giderilerek bedelinin müteahhitten talep edilmesi,
- Sözleşmenin ileriye etkili fesh edildiğinin ihtarı.
- Yukarıda bahsetmiş olduğumuz durumlarda inşaatta yüzde 90 seviyesine ulaşılmışsa geriye etkili feshin istenemez. Asliye Hukuk Mahkemesine başvurularak sözleşmenin ileriye etkili feshi ile bahsedilen eksik ve ayıpların giderilmesi için tazminat talebinde bulunulur.
- İleriye etkili feshi halinde müteahhittin hak ettiği tapular ve tapu almış 3.kişilerin tapuları iptal edilemez. (Bina oturulamayacak şekilde yapılmışsa arsa sahiplerinin kabul etmeme hakkı var. Bu durumda tapu iptal olabilir.)
