Doç. Dr. Murat Batı yazdı: Konuttan kira geliri olanlar dikkat

Doç. Dr. Murat Batı*

Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse, bu gelir, halk arasında “kira vergisi” olarak bilinen “gayrimenkul sermaye iradı” olarak değerlendirilecektir.

Elde edilen bu gelir ise gelirin elde edildiği yılı takip eden yılın Mart ayında beyan edilecek ve hesaplanan gelir vergisini ise Mart ve Temmuz ayında iki eşit taksitte ödenecektir. Yani 2019 yılında elde edilen kira geliri, 2020 Mart ayında beyan edilecek ve 2020 Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecektir. Kiraya verilen “gayrimenkulden” kasıt ise; konut, ev, işyeri, arsa, arazi, yazlık, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir. Buraya kadar herhangi bir sorun yok.

Evinizi kira almadan kayınpederinize kalması için bırakırsanız “kira almış” gibi beyan edip almadığınız evin kirasını ödemek zorundasınız

Kiraya tabi konut/yazlık/villa gibi binaları başkalarının kullanımına bedelsiz elbette bırakabilirsiniz. Buna hiç kimse karışamaz. Gayrimenkul sizin ve bu gayrimenkulü arkadaşınıza, eşinize, dostunuza elbette bırakabilirsiniz. Bu iyi niyetinizin altında çok insani/dostane duygular da yatabilir, çeşitli duygu ve nedenler de. Ancak Vergi İdaresi, sizin bu iyi niyetinizin altında buzağı arayarak bu kadar iyi bir insan olduğunuza ihtimal vermez/vermeyecek de. Vergi İdaresi; “Acaba beni mi kandırıyor bu kişi?” diye düşünür. Bu nedenle de gerçekte kira karşılığında para almasanız bile sizden bir miktar vergi alır. Siz, almadığınız bu kiranın vergisini beyan etmez ve dolayısıyla da ödemezseniz, sizden bu verginin yanında hem ceza hem de her ay için aylık %1,6 gecikme faizi alacaktır.” Olur mu hiç öyle şey hocam!” dediğinizi duyar gibiyim. Ama öyle.

Almadığım kiranın vergisi nasıl olacak peki?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’üncü maddesi uyarınca; anne/babanın çocuklarına, çocukların anne/babalarına ya da bunların torunlarına ya da kendi kardeşlerine konut/yazlık/villasını bedelsiz bırakması durumunda, kira gelirinin beyanı ya da verginin ödenmesiyle alakalı herhangi bir sorun bulunmayacaktır. Yani daha basit bir ifadeyle anne/baba çocuğuna, çocuk anne/babasına ya da kardeşlerine konutu/yazılığı/villayı bedelsiz bırakırsa kira almayan bu kişi, almadığı kira ile alakalı ne beyan edecek ne de vergi ödeyecektir. Ancak bu işyeri ise kızınıza bedelsiz bıraksanız bile almadığınız kiranın vergisini ödemek zorundasınız aman dikkat.

Ancak bunların dışındakilere örneğin amcaya, dayıya, halaya, kuzene, kayınpedere, en yakın arkadaşa, sevgiliye vs. konutunuzu/yazlığınızı/villanızı bedelsiz bırakırsanız almadığınız kiranın vergisini de ödemek zorunda kalacaksınız. Vergi idaresi bu noktada arkasından iş çevrildiğini düşünür çünkü. Vergisini de haliyle ister. Aman dikkat ediniz. Mutlaka beyan ediniz. Yok ben bu vergiyi ödemek istemiyorum diyorsanız konutunuzu eşinize devredin ve artık sizin kayınpederiniz yani eşinizin babası “kızının evinde” kalacağından vergi de çıkmayacaktır. Bir vergi için evden olmayım derim ama yine de siz bilirsiniz tabi.

Ödenmeyen/Alınmayan kirayı vergi dairesi nasıl hesaplar?

Her gayrimenkulün belediyede kayıtlı bir değeri vardır. Halk arasında “rayiç bedel” de denilen bu değerin vergi hukukundaki asıl adı ise “vergi değeridir.” “Rayiç bedel” bu anlamda hatalı kullanılır. Rayiç bedel, bir gayrimenkulün alım/satım bedelidir.

Buna göre, bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir. Söz konusu vergi değerinin %5’i ise almadığınız kiranın almış gibi olduğunu gösteren tutarıdır. Örneğin Kadıköy’de bir eviniz var ve bu evinizin Kadıköy Belediyesi’nde kayıtlı tutarı yani “vergi değeri” 1 milyon 200 bin TL olsun. Bu evinizi 2019 yılı için hiç para almadan kayınpederinizin kullanımına bırakırsanız, 1 milyon 200 bin TL’nin %5’i 60 bin TL’dir ve siz kayınpederinizden sanki yıllık 60 bin TL kira almış gibi 2020 Mart ayında beyan edip 60 bin TL üzerinden de vergisini ödemek zorunda kalacaksınız. Bu yazlıktan daha düşük kira almanız durumunda ise, vergi dairesi bu örnek için kiranın tamamını 60 bin TL’ye tamamlayacaktır. Örneğin kayınpederinizden bu yazlık için yıllık 20 bin TL kira alırsanız, vergi dairesine 20 bin TL kira aldım diye beyan ederseniz, vergi dairesi 60 bin TL üzerinden vergiyi hesaplayıp aradaki 40 bin TL’lik fark için ise hem vergisini alacak, üstüne bir de ceza kesecektir. Aman dikkatli, temkinli olunuz.

Kirayı elden aldıysanız vergi cezası kapıda demektir

Evinizi kiraya verdiğinizde alacağınız kira tutarı aylık 500 TL ve üstünde ise mutlaka banka, benzeri bir finans kurumu ya da Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü (PTT) kanalıyla kirayı alın/verin. Kiraya verdiğiniz/kiraladığınız yazlık/konut/villa vs. haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarda ise tutara bakılmaksızın banka, benzeri bir finans kurumu ya da PTT aracılığıyla kirayı alınız/veriniz. Dekont, makbuz vs ile de ödemenizi mutlaka belgelendiriniz. Aksi takdirde bankadan ödenmeyen her aylık kira tutarının %5’i kadar özel usulsüzlük cezası ödersiniz. Aman dikkat. Kısa süreli bu kiralamalar, 1 aylık sürenin altındaysa; kira tutarı ne olursa olsun banka, benzeri bir finans kurumu ya da PTT ile ödeme konusu üzerinde özen gösterin. Yani 15 günlüğüne Kadıköy’deki evinizi kiraya verirseniz, kira tutarı da 15 günlük 100 TL dahi olsa banka, finans kurumu ya da PTT aracılığıyla alınız. Yoksa aldığınız para vergiye gider. Yazık olmasın.

Kiraya verdiğim “evimiz” ben ve eşim arasında yarı yarıya hisseli

Şayet yazlık/konut/villa hisseli ise elde edilen kira geliri de hisseniz oranında bölüşülecek. Elde edilen kira hisse başına düşen tutar, bu yıl 5.400 TL istisna tutarını aşmıyorsa beyan etmeye de gerek yok. Şayet geçiyorsa, her eş ayrı ayrı beyan etmek zorundadır. Eşlerden biri beyan etti diğeri beyan etmezse, beyan etmeyen eşe vergiyle birlikte ceza da kesilecektir. Aman tatsızlık çıkmasın, bir vergi için “evliliğinize” zarar vermeyin.

Apartmanın dış yüzeyinin reklam panosu olarak kiraya verilirse bu da “kira geliri” sayılır ve beyan edilmesi gerekmektedir

Apartmanların dış yüzeyleri kiraya verilmesi durumunda bir gelir söz konusudur. “Bu beyan edilmeli mi?” sorusu sıklıkla sorulan bir sorudur. Kira gelirini apartman yönetimi alacak ancak apartman yönetiminin ne gerçek ne de tüzel kişiliği olmadığından bu gelir kat maliklerinin hisseleri oranında bölüşülerek kira gelirleri saptanacaktır. Sonuç olarak beyanı da gerekecektir.

Kiraya verdiğim gayrimenkulüm için para değil de “100 kasa domates” aldım. Gelir elde edilmiş sayılır mıyım?

Evet, kira geliri elde edilmiş sayılırsınız. Kiranızı TL ya da yabancı para ile alabilirsiniz. Buna ilaveten ayni tahsilat yapmanızın da bundan pek bir farkı yoktur. Alınan ayni tahsilat Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir ve kira geliriniz saptanır.

Nereye ve ne zaman beyan edeceğim?

Beyannamenizi sizin ikamet ettiğiniz yerdeki vergi dairesine beyan etmeniz gerekmektedir. Ancak sizin dükkân işletmek gibi ticari, zirai ya da avukatlık gibi serbest meslek faaliyetiniz de varsa bu defa işyerinizin bulunduğu yer vergi dairesine beyan etmeniz gerekmektedir. Beyan dönemi ise 2019 yılında elde ettiğiniz kira gelirini 2020 Mart ayı içinde vermeniz gerekmektedir. Ödemelerin ise yarısı Mart ayının sonuna kadar diğer yarısı ise Temmuz ayının sonuna kadar yapılması gerekmektedir. Beyan edip ödemezseniz her ay için vergi ve cezası (vergi ziyaı cezası) toplamı üzerinden aylık %1,6 gecikme zammı ile tahsil edilecektir. Sonrasında haciz gibi sevimsiz bir durumla karşılaşma ihtimaliniz de mevcut. Dikkatli olunuz.

Beyan ettiğinizde “kiradaki ev için” yapılan bazı harcamaları gider olarak yazabilirsiniz 

Giderleri indirme yöntemi olarak mükellefe iki ayrı opsiyon tanınmıştır. İlki gerçek usul diğeri ise götürü gider yöntemidir. Gerçek usulde kanunda sayılan giderler düşülür ama bunları gider yazmak için bu tutarların kesinlikle kanunun izin verdiği ölçüde belgelendirilmesi gerekmektedir. Gerçek usulde yapılacak giderler; Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile uygun olan idare giderleri, Kiraya verilen mal ve hakların sigorta giderleri, kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i, Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları, kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar gider yazılabilir.

Kiradan elde ettiğiniz gelir için hiç vergi vermeyebilirsiniz

Kiraya verdiğiniz konutu son 5 yıl içinde satın aldıysanız ve bu evi kiraya verdiyseniz elde ettiğiniz bu kiradan vergi vermeyebilirsiniz. Nasıl mı? Şöyle; beyanname verirken beyannamenin üzerinde bulunan “hasılatın tespit şekli” bölümünün altında yer alan “gerçek gider” kısmına “x” işaretini koyarak yararlanabilirsiniz. Ve böylece konutu satın alma bedelinizin %5’ini kira gelirinizden düşebilirsiniz.

2015 ve sonraki yıllarda satın alınan evler için bu uygulama geçerli aman dikkat. 2015 yılından önce alınan evler için geçerli değil. Mesela 2018 yılında 1 milyon TL’ye bir ev satın aldınız ve onu aylık 3 bin TL’ye 2019 yılında kiraya verdiniz. 2019 yılında elde ettiğiniz kira geliriniz 36 bin TL ama gerçek usulü seçerseniz 1 milyon TL’nin %5’i olan 50 bin TL’yi gider yazarsanız vergiye tabi tutar (matrah) çıkmayacağından vergi de ödemeyeceksiniz. Ortaya çıkan eksi bakiyeyi bir sonraki yılda gider olarak artık kullanılmayacaksınız. İyi düşünün derim..

Beyan ettiğinizde “kiradaki ev için” hiç harcama yapmadıysanız bile gider olarak yazabilirsiniz

Elde ettiğiniz konut kira gelirinizden 5.400 TL istisna düşülür ve düşülen bu istisnadan sonra kiradaki ev için hiç gideriniz olmasa bile bu tutarın %15’ini doğrudan gider yazabilirsiniz. Bunun için tek yapmanız gereken şey beyanname verirken beyannamenin üzerinde bulunan “hasılatın tespit şekli” bölümünün altında yer alan “götürü gider” kısmına “x” işaretini koymanızdır.

Yalnız aman dikkat hem gerçek usulü hem de götürü gideri aynı anda kullanamıyorsunuz. Sadece birini kullanacaksınız. Hatta bu yıl götürü gider yöntemini kullanırsanız seneye de bu yöntemi kullanmak zorundasınız. İyi düşünün derim..

Kirada evim var ama ben de kirada oturuyorum. Ne olacak?

Elde ettiğiniz kira tutarı 5.400 TL’yi aşıyorsa beyan edeceksiniz. Ödediğiniz kira gelirinin ise özel bir formülle belirlenen tutarını gider olarak yazarsınız. Genelde bu gibi durumlarda pek bir vergi çıkmamaktadır.

Kiradaki ev benim adıma ama oturduğumuz evin kirasını kocam ödüyor. Ne olacak?

Kira geliri eşe yatabilir ama oturduğunuz ev kirada ise ve kocanızın hesabından kira ödeniyorsa değişen pek bir şey olmayacaktır. Aile birliği kavramından yola çıkarak siz eşinizin ödediği kirayı düşebilirsiniz. Sıkıntı yapmayınız.

Evimi 2019 yılında 3 yıllığına kiraya verdim ve 3 yılın tüm kirasını peşin aldım. Hepsini bu yıl mı beyan edeceğim?

Hayır. Gelecek yıllar için alınan kira geliriniz gelecek yılların geliri sayılacak. Örneğin 2019 yılında 3 yıllığına her yıl için 12 bin TL toplamda 36 bin TL kira geliri elde ettiyseniz 2020 Martta 12 bin TL’yi beyan edeceksiniz. Kalan gelirler gelecek yılın geliri sayılarak gelecek yıllarda beyan edeceksiniz.

___________________________________________________________________________________________________

* Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Ali Fuad Başgil Hukuk Fakültesi, Mali Hukuk Anabilim Dalı Başkanı