1) Emlak piyasasında son 4 yıl çok dalgalı geçti. 2017 yılında konutta durgunluk başlamıştı. O dönemden bir yazı: 6 Kasım 2017 tarihinde yayımlanan "Konutta durgunluk: Nereden çıktı, ne zaman biter?" başlıklı yazımda emlak fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kalmaya başladığına dikkat çekmiştim. Fiyatlarda 2017'de başlayan reel düşüş 2019 sonbaharına kadar sürdü. 2019 sonbaharında düşüş durdu, reel (enflasyondan arındırılmış) fiyatlar yatay seyretmeye başladı. (Kaynak: Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi -BETAM- Konut Piyasası Görünümü raporu, Nisan 2021.) Geçen mayısta ise reel fiyatlar tekrar artmaya başladı. Bu nasıl oldu? Tabii ki, kamu bankalarının pandeminin ortasında konut kredisi faizinde yaptığı dampingle.
Kamu bankalarının indirimli kredileri sayesinde geçen Temmuz'da rekor kırıldı: Konut satışları o ay bir önceki yıla göre yüzde 124.3 artarak 229 bin 357 ile tarihin en yüksek aylık rakamına ulaştı.
Fiyatlarda son durum: Merkez Bankası'nın Konut Fiyat Endeksi'ne göre şubatta Türkiye geneli konut fiyatları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 30.8 arttı. Enflasyondan arındırıldığında reel artış oranının yüzde 13.1 olduğu görülüyor. "Demek ki, emlak yatırımı çok kazandırıyor" demekte acele etmeyin. Çünkü geçen yılki artış 2017-2019 arası reel düşüşü ancak telafi etti. Altın ve dolar bu dönemde çok daha fazla kazandırdı.
2) Fiyat artışlarında kentten kente önemli farklar var. Türkiye genelinde fiyat artış oranı yüzde 30.8'ken, İstanbul'da yüzde 27.9, Ankara'da yüzde 29.1, İzmir'de yüzde 32.3 oldu. Konut fiyat artışları sahillerde ve Güneydoğu'da daha yüksek. BETAM'ın sahibinden.com verileriyle yaptığı analize göre martta bir önceki yılın aynı ayına göre ilan fiyatları Aydın'da yüzde 61.7, Antalya'da yüzde 49.1, Mardin'de yüzde 65.1, Diyarbakır'da yüzde 55.6, Şanlıurfa'da yüzde 53.4 arttı.
3) Merkez Bankası sonbaharda politika faizini artırınca konut kredisi faizi de arttı. Yazın yüzde 0.64'e kadar inen faizler tekrar 1.4-1.5'e çıktı. Faizler artınca kredili satışlar bıçakla kesilmiş gibi durdu. Bunun da etkisiyle ocakta Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 37.9 azalarak 70 bin 587'ye indi. Satışlar azalınca fiyat artışı da yavaşladı.
4) Konut piyasasında kış durgun geçti. Martta ise konut piyasasından geçen yaz kadar olmasa da, canlanma işaretleri gelmeye başladı. Türkiye genelinde konut satışları mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2.4 artarak 111 bin 241'e çıktı. BETAM'ın sahibinden.com verilerinden yola çıkarak hazırladığı rapora göre satılan konut sayısının satılık ilan sayısına oranı, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 1.2, geçen aya göre yüzde 1.1 artarak yüzde 5.6'ya yükseldi.
5) Kiralık konut piyasasında da canlanma var. BETAM'ın raporuna göre martta hem kiralık konut ilan metrekare fiyatları hem kiralanan konut sayısı arttı. Bununla birlikte kiralarda artış oranı, satılık konut fiyat artışının (yüzde 35.4) epey gerisinde, yüzde 21 olarak gerçekleşti.
6) Martta konut satışlarında yaşanan canlanmanın detaylarına baktığımızda kredili satışların gerilemeye devam ettiğini, piyasayı kredisiz satışların ayakta tuttuğunu görüyoruz. Martta konut satışlarının geneli bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2.4 artarken banka kredisiyle yapılan satışları gösteren ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 49.7 azaldı. (Toplam satışlar artarken kredili satışların azalması önemli, yazının sonunda bundan bir çıkarsama yapacağız.)
7) Martta kredili satışlar azalırken kredisiz satışlar nasıl (az buz değil, yüzde 36.9) arttı? Elbette "demografiyle": Türkiye'de her yıl yaklaşık 550 bin çift evleniyor, 150 bin çift de boşanıyor. Her evlilik, her boşanma yeni konut talebi demek. Bunun üzerine iş, eğitim, emeklilik vb. için şehir değiştirenleri eklediğimizde, en ağır krizlerde bile konut talebinin devam ettiği gerçeğiyle yüz yüze geliyoruz.
8) Şu da var: Konut fiyatlarını sadece talep değil arz da belirliyor. Yeni konut arzında eski canlılık yok. 2019'da yapı ruhsatları, 2004'ten bu yana en düşük seviyelere gelmişti. Belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı, geçen yıl yüzde 69.4 artarak dipten döndü. Ama yine de maketten kapış kapış konut satılan 2010-2017 arasının o proje bolluğu yok. Türkiye ekonomisindeki durgunluk ve faizlerdeki yükseliş, müteahhitlerin yeni projelere başlamasını engelliyor. Üstelik birçoğu geçtiğimiz yıllardan kalan borçlarla boğuşuyor. Birçoğunun önceliği, yeni proje yapmak değil iflastan kurtulmak!
9) Arzın güçlü şekilde artmadığı, buna karşılık talebin demografik nedenlerle artmaya devam ettiği bir ortamda konut fiyatlarının gerilemesini (nominal veya reel) beklemek gerçekçi değil. Üstelik unutmayalım ki, inşaat maliyetlerindeki artış da (Yaklaşık yüzde 25) enflasyonun üzerinde seyrediyor.
10) Sonuç: Koşullar böyleyken konut fiyatları gerilemez. İktidar erken seçime karar verip de ekonomiyi hormonlu biçimde canlandırmak için kredi faizlerini indirene kadar fiyatlar üç aşağı beş yukarı bugünkü hızında gider.