Gelir Vergisi Kanunu'na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse, bu gelir, halk arasında "kira vergisi" olarak bilinen "gayrimenkul sermaye iradı" olarak değerlendirilir. Elde edilen bu gelir ise gelirin elde edildiği yılı takip eden yılın mart ayında beyan edilecek ve hesaplanan gelir vergisi ise mart ve temmuz ayında iki eşit taksitte ödenecektir. Yani 2021 yılında elde edilen kira geliri, 2022 Mart ayında beyan edilecek ve 2022 Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecektir. Kiraya verilen "gayrimenkulden" kasıt ise; konut, ev, işyeri, arsa, arazi, yazlık, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir. Bu kiralamadan elde edilen gelirin vergilendirilmesi ile ilgili önem arz eden hususları aşağıda soru/cevap şeklinde anlatmaya çalıştım. Hatta aşağıda belirttiğim giderleri ibraz ederseniz hiç vergi çıkmayabilir de.

Soru 1) Elde edilen kira gelirim çok düşük yine de beyan edecek miyim?

2021 yılında konutun kiraya verilmesi dolayısıyla elde edilen kira gelirinin toplamı 7 bin TL ya da bu tutarın altındaysa beyan etmenize ve mükellefiyet kaydı açtırmanıza gerek yoktur.  

Soru 2) 7 bin TL'lik istisna nedir?

2021 yılında konut kira geliri elde edenler, elde ettikleri bu geliri süresinde vergi dairesine beyan etmeleri durumunda 7 bin TL istisnadan yararlanırlar. Örneğin 2021 yılında aylık 2 bin TL (yıllık 24 bin TL) kira geliri elde eden emekli Ahmet amca kira gelirini vergi dairesine beyan ettiğinde bu 24 bin TL'den 7 bin TL istisna tutarı düşülür. Yani daha az tutar üzerinden vergilendirilir.

Soru 3) 7 bin TL'lik istisnadan herkes yararlanabilir mi?

Kira gelirinin yanında market, lokanta vs yerlerin işletilmesi gibi faaliyetlerden ticari kazanç elde edenler, zirai kazanç elde edenler veya avukat, doktor gibi serbest meslek kazancı olanlar istisna uygulamasından yararlanamazlar. Örneğin Avukat Ayşe Hanım avukatlık faaliyetinin yanında ayrıca şahsına ait bir konuttan kira geliri elde etmiştir. Avukat Ayşe Hanım'ın serbest meslek kazancı olması nedeniyle kira geliri istisnasından yararlanamaz.

Ayrıca bu istisna sadece konuttan elde edilen kira gelirlerine uygulanır. İşyeri kira gelirlerine uygulanmaz.

Bir kişinin 2021 yılında elde ettiği ücret, faiz, kâr payı gibi menkul sermaye iradı, başka kira geliri, ev alım satımı gibi faaliyetlerden elde edilen değer artış kazancı ile süreklilik arz etmeyen arızi ticari kazancının toplamı 190 bin TL'yi aşıyorsa bu istisnadan yararlanamayacaktır.

Örneğin Ercan Bey 2021 yılında faiz, kâr payı şeklinde toplamda 200 bin TL gelir elde etmiştir. Ercan Bey ayrıca kiradaki konutundan kira geliri elde etmiştir. Ercan Bey faiz kazancından dolayı (200 bin TL) konutlara uygulanan 7 bin TL'lik istisnadan yararlanamaz.   

Konut kira gelirinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini kendiliklerinden verecekleri beyanname ile beyan edenler istisnadan yararlanabilirler.

Soru 4) Kirada iki evim var, iki ev için de ayrı ayrı istisna uygulayacak mıyım?

İstisna tutarı her kişi için ayrı ayrı hesaplanır. Şöyle ki; iki kişi bir eve eşit hisseli olarak sahipseler, elde edilen kira gelirinin yarısını birinci ortak kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine, diğer ortak ise diğer yarısını kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine beyan eder. Her iki vergi dairesi iki beyandan da ayrı ayrı istisna tutarını düşer. Yani aynı kira gelirinden iki kez istisna düşülmüş olacaktır. Diğer taraftan örneğin Ahmet Amcanın 2 ayrı yerde 2 konutu var ve her konut için 2021'de yıllık 10.000 TL toplamda 20.000 TL kira geliri elde etmiş olsun. 20.000 TL'yi ikamet ettiği vergi dairesine beyan eder ve sadece 7.000 TL tek istisna düşer. Burada dikkat edilmesi gereken husus istisna kişi sayısı ile doğru orantılıdır.  

Soru 5) Kiracım işsiz kaldığı için son iki yılın tüm kirasını toplu olarak verdi. Ne olacak şimdi?

Bir taşınmaz birden fazla yıl kullanılmış ve önceki yılların kira bedelinin tamamı takip eden yıllarda ödenmiş ise tüm gelir ödenen yılın geliri sayılır. Ancak, kiralanan taşınmazın gelecek yıllara ait bedelleri toplu olarak bugünden ödenmişse gelecek yıllara ait olan bedeller ilgili yılların geliri sayılacaktır. Örneğin, Bay Batı, 2020 ve 2021 yıllarında mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı taşınmazın 2 yıllık kira bedeli olan 30.000 TL'yi (her yıl için 15.000 TL olduğunu kabul edelim) 2020 yılında toplu olarak ödemişse, 30.000 TL'nin 2020 yılı için olan 15.000 TL'sini 2020 yılının geliri olarak beyan edilecektir. Kalan 15.000 TL ise 2021 yılının geliri sayılacak ve 2022'de beyan edilecektir.

Örneğin Bay Batı, 2020 ve 2021 yıllarında mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı taşınmazın 2 yıllık kira bedeli olan 30.000 TL'yi (her yıl için 15.000 TL olduğunu kabul edelim) 2021 Aralık ayında toplu olarak ödemişse, 30 bin TL 2021 yılın geliri sayılır ve 2022 yılında 30 binin tamamı beyan edilir.

Ancak peşin tahsil edilen kiralar ülkeyi terk ve ölüm hallerinde, peşin tahsil edilen kiraların tamamı aynı yılın geliri sayılır. Örneğin Bay Murat, sahibi olduğu taşınmazı, Bay Batı'ya 2021, 2022 ve 2023 yılları için her yıl için 12.000 TL olmak üzere toplamda 36.000 TL'ye kiralamıştır. Kiralanan taşınmazın gelecek yıllara ait bedelleri toplu olarak bugünden ödenmişse gelecek yıllara ait olan bedeller ilgili yılların geliri sayılacaktır. Yani, 2021 yılının geliri 12.000 TL'dir (36 000/3). Ancak Bay Murat, 2021 yılında ölürse ya da ülkeyi terk ederse tüm gelir (36.000 TL) 2021 yılının geliri sayılacak ve beyan edilecektir.

Soru 6) Konut eşime ait ama kira benim banka hesabıma yatıyor. Beyannameyi ben mi eşim mi verecek?

Uygulamada çoğu zaman vergi idaresi kirası verilmiş konut için beyan verilmesini ve vergisinin de ödenmesini yeterli görmektedir. 

Soru 7) Beyannameyi nereye vereceğim?

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar. Örneğin Kadıköy'de ikamet ediyorsunuz ve Bakırköy'de kiralık eviniz varsa bu kiralamadan elde ettiğiniz geliri ikamet ettiğiniz yer (Kadıköy) vergi dairesine beyan etmeniz gerekir.

Ama ticari kazanç sahibiyseniz ya da avukat, doktor gibi serbest meslek erbabı iseniz o zaman ikamet ettiğiniz yer değil ofisinizin/dükkanınızın bulunduğu yer vergi dairesine beyan etmeniz gerekmektedir.

Soru 8) Elektronik ortamda beyanname verebilir miyim?

Elektronik ortamda beyanname verebilirsiniz. Arzu edilmesi halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensubu aracılığıyla da elektronik ortamda gönderebileceklerdir. 

Soru 9) Bir konuta eşimle ben hisseli sahibiz. Kira bana yatıyor. Eşim de beyanname verecek mi?

Bu durumda, ortaklardan her birinin hissesine isabet eden kısmın, ilgili yıl için öngörülen istisna haddini aşması halinde; hissesine, istisna tutarının üzerinde bir konut kira geliri isabet eden ortak veya ortaklar bakımından söz konusu konut kira gelirinin beyanı gerekmektedir.      

Ortak veya ortaklarca beyanname verilmesi durumunda, her bir ortak konut kira gelirlerine tanınan istisnadan ayrı ayrı faydalanırlar.

Eşlerden biri beyan etti diğeri beyan etmezse, beyan etmeyen eşe vergiyle birlikte ceza da kesilecektir. Yani ortaklardan/eşlerden birinin kendi hissesine düşen tutarı beyan etmesi diğer eşi/ortağı kurtarmaz.

Soru 10) Kirada evim var ama ben de kiradayım, beyanname verecek miyim?

Evet beyan etmeniz gerekmektedir. Elde ettiğiniz kira tutarı 7 bin TL'yi aşıyorsa beyan edeceksiniz. Ödediğiniz kira gelirinin ise özel bir formülle belirlenen tutarını gider olarak yazarsınız. Genelde bu gibi durumlarda pek bir vergi çıkmamaktadır.

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen hasılattan oturulan konuta ilişkin kira bedelinin indirilmesi mümkün değildir.

Soru 11) Dayımın/teyzemin/babamın evinde kira vermeden kalıyorum. Babam/teyzem/dayım "almadığı bu kiradan" dolayı beyan edip vergi ödeyecek mi?

Kiraya tabi konut/yazlık/villa gibi binaları başkalarının kullanımına bedelsiz elbette bırakabilirsiniz. Buna hiç kimse karışamaz. Gayrimenkul sizin ve bu gayrimenkulü arkadaşınıza, eşinize, dostunuza elbette bırakabilirsiniz. Bu iyi niyetinizin altında çok insani/dostane duygular da yatabilir, çeşitli duygu ve nedenler de. Ancak Vergi İdaresi, sizin bu iyi niyetinizin altında buzağı arayarak bu kadar iyi bir insan olduğunuza ihtimal vermez/vermeyecek de. Vergi İdaresi; "Acaba beni mi kandırıyor bu kişi?" diye düşünür. Bu nedenle de gerçekte kira karşılığında para almasanız bile sizden bir miktar vergi alır. Siz, almadığınız bu kiranın vergisini beyan etmez ve dolayısıyla da ödemezseniz, sizden bu verginin yanında hem ceza hem de her ay için aylık %1,6 gecikme faizi alacaktır.

Buna GVK m.73 uyarınca emsal kira bedeli esası denir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 73'üncü maddesi uyarınca; anne/babanın çocuklarına, çocukların anne/babalarına ya da bunların torunlarına ya da kendi kardeşlerine konut/yazlık/villasını bedelsiz bırakması durumunda, kira gelirinin beyanı ya da verginin ödenmesiyle alakalı herhangi bir sorun bulunmayacaktır. Yani daha basit bir ifadeyle anne/baba çocuğuna, çocuk anne/babasına ya da kardeşlerine konutu/yazılığı/villayı bedelsiz bırakırsa kira almayan bu kişi, almadığı kira ile alakalı ne beyan edecek ne de vergi ödeyecektir. Ancak bu bi işyeri ise kızınıza bedelsiz bıraksanız bile almadığınız kiranın vergisini ödemek zorundasınız.

Ancak bunların dışındakilere örneğin amcaya, dayıya, halaya, kuzene, kayınpedere, en yakın arkadaşa, sevgiliye vs. konutunuzu bedelsiz bırakırsanız almadığınız kiranın vergisini de ödemek zorunda kalacaksınız.

Soru 12) Kira gelirimden indirilecek gider uygulaması nasıl olmaktadır?

İstisna düşüldükten sonra kalan tutardan, indirilecek giderler düşülür. Giderleri indirme yöntemi olarak mükellefe iki ayrı opsiyon tanınmıştır. İlki gerçek usul diğeri ise götürü gider yöntemidir. Beyanname verirken beyannamenin üzerinde bulunan "hasılatın tespit şekli" bölümünün altında yer alan "gerçek gider" ya da "götürü gider" kısmına "x" işaretini koyarak işlem yapılmaktadır. Yalnız aman dikkat hem gerçek usulü hem de götürü gideri aynı anda kullanamıyorsunuz. Sadece birini kullanacaksınız. Hatta bu yıl götürü gider yöntemini kullanırsanız seneye de bu yöntemi kullanmak zorundasınız.

Gerçek usulde kanunda sayılan giderler. Gerçek usulde; konut için ödenen aydınlatma, ısıtma, asansör gibi giderler indirilir. Bir diğer gider yöntemi ise götürü gider yöntemidir. Kanun, mükellefleri gerçek giderleri yazmak ve bu giderlerle ilgili belgeleri saklamak yükümlülüğünden kurtarmak ve onlara bir kolaylık sağlamak üzere, götürü gider indirimini kabul etmiştir. Buna göre istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i doğrudan gider yazılmak suretiyle uygulanır.

Örneğin 2021 yılında konutunuzu bir yıllığına 23 bin TL'ye kiraya verdiğinizde bunu 2022 Mart ayında beyan etmeniz gerekecektir. Ancak bu konut için herhangi bir gideriniz olmadığından götürü gideri seçtiniz. Bu durumda 23 bin TL'den önce 7 bin TL istisna düşülür; kaldı 16 bin TL ve bunun da %15'i (16 bin x0,15=2.400 TL) götürü gider yazılır. Böylece 13.600 TL (16 bin-2.400) üzerinden vergi ödenecektir.

Soru 13) Evi krediyle aldım ve aynı evi kiraya verdim. Faizi gider yazabilecek miyim?

Evet yazabilirsiniz. Kiraya verdiğiniz evi, banka kredisi kullanarak satın aldıysanız, "ödediğiniz faizleri", kira gelirinizden düşebilirsiniz. Bu uygulamadan işyeri kira gelirleri elde edenler de yararlanır.

Örneğin Erol Bey X bankasından kredi alarak iki katlı bir ev satın almış ve bunu kiraya vermiştir. Erol Bey 2021 yılında 20 bin TL çektiği kredi için faiz ödemiştir. Elde ettiği kira gelirini beyan eder ve gerçek gider yöntemini seçerse GVK m.74/I-4 uyarınca 20 bin TL'yi gider yazabilecektir.

Ayrıca ev için ödenen sigorta bedelleri de gider yazılır.

Soru 14) Bir ev satın aldım ve kiraya verdim. Ev için ödediğim tutarı gider yazabilir miyim?

GVK m.74/I-4 uyarınca bir gayrimenkul iktisap edildiği yıldan itibaren 5 yıl boyunca iktisap tutarının %5'i gider yazılır. Bu uygulamadan yararlanmanın şartı konut olarak kiraya verilmesidir. İşyeri olarak kiraya verilenler bu avantajdan yararlanamaz.

İki konut alırsanız sadece tek konut için bu avantaj söz konusudur.

Soru 15) Başka neleri gider yazabilirim?

GVK m.74'e bakmanızda fayda var. Ama genel olarak kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları, kiraya verenin yaptığı onarım giderleri, bakım ve idame giderler gider yazılabilir. Ancak bunları gider yazmak için kati surette fatura gibi bir evrakla belgelendirmeniz gerekmektedir.

Ancak para ve vergi cezalarını, Motorlu Taşıtlar Vergisi Kanunu (I) ve (IV) sayılı cetvelde yer alan araçların MTV'sini, çevre temizlik vergisini gider olarak yazamazsınız.

Soru 16) Emekliyim ve kirada evim var. Emekliler, işsizler ya da ev hanımları için bir istisna/muafiyet var mı?

Kira gelirleri için emeklilere, işsizlere, ev hanımlarına vs'ye herhangi bir istisna/muafiyet bulunmamaktadır. Yani kira geliri elde ettiyseniz bunu beyan edeceksiniz.

Soru 17) Apartmanın dış yüzeyinin reklam panosu olarak kiraya verdik bu da "kira geliri" sayılır mı?

Apartmanların dış yüzeyleri kiraya verilmesi durumunda bir gelir söz konusudur. "Bu beyan edilmeli mi?" sorusu sıklıkla sorulan bir sorudur. Kira gelirini apartman yönetimi alacak ancak apartman yönetiminin ne gerçek ne de tüzel kişiliği olmadığından bu gelir kat maliklerinin hisseleri oranında bölüşülerek kira gelirleri saptanacaktır. Sonuç olarak beyanı da gerekecektir.