7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’la 3194 sayılı İmar Kanununa Ek 8'inci madde eklenmek suretiyle "değer artış payı" adıyla yeni bir yükümlülük ihdas edildi.

Düzenleme 20 Şubat 2020 tarihinde yürürlüğe girdi.

Bu düzenleme uyarınca, maliklerin talebi üzerine ve ada bazında tüm taşınmaz maliklerinin muvafakati alınarak, ilgili mevzuat ve kentsel standartlara uygun olmak koşuluyla yapılacak imar planı değişiklikleri sonucunda, plan kapsamında kalan taşınmazların imar durumunda meydana gelen değer artışları üzerinden değer artış payı alınacak.

Değer artış payı uygulamasına ilişkin usul ve esasları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Bakanlık) belirledi. Bakanlık dünkü Resmi Gazete’de İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’i yayımladı. Yönetmelik yayımlandığı gün (15 Eylül 2020) yürürlüğe girdi.

Yasal düzenlemenin yürürlüğe girdiği 20 Şubat 2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik tekliflerine bu yönetmelik hükümleri uygulanmayacak. Dolayısıyla pay alınmayacak.

Bu düzenleme vergi niteliğinde olmadığı için tamamı genel bütçeye dâhil edilmiyor. Başvuru sahibi tarafından yatırılan değer artış payının;

a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; yüzde 25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, yüzde 25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, yüzde 25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'na,

b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde; yüzde 40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, yüzde 30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'na,

c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının yüzde 75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'na, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde yüzde 15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, yüzde 10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,

ç) (a) bendine göre kalan değer artış payının yüzde 25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının yüzde 30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere Hazine hesabına aktarılıyor.

 1) Değer artış payı ne üzerinden alınıyor?

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değeri üzerinden alınıyor.

2) Değer artış payı nasıl tespit ediliyor?

Değer artış payı, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonunca Sermaye Piyasası Kanunu'na göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değer artış payı değerlerinin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere belirleniyor.

Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara 5 gün içinde tebliğ ediliyor. Tebliğ tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen bedel kesinleşiyor. Süresinde yapılan itirazlar, kıymet takdir komisyonu tarafından 5 gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılıyor ve bu şekilde kesinleşen bedel ilgilisine tebliğ ediliyor.

Yönetmelik ile belirlenen itiraz ve değerlendirme süreleri çok kısa, bu kadar kısa sürede itiraz hakkının sağlıklı bir şekilde kullanılabilmesi çok zor.

İmar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak idaresince;

"Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde, değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payı ödenmedikçe satış yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez.”

şeklinde tapu kütüğüne şerh edilmesi için ilgili tapu müdürlüğüne bildiriliyor.

3) Ödeme zamanı ve yeri

Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında taşınmaz maliklerince ödeniyor. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmiyor, yapı ruhsatı düzenlenemiyor.

Değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanıyor.

Değer artış payının eksik ödendiğinin tespiti halinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın 30 gün içinde ödenmesi gerektiği ilgiliye tebliğ ediliyor. Süresinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın ödenmesi gereken son günden ödendiği tarihe kadar geçen süre için hesaplanacak gecikme zammı oranında faiz uygulanarak tahsil ediliyor.

4) Değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler

Aşağıdaki alanlar ve işlemler için değer artış payı alınmıyor:

(1) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki;

a) Riskli alanlar

b) Rezerv yapı alanları

c) İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişiklikleri

(2) Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlar

(3) Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar

(4) İmar planlarında yençok: Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8'inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak imar planı değişiklikleri

(5) Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişiklikleri.

İmar planı değişiklikleri ile maliklere kazandırılan değer artışları üzerinden kamunun pay alması ve bunların kentsel dönüşüm ve altyapı harcamalarında kullanılması son derece isabetlidir. Umarım tahsil edilen paralar amacına uygun bir şekilde kullanılır.

Burada son olarak dikkatinizi çekmek istediğim husus, sadece maliklerin talebi üzerine yapılan imar planı değişiklikleri nedeniyle gerçekleşen değer artışları üzerinden değer artış payı ödeneceği, bunun dışında gerçekleşen plan değişikliklerinin yaratacağı değer artışlarından ise pay ödenmeyeceğidir. Bence kamu eliyle yaratılan değer artışlarından da pay alınması gerekir.