Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), tasfiye edilen Toplu Konut Fonu tarafından yürütülen hizmetleri devam ettirmek amacıyla 1990 yılında 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu'na eklenen maddelerle kuruldu. Halen Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı ve kamu tüzel kişiliğine sahip bir kurum. Personeli 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu hükümlerine tabi.
Kuruma kanunla verilen görevler esas itibariyle şunlar:
- Yurt içi ve yurt dışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek; konut, altyapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak,
- Konut sektörüyle ilgili şirketler kurmak veya kurulmuş şirketlere iştirak etmek
- Konut inşaatı ile ilgili sanayii veya bu alanda çalışanları desteklemek,
- Doğal afet meydana gelen bölgelerde gerek görüldüğü takdirde konut ve sosyal donatıları, altyapıları ile birlikte inşa etmek, teşvik etmek ve desteklemek,
- Bakanlıkların talebi ve bağlı bulunduğu Bakanın onayı halinde talep konusu proje ve uygulamaları yapmak veya yaptırmak,
- İdareye kaynak sağlanmasını teminen kâr amaçlı projelerle uygulamalar yapmak veya yaptırmak,
- Devlet garantili veya garantisiz iç ve dış tahviller ile her türlü menkul kıymetler çıkarmak,
- Ferdi ve toplu konut kredisi vermek, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri kredilendirmek ve gerektiğinde tüm bu kredilerde faiz sübvansiyonu yapmak.
TOKİ ayrıca, gecekondu bölgelerinin tasfiyesine veya iyileştirilerek yeniden kazanımına yönelik olarak gecekondu dönüşüm projeleri geliştirebiliyor, inşaat uygulamaları ve finansman düzenlemeleri yapabiliyor. Depremle ilgili dönüşüm projeleri de gerçekleştirebiliyor.
TOKİ, gelir düzeyi yüksek vatandaşlara yönelik konut üretip, bu konutlardan elde ettiği gelirle tasfiye olan Toplu Konut Fonu'nun gerçekleştiremediği sosyal konut hayalini gerçekleştirmek amacıyla kurulduğu söylenen bir kurum.
"Özel sektörün kıvraklığı ve kamu ciddiyetiyle konut piyasasında yeni açılımlara gidilerek çok fazla gelir elde edildiği" şeklindeki ifadeler, TOKİ’nin kuruluşuna ilişkin yasal değişiklik görüşmeleri sırasında Plan ve Bütçe Komisyonunda sarf edilmiş. Gerçekten şaşırtıcı ifadeler, ancak insan bir taraftan da takdir ediyor, çünkü sosyal konuta kaynak sağlamak için lüks konut yapacaklarını açıkça ifade etmişler.
Kurumun kıvraklığını sağlamak için Sayıştay denetiminden ve Kamu İhale Kanunu'nun yaratacağı prosedürden muaf kılmışlar. Kamulaştırma yapma yetkisi vermişler.
Kurumun gerçekleştireceği projelere destek sağlamak için de vergisel istisnalar sağlamışlar.
Örneğin, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Kurumlar Vergisinden muaf (5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu Md. 4/1-g). Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nca yapılan arsa ve arazi teslimleri katma değer vergisinden müstesna (3065 sayılı KDV Kanunu Md. 17/4-p). Damga vergisi ve harçlarla ilgili de çok sayıda istisna düzenlemesi var.
Ancak Kuruma sağlanan bence en önemli avantaj, Hazineye ait gayrimenkullerin toplu konut üretmek amacıyla TOKİ’ye rayiç (güncel) değerleriyle değil, uygulamada belediye rayici diye anılan emlak vergi değerleri üzerinden satılabilmesi.
Özetle TOKİ her türlü yetki ve imkânla donatılmış çok güçlü bir yapı. Muhtemelen ülkemizin en büyük müteahhidi…
Kamunun bu şekilde özerk yapılar kurarak ve bunları denetim dışına çıkararak özel sektörle rekabet etmesini doğru bulmuyorum.
Çünkü devlet, özel sektörün sahip olmadığı çok avantajlı koşullarda faaliyet göstererek haksız rekabet yaratıyor. Sümerbank özelleştirmesini eleştirenlere, "Devlet kumaş mı üretsin?" diye cevap veriyorlardı. Evet, katılıyorum, Devlet kumaş üretmesin, ama kâr amacıyla lüks konut da inşa etmesin!
Ülkemizde çok güçlü bir gayrimenkul sektörü var, bu sektöre devletin oyuncu olarak girip bu şekilde destek vermesine gerek yok.
Amaç; büyük finansman gereklilikleri ve büyük organizasyon ihtiyacı nedeniyle özel sektörce gerçekleştirilmesi zor, kâr amacı gütmeyen sosyal amaçlı projelerin, gerekirse yerli ve yabancı finansman temini ile gerçekleştirilmesi olmalı.
TOKİ’nin bütçeden aktarılan kaynaklarla ve dönüşüm projeleri ile sınırlı bir varlık göstermesi, kâr amaçlı projelerin görev tanımının dışına çıkarılması gerektiğini düşünüyorum.