Bankaların konut kredilerinde faiz oranlarını indirmesi gayrimenkul satışlarını canlandırdı. Hem sıfır hem de ikinci el satışları patladı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın açıklamalarına göre, konut satışı başta olmak üzere gayrimenkul satışlarında çok ciddi bir artış yaşandı.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre, geçen yıl 1-27 Haziran'da ülke genelinde 6 bin 658 kredili konut satışı gerçekleştirilirken, bu yılın aynı döneminde faiz oranlarındaki düşüşün etkisiyle bu rakam 93 bin 704 olarak gerçekleşti. Yani kredili konut satışı 14 (yazıyla on dört) kat arttı. Ülkemiz gerçekten ilginç, krizin göbeğinde bu talep inanılır gibi değil…

Tabii ki bu durum gözleri gayrimenkul alımında (devrinde) ödenmesi gereken tapu harcına çevirdi. Bu yazıda, gayrimenkul alışında ödenmesi gereken tapu harcının oranı, hangi rakam üzerinden hesaplanacağı, nereye ve nasıl ödeneceği, eksik ödenirse nasıl ceza uygulanacağı konularını açıklayacağım.

Gayrimenkul satışında tapu harcı hangi değer üzerinden ve hangi oranda hesaplanır?

Gayrimenkul satışlarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden ödenir. Bu aşamada beyan edilen değerin gerçek satış bedeli olduğu araştırılmaz, yani beyana itibar edilir. Ancak 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde bu değerin doğru olup olmadığı araştırılır. Doğru olmadığı, yani eksik beyan edildiği saptanırsa eksik ödenen harç cezası ile birlikte tahsil edilir. Tapu İdaresinin gayrimenkul satışlarına ilişkin bilgileri Maliye ile paylaştığını unutmayın!

Peki harcın oranı nedir? Gayrimenkul satışında, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere tapu harcı beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı olmak üzere binde 20 (yani yüzde 2) oranında hesaplanır ve ödenir. Emlak vergisi değeri binalarda, arsa payına ilişkin takdir komisyonunca takdir edilen asgari değeri ile binanın metrekare inşaat maliyet bedelinin toplamından oluşuyor. Bina metrekare inşaat maliyet bedelleri her yıl belirlenip ilan ediliyor

Ülkemizde özellikle ikinci el konut satışlarında tapu harcı için bildirilen değerlerin gerçek satış değerlerinden düşük olduğu söyleniyor. Hatta yakın zamanda tapu harcının Tapu İdaresi tarafından yapılacak/yaptırılacak değerleme sonucu belirlenen değer üzerinden alınması yönünde bir yasal düzenleme yapılmak istendi. Ancak gösterilen tepkiler üzerine yaygın bir kesimi ilgilendiren bu düzenlemede geri adım atıldı. Yakın zamanda olmasa bile bu yöndeki girişimlerin (kıdem tazminatı gibi) yeniden gündeme getirileceğine inanıyorum.

Tapu harcı nereye ve nasıl ödenir?

Tapu harçları, işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ödenir. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nca tahsil yetkisi verilen kamu bankalarına da ödenebilir. Ayrıca tapu müdürlüklerinde e-tahsilat uygulamasına geçildi. Bu uygulama ile tapu harçlarının farklı şehirdeki şubeler de dâhil olmak üzere banka şubeleri, ATM’ler ve Görüntülü İşlem Merkezleri'nden tahakkuk, tahsil ve kontrolü elektronik ortamda gerçekleştirilebiliyor.

Ayrıca tapu harçlarının Halk Bankası, Vakıflar Bankası ve Ziraat Bankasına ait banka ve kredi kartları ile İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden ödenebilmesi de mümkün. İnteraktif Vergi Dairesinin web sürümü ve mobil uygulaması (GİB Mobil) üzerinden haftanın her günü 02.00-23.45 saatlerinde kredi ve banka kartlarıyla ödeme yapılabiliyor.

Tapu harcının eksik ödendiği tespit edilirse ne kadar ceza kesilir?

Tapuda işlem yapıldıktan sonra 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde, beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının (harcın gerçek devir bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden ödendiğinin) tespit edilmesi halinde, aradaki fark üzerinden hem alıcı hem de satıcı adına ilave harç tarh edilir ve bu ek harç gecikme faizi ile birlikte tahsil edilir. Ayrıca, eksik ödenen tapu harcı için, devreden ve devralan için ayrı ayrı yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası kesilir.

Örnek

Emlak vergi değeri 100 bin TL olan bir daireyi müteahhitten 650 bin TL’ye satın alan kişiye 350 bin TL üzerinden fatura düzenlenmiş ve tapuda devir bedeli olarak bu değer gösterilmiştir. Tapu harcına da bu değer esas alınmıştır. Vergi dairesi 2 yıl sonra durumu tespit ettiğinde, eksik beyan edilen (650.000 – 350.000=) 300.000 TL üzerinden alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı (300.000 x % 2=) 6.000 TL tapu harcı tarh edecektir. Ayrıca her iki tarafa (6.000 x % 25=) 1.500 TL ceza kesecek ve tapu harcının normal vadesinden ek harcın tahakkuk tarihine kadar olan süre için gecikme faizi hesaplayacaktır.

Cezada uzlaşma/indirim/pişmanlık imkânı

Bu ceza için uzlaşma talebinde bulunabilir, bu durumda cezanın yüzde 80’ine kadar olan kısmı sildirilebilir. Uzlaşma sağlanır ve uzlaşılan vergi farkının tamamı ile uzlaşılan cezanın yüzde 75’i bir ay içinde ödenirse cezanın yüzde 25’i de indirilir. Buna göre, cezanın yüzde 80’inin kaldırılması yönünde uzlaşma gerçekleşirse ve ödeme şartı sağlanırsa ( % 20 x % 75=) % 15 ceza ile bu işten kurtulmak mümkün olabilir.

Cezada indirim uygulamasından da yararlanılabilir. Bu durumda cezanın yarısı silinmektedir.

Cezanın tamamından kurtulmak da mümkün… Ancak bunun için Maliye eksikliği tespit etmeden mükellefin kendiliğinden pişmanlıkla eksikliği tamamlaması gerekiyor. Tapu harcında mükellef beyanname vermiyor, ancak harç mükellefin beyanına dayandığı için tapu harcında da pişmanlık hükümlerinden yararlanılabiliyor. Bu durumda ceza ödenmiyor, sadece eksik ödenen (zamanında ödenmeyen) harç ile (gecikme zammı oranında) pişmanlık zammı ödeniyor. Gecikme zammı oranı 30 Aralık 2019’dan beri aylık yüzde 1,6 olarak uygulanıyor. Daha önce aylık yüzde 2 idi.

Eksik harç ödendiğinin tespiti çok kolay

Maliye düzenli olarak tapudan bilgi alıyor, gerek vergi daireleri gerekse vergi müfettişleri bu bilgileri kullanarak eksik harç ödendiğini kolayca tespit ediyorlar. Özellikle kredi kullanılan işlemlerde bu tespit çok daha kolay… Ancak bazen tapu masrafları vs. için satış bedelinden fazla kredi kullanılabiliyor. Bu durumun ispatı çok zor, ancak böyle durumlarda vergi müfettişine gayrimenkul alımından kaynaklanan borcun ödemesinde kullanılmayan kredinin fiilen nerede kullanıldığını ispat edebilmek gerekir.

Satıcı eğer gayrimenkul ticareti ile uğraşan bir mükellef ise faturayı eksik düzenlemek ve tapuda devir bedelini düşük göstermek satıcı için hem tapu harcı hem de gelir veya kurumlar vergisi açısından çok avantajlı bir durumdur. Ancak alıcı için sadece tapu harcını eksik ödemek gibi bir avantaj vardır. Yani alıcı böyle bir işlemde yararlandığı avantaya göre fazla risk almaktadır.

Öneri

Tapu harcı, yapılan tescil işlemi karşılığında alınıyor. Alınan hizmet ve sağlanan güvenceye nazaran oranı çok yüksek. Bu durum alıcı ve satıcıyı düşük bedelden göstermeye itiyor. Bunu önlemek için oranın düşürülmesi gerekir. Bu takdirde gayrimenkulün güncel değeri üzerinden harç tahsil edilmesi de haklı görülebilir. Tekrarlıyorum oranın düşürülmesi kaydıyla… Ödemelerin banka kanalıyla yapılması zorunlu kılınabilir. Ancak banka ile ödeme şartı, alıcı ve satıcının güvende hissetmesini sağlayacak bir model kurularak getirilirse sonuç alınabilir. Örneğin açılacak özel bir hesaba yatırılacak paranın tapu devrinin yapılması kaydıyla satıcıya ödeneceği öngörülebilir.