Vergi mevzuatımıza göre, gayrimenkullerin (dolayısıyla arsaların) satışından doğan kazançlar, ticari organizasyon bulunup bulunmamasına göre "ticari kazanç" veya "değer artış kazancı" kapsamında vergiye tabi tutuluyor.
Kazancın ticari kazanç mı, yoksa değer artış kazancı mı olduğu nasıl belirleniyor?
Bu konu öteden beri vergi dünyasının en çok tartışılan konularındandır. Öncelikle belirtelim, kazanç ister ticari kazanç isterse değer artış kazancı olsun gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir ve aynı oranda vergilendirilir. Bu ikisi arasındaki fark kazancın tespit şekli ile yerine getirilmesi gereken yükümlükler konusunda ortaya çıkar. Ticari kazançta; sürekli vergi mükellefiyeti tesis ettirmek, alışta belge almak, satışta fatura düzenlemek, defter tutmak, beyanname vermek gibi birçok yükümlülük vardır. Değer artış kazancında ise tek yükümlülük beyanname vermekle sınırlıdır. Ayrıca değer artış kazancında süreye bağlı olarak vergi dışına çıkma olanağı ve küçük bir tutarla sınırlı da olsa istisna uygulaması vardır. Oysa ticari kazançta gayrimenkul ne zaman satılırsa satılsın elde edilen kazanç vergiye tutulur. Demek ki bu ayırım çok önemli!
Şimdi gelelim kazancın ticari kazanç mı, yoksa değer artış kazancı mı olduğunun nasıl belirlendiğine.
Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazanç "ticari kazanç" olarak değerlendiriliyor.
Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında sorun yok, alım satım ticari faaliyetin bir unsuru sayılıyor. Yani işyeri açılmışsa, ticaret siciline kaydolunmuşsa zaten vergi mükellefiyeti tesis ettiriliyor, yani ticari faaliyetin varlığı net. Ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü konusunda sıkıntı var. Maliye, işlem sayısında çokluk olup olmadığına bakıyor. Yani aynı yılda veya birbirini takip eden yıllarda birden fazla satış yapılmışsa ticari faaliyetin varlığını kabul ediyor. Bu yaklaşım yargıda da kabul görüyor, ancak yargı dava konusu somut olayda ticari kasıt olup olmadığını da irdeliyor.
Daha teknik ifade etmek gerekirse maliye, gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılması durumunda gayrimenkul alım-satımı işiyle devamlı olarak uğraşıldığını kabul ediyor ve elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerektiğini söylüyor.
Gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde ticari faaliyet oluşturmayacak şekilde satılması halinde ise elde edilen kazancın değer artışı kazancına ilişkin hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi gerekiyor. Gayrimenkullerin edinme tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazançlar ise, ticari faaliyet şartları oluşmamış olmak kaydıyla tutarı ne olursa olsun gelir vergisine tabi değil. Ayrıca ivazsız (karşılıksız) edinilen, mesela miras kalan gayrimenkullerin satışından elden edilen kazançlar, süreye bakılmaksızın, ticari faaliyet oluşmaması kaydıyla vergiye tabi değil.
Uygulamada yaşanan sorun şu: Arsa veya bağımsız bölüm satan kişiler ticari bir organizasyon yoksa gayrimenkul satışlarını değer artış kazancı olarak değerlendiriyorlar. Ancak vergi müfettişleri, bir yılda veya birbirini takip eden yıllarda birden fazla satış yapıldığını tespit ettiklerinde, başkaca bir araştırma/değerlendirme yapmadan ticari faaliyetin varlığını kabul edip, altından kalkılması çok zor bir hesap çıkarıyorlar. Vergici tabiriyle ifade edersek, ağır bir gelir vergisi tarhiyatı yapılmasını ve ceza kesilmesini öneriyorlar. Bu durumda mükellefiyet tesis ettirmeme, defter tutmama, beyanname vermeme fiilleri için de ceza kesildiğinden normal bir vergi incelemesine kıyasla çok daha ağır cezalar uygulanması söz konusu oluyor. Bir işlemin sonradan ticari faaliyet kapsamına alınmasının sonuçları gerçekten çok ağır.
Gayrimenkul satış kârının, ticari faaliyet söz konusu değilse, 5 yıllık süre şartına bağlı olarak vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini yukarıda açıkladık. Eğer gayrimenkul satışlarını 5 yıldan sonra da vergilendirmek istiyorsanız yapılacak iş gayet basit, bir yasal düzenleme ile bu kolaylıkla sağlanabilir. Önceki Meclis'e sunulan ve yasalaşmadığı için kadük olan Gelir Vergisi Tasarısı’nda, gayrimenkul satışlarının 10 yıl geçse dahi belli bir oranda vergilendirilmesi öngörülmüştü.
Gayrimenkul sektörünün bu kadar gelişmiş olduğu ülkemizde gayrimenkul satışlarındaki vergi sorunlarının bir türlü çözülememesi şaşırtıcı. Benim önerim, ticari organizasyon yoksa, belli bir sayının üstündeki (sözgelimi yılda 2 veya 3) gayrimenkul satışından elde edilen kazancı değer artış kazancı olarak beyan ettirmek suretiyle pratik bir şekilde vergilendirmektir. Mükelleften hiçbir şekli mükellefiyet (defter tutma, fatura düzenleme, KDV ve geçici vergi beyannamesi verme gibi) aramamaktır. Ticari organizasyon yoksa mükellefi bunlarla uğraştırmanın ne anlamı var? Tapu kayıtlarından gayrimenkul satışlarını tespit etmek mümkün, yani satışı tespit edememek gibi bir sorun da yok.