Çin emlak sektörü hakkında ne zaman yeni bir veri görsem Hacı Arif Bey'in bu dinlemeye doyulmaz şarkısı geliyor aklıma. Hatta şarkının söz yazarı Namık Kemal duymasın ama kendimi tutamayıp “çare bulunmaz”dan sonrasını “Çin’deki emlak krizine” şeklinde mırıldanıyorum.

Son dönemde medyada tek tük de olsa yer alan Çin’deki emlak krizi haberlerini görenlerin kahir ekseriyeti muhtemelen “amaan canım emlak krizi dediğin nedir ki, her yerde olur, nasılsa bir süre sonra piyasalar toparlanır her şey normale döner” şeklinde düşünüyordur.

Oysa Çin özelinde kazın ayağı hiç de öyle değil.

Bir kere bu sektörün rolü dünyadaki bütün ülkelerden daha farklıdır Çin için. Çin mucizesi denilen son 40 yıldaki baş döndürücü ekonomik büyümedeki baş rol sanılanın aksine ucuz iş gücüne dayalı ihracat ekonomisinden ziyade inşaattır.

Hızlı şehirleşme büyük bir emlak talebini dolayısıyla da emlak üretiminde benzersiz bir artışı beraberinde getirmiştir. Öyle ki 2020 öncesinde Çin’deki yıllık yeni emlak üretimi. ABD ve Avrupa’da toplam üretilen emlakın 5 katı olmuştur.

Yan sektörlerle birlikte inşaatın GSYİH içindeki payı yüzde 29’u bulmaktadır. (1)

Mucizede çimentonun rolünü şu veri net biçimde ortaya koymaktadır: Çin’de 2011-2013 arasında sadece üç yılda kullanılan toplam çimento ABD’de yüz yılda (1901-2000) kullanılan toplam çimento miktarından fazladır! (2)

Başbakan eski yardımıcısı Liu He (刘鹤) geçen yıl yaptığı bir konuşmada sektörün hayati önemini şu sözlerle ifade etmişti:

"Gayrimenkul sektörü hâlâ Çin ekonomisinin temel direğidir. Banka kredilerinin yaklaşık yüzde 40'ını, yerel yönetim mali kaynaklarının yüzde 50'sini ve kentsel hane halkı varlıklarının yüzde 60'ını oluşturur. 2021'in ikinci yarısından itibaren Çin emlak fiyatlarında ve konut satışlarında hızlı bir düşüş yaşadı. Birçok emlak geliştiricisi likidite sıkıntısı ve kötüleşen bilançodan muzdaripti. Bazı önde gelen emlak müteahhitlerinin riskleri özellikle dikkat çekiciydi." (3)

Son 40 yılda kırsal kesimden şehirlere büyük göçün yarattığı emlak talebi benzeri olmayan bir ekonomik büyüme döngüsü yaratmıştır. Malum, Çin’de toprak mülkiyeti devlete aittir. Yerel yönetimler sahip oldukları arazileri 70 yıllığına müteahhitlik şirketlerine kiralar. Bu şirketler de inşa ettikleri gayrimenkulleri halka satarlar.

2000’lerin başından itibaren şehirlere hızlı göç yoğun talep yaratmış ve emlak fiyatlarının baş döndürücü bir şekilde artmasına yol açmıştı. Emlak şirketleri de maket üzerinden satış yapıp topladıkları paraları üzerine bir de borçlanıp yeni araziler devralmaya yönlendirmişlerdi. 2021’de balon endişesiyle yönetimin piyasayı soğutucu değişikliklere gitmesinin ardından önce talep azalmış ardından fiyatlar düşmeye başlamış üzerine pandemi ve batıyla yaşanan ayrışma nedeniyle ekonomideki yavaşlama da eklenince aşağı yönlü sarmal hız kazanmıştı.

Düşen fiyatlar ve azalan talep büyük emlak şirketlerinin tümünü olumsuz yönde etkilemiş, bir kısmı büyük miktarda borçlarla iflas ederken diğerleri de mevcut projelerini tamamlamaktan aciz hale gelmişti. (4)

Öyle ki geçen nisan sonu itibarıyla tamamlanmış ama satılmamış gayrimenkul stoğu 391 milyon metrekareye ulaşmıştır. Bu New York’un Manhattan yarımadasındaki toplam konutların 6,6 katına eşdeğer bir miktardır. Üstüne üstlük halen inşaatı devam eden konutların tamamlanmasıyla satılmamış evlerin toplam envanterinin bu yıl sonunda 2,9 milyar metrekareye ulaşacağı tahmin ediliyor. Londra’daki tüm konutların toplamının yaklaşık 1.45 milyar metrekare olduğu düşünülürse rakamın büyüklüğü daha iyi anlaşılabilir. Yani iki Londra büyüklüğünde satılmamış boş konut söz konusudur.

Çin’de konut fiyatlarının gelişimi

Kaynak: Çin Ulusal İstatistik Bürosu

Çözüm olarak Çin Merkez Bankası geçen mayıs ayında yaklaşık 43 milyar dolarlık (300 milyar RMB) bir nevi kurtarma fonu oluşturdu. Kamu İktisadi Kurumları bu fondan kaynak kullanarak satılmamış konutları almaya girişti. Ancak konut fiyatlarındaki düşüş mayıs ayında da devam etti. Hatta öyle ki Çin Ulusal İstatistik Bürosu verilerine göre, 70 şehirdeki yeni konut fiyatlarında Ekim 2014'ten bu yana en büyük düşüş yaşandı.

Bu ay başında açıklanan verilere göre de 100 büyük emlak şirketinin haziran ayındaki satışları bir yıl öncesine göre yüzde 19.7 oranında azaldı.

Görünüşe göre alınan tedbirler bu derde ilaç olmuyor.

Sorunun boyutu oldukça büyük, kolay kolay çözülebilecek gibi de gözükmüyor.

***

Krizin büyük mağdurlarından biri yerel yönetimler. Toplam gelirleri içinde arazi devirlerinden gelen kaynakların oranı bazı eyaletlerde yüzde 50’lileri buluyordu. Geçmişte arazi devirlerinden elde ettikleri gelirlerle bol bol alt yapı yatırmları yapabilirlerken, gelirlerin ciddi şekilde azalması nedeniyle şimdi ancak zorunlu harcamalara kaynak ayırabiliyorlar. Kaldı ki eyaletlerin önemli bölümü ciddi borç yükü altında.

Yerel Yönetimler Finansman Vasıtaları (YYFV) 5 adı verilen bir yöntemle yapılan borçlanmaların miktarının 9 milyar doları geçtiği tahmin ediliyor. Bunların ciddi bölümü geri ödenmesi mümkün olmayan borç kategorisinde.

Emlak sektöründeki kriz ve YYFV’lerin borç yükü sonuçta bankacılık sektörünü de olumsuz etkiliyor.

Ama krizin en büyük mağdurları bireyler. Hane halkı borcu sorunu çok ciddi bir aşamaya gelmiş durumda. 2007'de, hane halkı borcunun GSYİH’ya oranı yaklaşık yüzde 18,9'du. Geçtiğimiz yılın sonunda ise yüzde 69'a tırmandı.

Hane halklarının artan borçlarının neredeyse tamamı gayrimenkul alımı için kullanılan krediler. Gayrimenkul fiyatlarının yüzde 30-40 düşmesi haliyle özellikle orta sınıfta bir fakirleşme algısına yol açıyor. Gayrimenkul varlık değerleri azalıyor ama ipotek ödemeleri değişmiyor.

Tabii bu durum iç tüketimi ciddi olarak etkilemekte.

İç tüketim de canlanmayınca ekonomi giderek yavaşlıyor.Yavaşlayan ekonomi istihdamı özellikle genç istihdamını olumsuz etkiliyor.

Bu gidişat sorunlar yumağının göbeğine iç tüketimi yerleştirmiş durumda. Geçen ay yapılan ve esas olarak ekonomik konuların ele alındığı ÇKP 20. Merkez Komitesinin 3. Genel Oturumu’nda konunun özel olarak vurgulanması sebepsiz değil:

"Parti Merkez Komitesi'nin ekonomik çalışmalara ilişkin kararları ve planları uyarınca, makro politikaların etkili bir şekilde uygulanmasını sağlayacağız, iç talebi genişletmeye çalışacağız, yerel koşullar ışığında yeni kaliteli üretim güçleri geliştireceğiz, dış ticaretin yeni itici güçlerini teşvik etmek için daha hızlı hareket edeceğiz…" (6)

Bu ay başında da bakanlar kurulu iç tüketimi canlandırmaya yönelik 20 temel adım belirledi.

Catering’den, ev hizmetlerine, yaşlıların bakımlarına kadar farklı alanlarda tüketimin genişletilme potansiyeli üzerine çalışılması öngörülüyor. Ayrıca dijital alanda yeni harcama türlerinin teşvik edilmesi de hedefleniyor. (7)

Lakin batıyla yaşanan gerilimin ihracatı kösteklemesinden etkilenen kobiler ve pandemi yasakları döneminde çok yara alan küçük esnafın durumu gibi etkenler de bir araya gelince geleneksel olarak zaten harcamadan ziyade tasarrufa eğilimli Çinlilerin bu ahval ve şerait içinde tutumlarını değiştirip tüketime yönelmesi pek kolay gözükmüyor.

Toplumun geniş kesimlerinin geleceğe yönelik ekonomik beklentileri olumlu değil. Bunun da etkisiyle bir yandan da doğum oranları hızla düşüyor, nufus azalıyor.

Genç istihdamını ve doğumları teşvik etmek için yerel yönetimlerin ciddi kaynak ayırması gerekiyor ama buna pek mecalleri yok. Çünkü en önemli gelir kaynakları olan arazi devirlerinde artık yaprak kımıldamıyor.

Kısacası Çin’in ekonomik sorunlarının çözümü hiç kolay değil. Ve zamanla sorunlar derinleşeceğe benzer.

_______________________________________________________________________

(1) Kenneth S. Rogoff, Yuanchen Yang, Peak China Housing, NBER Working Paper Series, Cambridge, Ağustos 2020

(2) How China used more cement in 3 years than the U.S. did in the entire 20th Century, The Washington Post, 24 Mart 2015

(3) Davos 2023: Special Address by Liu He, Vice-Premier of the People's Republic of China, 17 Ocak 2023, https://www.weforum.org/agenda/2023/01/davos-2023-special-address-by-liu-he-vice-premier-of-the-peoples-republic-of-china/

(4) Krizin ekonomik ve toplumsal etkileri konusunda

(5) YYFV’ler altyapı ve kamu yararına olan projelerin finansmanı için oluşturulmuş bir nevi yatırım kurumları. Yerel yönetimler genellikle sahip oldukları bir varlığı (örneğin bir arsanın kullanım hakkını) bu kurumlara devreder, bu kurum da yapılacak proje için bono satarak finansmanı sağlayıp projeyi gerçekleştirir. Teorik olarak gelir getirecek bir projeye yatırım yapılması durumunda söz konusu borçların ödenmesinde sorun olmaması gerekir. Ancak yerel yönetimlerin keyfi kararları neticesinde zaman içinde ekonomik olarak randımanlı olmayan çok sayıda projeye yatırım yapıldı.

(6) 中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议公报 (Çin Komünist Partisi 20. Merkez Komitesi Üçüncü Genel Oturum Bildirisi) https://www.gov.cn/yaowen/liebiao/202407/content_6963409.htm

(7) 国务院关于促进服务消费高质量发展的意见 (Hizmet Tüketiminin Yüksek Nitelikli Gelişiminin Teşvik Edilmesine İlişkin Ayrıntılı Görüşler), https://www.gov.cn/zhengce/content/202408/content_6966274.htm