Doç. Dr. Murat Batı*
Şu aralar başımızda olan Koronavirüs belasından kaynaklı olarak çok ciddi sıkıntılar yaşamaktayız. Toplumsal dayanışmanın bir örneği olarak da dükkân ve ev sahiplerinin bir kısmı ekonomik sorunlardan kaynaklı olarak kiracılarından bu süre zarfında kira almayacaklarını dile getirmektedir. Hatta kendi aralarında bu yönde sözleşme yaptıklarını bile duydum. Bu durumda gerek dükkân sahibinin, gerek konut sahibinin gerekse dükkân kiracısının yapmak/ödemek zorunda olduğu vergi ve benzeri yükümlülükler de aynı iyi niyet kapsamında askıya mı alınacak? Cevabı şimdiden vereyim; hayır. Basit bir dille tüm ihtimalleri dikkate alarak açıklamaya çalışayım
Konutlardan vazgeçilen kira alacaklarında durum nedir?
Kiraya tabi konut/yazlık/villa gibi binaları başkalarının kullanımına bedelsiz elbette bırakabilirsiniz. Koronavirüs'ten kaynaklı işe gidemeyen/iş yapamayan/gelir elde edemeyen kiracınıza destek olabilirsiniz. Bu gayet yerinde ve insani bir şey. Ancak Vergi İdaresi, sizin bu iyi niyetinizin altında buzağı arayarak bu kadar iyi bir insan olduğunuza ihtimal vermez/vermeyecek de. Vergi İdaresi; "Acaba beni mi kandırıyor bu kişi?" diye düşünür. Bu nedenle de gerçekte kira karşılığında para almasanız bile sizden bir miktar vergi alır. Siz, almadığınız bu kiranın vergisini beyan etmez ve dolayısıyla da ödemezseniz, sizden bu verginin yanında hem ceza hem de her ay için aylık yüzde 1,6 gecikme faizi alacaktır. "Olur mu hiç öyle şey hocam!" dediğinizi duyar gibiyim. Ama öyle.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’üncü maddesi uyarınca; anne/babanın çocuklarına, çocukların anne/babalarına ya da bunların torunlarına ya da kendi kardeşlerine konut/yazlık/villasını bedelsiz bırakması durumunda, kira gelirinin beyanı ya da verginin ödenmesiyle alakalı herhangi bir sorun bulunmayacaktır. Yani daha basit bir ifadeyle anne/baba çocuğuna, çocuk anne/babasına ya da kardeşlerine konutu/yazılığı/villayı bedelsiz bırakırsa kira almayan bu kişi, almadığı kira ile alakalı ne beyan edecek ne de vergi ödeyecektir. Ama kiracınızla bu şekilde bir akrabalık bağınız yoksa almadığınız kiranın vergisini de ödemek zorundasınız. Üzgünüm. Ne demişler "hiçbir iyilik cezasız kalmaz".
Gerçek kişi Erol Bey "dükkânında" bulunan kiracıdan kira almayacak. Kiracı yine de stopaj yapacak mı?
Normal koşullarda dükkan kiralamalarında kiracı ödediği brüt kira tutarı üzerinden yüzde 20 oranında stopaj yapıp bunu vergi sorumlusu sıfatıyla vergi dairesine "bir nevi dükkan sahibi adına" yatırır. Bu işlemin kanuni gerekçesi Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesidir. Bu maddede yer alan "nakden veya hesaben yaptıkları sırada..." ifadesinden yola çıkarak ödenmeyen kiralar için kiracının stopaj yapma mecburiyeti bulunmamaktadır. Yani kira yoksa stopaj da yoktur. Kiracı rahat olsun.
Gerçek kişi Erol Bey dükkânında bulunan kiracıdan almadığı kiranın vergisini verecek mi?
Üzülerek belirtmeliyim ki dükkân sahibinin durumu kiracının durumu ile aynı değildir. Dükkan sahibi 2020 yılı içinde brüt olarak elde edeceği yıllık kira geliri 49.000 TL’yi aşarsa elde ettiği tüm kira gelirini sonraki yıl beyan etmek zorundadır. Ancak bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden "kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan" yani bu durumda olanlar gibiler ve tutarı 2020 yılı 2.600 TL’yi aşanlar beyan edip vergilerini ödemek zorundalar. İyi de kira almadım ne olacak peki?
Her gayrimenkulün belediyede kayıtlı bir değeri vardır. Halk arasında "rayiç bedel" de denilen bu değerin vergi hukukundaki asıl adı ise "vergi değeridir." "Rayiç bedel" bu anlamda hatalı kullanılır. Buna göre, bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin "emlak vergisi değerinin" yüzde 5’idir. Yani dükkân sahibinin söz konusu dükkânı kiracının kullanımına bedelsiz bırakması nedeni ile bu gayrimenkulün Gelir Vergisi Kanunu’nun 73'üncü maddesi hükmüne göre emsal kira bedelinin hesaplanması ve söz konusu bedelinin 2020 yılı için 2.600 TL’yi aşması halinde ise, dükkân sahibi tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak aynı Gelir Vergisi Kanunu’nun 86'ncı maddesine göre yıllık beyanname ile beyan edilmesi ve vergisinin de ödenmesi gerekmektedir. Ezcümle "para yok ama vergisi var".
Dükkan sahibi de "şirket" ise ne olacak?
Gelir Vergisi Kanunu’na göre "bir gerçek kişi" sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse elde edeceği bu gelir gayrimenkul sermaye iradıdır ve Gelir Vergisi Kanunu’na tabidir. Ancak geliri elde eden gerçek kişi değil ise bu durumda gayrimenkul sermaye iradından da söz edemeyeceğiz. Bu durumda yüzde 20 kira stopajı da yapılmayacaktır. Ne olacak peki? Bu kiralama KDV’ye tabi tutulacaktır. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1’inci maddesinde, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70’inci maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesi verginin konusuna dahil edilmiştir. Buna göre KDV "tahakkuk esasına" tabi olduğundan yani "ödenen bir şey yok ama vergi var" anlayışıyla hareket edersek alınmayan kiranın emsal bedeli üzerinden yüzde18 oranında KDV hesaplanıp vergi dairesine beyan edilip ödenmesi gerekmektedir. Aman dikkatli olunuz.
*Ondokuz Mayıs Üniversitesi Ali Fuad Başgil Hukuk Fakültesi Mali Hukuk Ana Bilim Dalı Başkanı