Doç.Dr. Murat BATI *
Gayrimenkul alım-satımında yaygın olarak yapılan bir yanlış nedeniyle tapu harcını fazla ödemiş olabilirsiniz. Eğer öyleyse bunu geri alabilirsiniz.
Gayrimenkul olarak bilinen arsa, arazi, işyeri ve binaların satış değeri üzerinden hesaplanması gerekiyor. Tapu harcının alım-satım bedeline KDV eklenmeden bulunması gerekiyor. Oysa uygulamada genellikle KDV bindirilmiş değer üzerinden hesaplanan tapu harcı alıcının da satıcının da olması gerekenden çok harç ödemesine neden oluyor.
Gayrimenkul alım-satımında KDV oranı nedir?
Katma Değer Vergisi (KDV) oranı, net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlarda yüzde 1, net alanı 150 metrekare ve üstünde olan konutlarda ise yüzde 18'dir. Arsa, arazi ve işyeri satışlarında ise KDV oranı yüzde 18'dir. Ancak 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren inşaatı tamamlanan ve büyükşehir belediyesi sınırları içinde bulunan lüks sayılan konutlarda metrekaresine bakılmaksızın arsa birim maliyet bedeline göre yüzde 1, yüzde 8 ve yüzde 18 olmak üzere üç ayrı KDV oranı uygulanmaktadır.
Tapu harcı oranı nedir?
Tapu harcı oranı yüzde 4’tür. Ancak bu oran 5 Mayıs 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2018/11674 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 31 Aralık 2018 tarihine kadar konut ve işyerleri için (kat irtifakı tesis edilmiş olanlar dâhil) yüzde 3’e düşürülmüştür. Bu tarihten sonra ise oran yeniden yüzde 4’e yükselecektir.
Tapu harcını kim öder?
Bu harcın yarısını alıcı, yarısını ise satıcı öder.
Tapu harcı hangi bedel üzerinden ödenir?
Tapu harçları satış bedeli üzerinden hesaplanmalıdır. Ancak uygulamada bu harç satış bedeline KDV eklendikten sonra hesaplanmaktadır. Örneğin 100 bin TL'lik yeni bir ofis aldığınızda KDV dâhil bedel 118 bin TL olur. Tapu harcı oranının yüzde 4 uygulandığını varsayarsak 118 bin TL üzerinden toplamda 4.720 TL harç ödenmektedir.
Eğer hesaplama doğru yapılsa harç oranı 100 bin TL üzerinden hesaplanacak ve sadece 4.000 TL tapu harcı ödenecektir. Uygulamada 100 bin TL'lik bir ofis alımında bile 720 TL fazladan harç alınmaktadır. Günümüzde özellikle büyükşehirde milyonlarca liralık alım-satım yapıldığı dikkate alındığında bu yanlış uygulamanın büyük meblağlarda fazladan tapu harcı alınmasına neden olduğu ortadadır.
Kanuni dayanağı ne?
Harçlar Kanunu’nun 63’üncü maddesinde sözü edilen "kayıtlı değer" veya "emlâk vergisi değeri" kavramı Emlâk Vergisi Kanunu’nun 29'uncu maddesine göre, belirlenen vergi değerini ifade eder ve gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Katma Değer Vergisi Kanunu uyarınca devir ve teslim edilen gayrimenkullerin tapu harcı matrahı yani harcın üzerinden hesaplandığı değer KDV'yi kapsamadığından bu harç KDV'siz tutar üzerinden hesaplanmak zorundadır. Yani KDV hariç tutar üzerinden harç hesaplanmalıdır.
Fazladan ödediğim tapu harcını nasıl geri alabilirim?
Bu uygulama, Vergi Usul Kanunu'nun 117'nci maddesinin 1'inci bendi uyarınca “matrah hatası” olarak kabul edilmelidir. Matrah hataları; vergilendirme ile ilgili beyanname, tahakkuk fişi, ihbarname, inceleme raporu ve kararlarda matraha ait rakamların veya indirimlerin eksik veya fazla gösterilmiş veya hesaplanmış olmasıdır. Geriye yönelik olarak 5 yıl içinde ödenen fazla harçlar iade alınabilir. Şayet fazla ödemişseniz bunun için harcı ödediğiniz vergi dairesine gidip Vergi Usul Kanunu'nun 117/1'inci maddesi uyarınca bu işlemin düzeltilip tarafınıza iade edilmesini talep edebilirsiniz.
Kaç yıl öncesine kadar ödediğimi fazla harcı geri alabilirim?
Bu uygulama, Vergi Usul Kanunu'nun düzeltme zamanaşımı kapsamındadır. Düzeltme talebini içeren dilekçeler, vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından başlayarak 5 yıl içinde verilmelidir. Yani 2013 yılı içinde bu fazla harcı ödemiş iseniz 31 Aralık 2018'e kadar dilekçeyi vergi dairesine vermeniz gerekmektedir.
Vergi dairesi düzeltme talebimi reddederse ne yapacağım?
Mükellefin düzeltme talebini vergi dairesinin reddetmesi ya da 60 günlük süre içinde cevap vermemesi durumunda, mükellef şikâyet yoluyla Maliye Bakanlığı’na başvurabilir. Oradan da 60 gün içinde cevap gelmezse 60'ıncı günden itibaren 30 gün içinde bulunduğunuz yer vergi mahkemesine dava açabilirsiniz. 60 gün içinde ret cevabı gelirse cevabın gelişini takip eden günden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesine dava açabilirsiniz. Bu kapsamda il özel idare vergileri hakkında valiliğe, belediye vergileri hakkında belediye başkanlığına müracaat edilir.
* Ondokuz Mayıs Üniversitesi Hukuk Fakültesi
Mali Hukuk Anabilim Dalı Başkanı