Doç. Dr. Murat Batı*
Özellikle döviz kurunun bu aralar yükseldiği dönemde her ürünün fiyatında olduğu gibi konut, iş yeri, arsa ve arazi olarak sayılan gayrimenkullerin fiyatları da hatırı sayılır şekilde yükseldi. Bu gayrimenkulleri alıp satarken yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine daha düşük bir bedelden alım-satım gösterilmektedir. Genellikle düşük bedel banka gibi ispatı güçlü bir vasıtayla gönderilirken kalan tutar ise elden verilmektedir. Hem alıcıyı hem de satıcıyı buna iten nedenlerden biri de tapu harçlarının varlığıdır. Ancak bu alışverişin gerçek bedelinin dışında düşük bedelle resmi kayıtlarda gösterilmesinin hem alıcı hem de satıcı açısından ortaya çıkan vergi kaybından başka tespiti halinde hapis cezası ile son bulması gibi bir durum da söz konusu olabilmektedir. Taraflar açısından bu yerleşmiş uygulamanın sonuçlarını ele alalım.
Müteahhitten “sıfır” bir ev alınması durumunda
Herkes yeni bir ev alıp orada oturmak ister. Hatta şu dönemlerde fiyatlar daha fazla artmadan bir ev satın alayım telaşında olanların sayısı azımsanamayacak kadar çoktur. Önce evi bulursunuz, pazarlık edersiniz, anlaşırsınız ve nihayetinde evi almaya tam karar verdiğiniz anda satıcı müteahhit ya da emlakçı şunu söyler; “evin fiyatı şu kadar ama tapuda daha düşük bir bedel olan şu tutardan satışı göstereceğiz”. Bu kurulan cümlenin anlamı şudur “evi anlaştığımız fiyattan satın alacaksınız ama tapuda daha düşük bedelle göstereceğiz, tapuda gösterilen tutarı bankadan kalanını ise elden vereceksiniz ve sonuçta siz ve ben daha az tapu harcı ödeyeceğiz”. “İyi de ben bu evi gerçek fiyattan satın almak istiyorum” dediğinizi duyar gibiyim. Maalesef çoğu zaman bu talebinizde ısrar ederseniz satıcı evi satmaktan vazgeçecektir.
Peki satıcının dediği gibi satın alırsak ne olur?
Öncelikle Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80/6 uyarınca bu evi gerçek bedeli dışında satın alıp evi aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde satmaya karar verirseniz ve satacağınız yeni alıcı da sizin gibi gerçek bedelden göstermek isterse ve siz de satarsanız bu yeni satış tutarıyla düşük bedelle alış tutarınız arasındaki fark üzerinden değer artış kazancı yani gelir vergisi ödemek zorunda kalacaksınız. Bu oran GVK m.103’te yer alan orandır. Bu oran %15’ten başlayıp %40’a kadar gitmektedir.
Örneğin bir evi geçmiş 5 yıl içinde 900 bin TL’ye satın aldığınız ama tapuda 300 bin TL gösterip satın aldıysanız ve bu evi Kasım 2021’de 2 milyon TL’ye satıp gerçek bedelinden yani 2 milyon TL’den satışı gösterirseniz 627 bin TL gelir vergisi ödemeniz gerekecek. Oysa bu evi satın alırken 300 bin TL değil de gerçek bedeli olan 900 bin TL’den göstermiş olsaydınız 386 bin TL gelir vergisi ödeyecektiniz. Gerçek bedelden göstermemenizin bedeli yani size ek külfeti (maliyeti) 241 bin TL’dir (627-386).
Gerçek bedelden gösterme konusunda ısrarcı olun derim.
Müteahhit açısından
Müteahhit sıfır evi satarken gerçek bedelinden gösterilmediği için daha düşük gelir elde etmiş görünecek ve gelir/kurumlar vergisi, geçici vergi ve KDV’yi eksik ödemiş olacak. Belki de o yılı “zararla” kapatacaktır. Ne güzel değil mi!!!…
Tapu harcı açısından
Yerleşik bu uygulamada düşük bedelden gösterilen tutar genellikle halk arasında “rayiç bedel” ama kanuni (doğru) adı vergi değeri olan tutardır yani belediyede kayıtlı tutardır. Bu tutar ise yani vergi değeri Emlak Vergisi Kanunu m.29’da belirtilen tutardır.
Harçlar Kanunu’nun 63’üncü maddesinde “Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası %25 nispetinde uygulanır.” şeklindedir. Buna göre satışı yapılan bir gayrimenkulün gerçek satış bedelinin altında olduğu tespit edilirse ya da satış tutarının EVK m.29’da yer alan vergi değerinden düşük olduğu fark edilirse aradaki fark re’sen ya da ikmalen tarh edilir. Aradaki fark bir vergi/harç kaybı olacağından bu kaybın yanı sıra ayrıca VUK m.344 uyarınca 1 kat alınması gereken vergi ziyaı cezası Harçlar Kanunu m.63 uyarınca dörtte biri (%25) kadar alınacaktır. Yani matrah farkından kaynaklı harcın tamamı ve 1 kat kesilecek vergi ziyaı cezasının ¼’ü ödenecektir.
Sonuç olarak gerçek bedelinden satılmadığının anlaşılması durumunda vergi idaresi gerçek satış bedeli ile resmi satış bedeli arasındaki farktan hem alıcından hem de satıcıdan %2 oranında harç alacak ve bu tutarın dörtte biri kadar da ceza alacak.
“İkinci el” ev satın alındığında
Her zaman sıfır ev satın alınmayabilir. Bulduğunuz ev emekli öğretmen Ali beye de ait olabilir, tüccar Memed beye de. Bu durumda ev sahibi evi düşük bedelle satışının gösterilmesini isterse ve siz de alıcı olarak bunu kabul ederseniz düşük bedel üzerinden tapu harcı ödersiniz. Ancak sonraki yıllarda (5 yıl) gerçek bedelinden satılmadığının anlaşılması durumunda vergi idaresi gerçek satış bedeli ile resmi satış bedeli arasındaki farktan hem alıcından hem de satıcıdan %2 oranında harç alacak ve bu tutarın dörtte biri kadar da ceza alacak.
Olayın hapis cezası boyutu
Türk Ceza Kanunu m.206 uyarınca bir resmî belgeyi düzenlemek yetkisine sahip olan kamu görevlisine yalan beyanda bulunan kişi, üç aydan iki yıla kadar hapis veya adlî para cezası ile cezalandırılır. Tapu memuruna gerçekte olan bedelin altında bir bedelle satın aldığınızı beyan ediyorsunuz. Uygulamada bu maddenin uygulanmasına çok sık karşılaşılmasa da bana çıkmaz demeyin. Ayrıca eminim ceza hukukçuları buna bir açıklık getireceklerdir.
Nasıl çözülecek bu sorun?
Bu konunun ilk başta yerleşik uygulama olmaktan çıkması gerekmektedir. Vergi idaresi konuyu çalışma planına dahil edip özellikle cezai yaptırımlarının daha caydırıcı hale getirilmesi sağlanabilir. Bunun çözümüyle alakalı bir model üzerinde çalışmaktayım ve en kısa zamanda sizlere buradan bunu bir yazıyla sunma niyetindeyim.
*Ondokuz Mayıs Üniversitesi Ali Fuad Başgil Hukuk Fakültesi Kamu Hukuku Bölüm Başkanı.