* Murat Batı
Kişiler sahip oldukları arsa, arazi, işyeri ya da evlerini aldıkları fiyatın üzerinde satınca gelir vergisi ödemek zorundalar. Aradaki farktan doğan geliri vergi dairesine bildirmek ve hesaplanan gelir vergisini ödemedikleri takdirde cezalı olarak bu vergiyi ödemek zorunda kalırlar.
Örneğin yeni evlenen bir çift düğün takılarının üzerine biraz da borçlanarak küçük bir ev alsa ve birkaç yıl sonra bu evi satmak zorunda kalsalar alış ve satış fiyatın arasındaki farktan doğan geliri zamanında beyan etmek zorundadırlar.
Her gayrimenkul satan bu vergiyi ödemek zorunda mıdır?
Belli bir bedel karşılığında alınan arsa, arazi, işyeri ya da evler bu kapsamda değerlendirilir. Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80’inci maddesindeki hüküm uyarınca bu sayılan gayrimenkulleri satın alıp sonra satanlar, satış ile alış fiyatı arasındaki farktan her yıl belirlenen istisna ve giderler düştükten sonra kalan kısım üzerinden vergilendirilecektir.
Miras olarak kalan evin satışından vergi doğar mı?
Ancak bu gayrimenkullerin bir şey karşılığında edinilmesi gerekmektedir. Örneğin veraset yoluyla edinilen bir evin satışında vergi çıkmayacaktır. Yani eşlerden birinin ölümü dolayısıyla edinilen bir ev kaç paraya satılırsa satılsın gelir vergisi çıkmayacaktır.
Evini bağışlayan kişi vergi öder mi?
Daha önce satın alınmış bir gayrimenkulün başkasına bağışlanması durumunda “satış” olmadığından gelir vergisi hesaplanmayacaktır. Bağışı alan kişi ise bu satış sonucunda veraset ve intikal vergisi ile tapu harcı ödemektedir. Satış tutarı alış tutarından çok fazla olduğu durumlarda daha az vergi ödemek için bu yöntem kullanılmaktadır.
Evi alalı yıllar oldu, satış nedeniyle yine de vergi çıkar mı?
Bu vergi 5 yıldan daha önce satın alınmış gayrimenkuller için ortaya çıkmaz. Sadece gayrimenkulün edinme tarihinden başlayarak ilk 5 yıl içinde bu gayrimenkulü daha yüksek bir fiyattan satanlar bu vergiyi ödeyeceklerdir. Şöyle ki; 01.10.2014 tarihinde ev satın alan Ayşe Teyze bu evi 5.10.2018 tarihinde satarsa 4 yıl 4 günlük sürede sattığından gelir vergisi hesaplanacaktır. Ancak evini 05.10.2019 tarihinde satsaydı 5 yıl 4 günlük sürede sattığından vergi hesaplanmayacaktı.
Kooperatif hisselerinde de 5 yıl kuralı geçerli mi?
Kooperatif hisse payında bu süre işlememektedir. Kooperatif hisse payını ne zaman satarsa satsın gelir vergisi hesaplanacaktır.
Yazlıklar için de geçerli mi?
Gayrimenkulün yazlık olması bu hükmün uygulamasına engel değildir. Alım tarihinden sonraki 5 yıl içinde daha yüksek bir fiyata satılan gayrimenkul yazlık da olsa elde edilen gelir vergisi beyan edilmelidir.
Çocuğuma aldığım ev için de vergi ödeyecek miyim?
Gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması halinde “ivazsız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir.
İlk edinim (iktisap) tarihi nasıl tespit edilir?
Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705’inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dâhil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.
TOKİ ya da kooperatif evlerinde alım tarihi nasıl tespit edilir?
Gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. Bu noktada konut kooperatifleri ya da TOKİ gibi kuruluşlar tapuya tescil ettirmeden gayrimenkulü kullanıma sunabilmektedirler. Bu durumlarda ilk edinim tarihi tapu tescil tarihi değil ilk kullanım tarihi olacaktır. 5 yıllık süre çoğu zaman kişinin lehine olabilmektedir. Ancak bunun için de söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle belgelendirmeleri gerekir. Böylece değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.
Örneğin bir kişi kooperatif üyeliği karşılığında aldığı konutu 02.05.2018 tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ancak gayrimenkulün kişi adına tapu tescili 05.10.2018 tarihinde yapılmıştır. Kişi fiilen kullanmaya başladığı tarihi ilgili kurumlardan aldığı su, elektrik, doğalgaz vb faturalarla ispatlarsa değer artışı kazancının tespiti açısından beş yıllık sürenin hesabında 02.05.2018 tarihi dikkate alınacaktır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçtim, hangi tarih esas alınacak?
Kişi sahibi olduğu konutun kat irtifakı tapusunu 05.09.2017’de, kat mülkiyeti tapusunu ise 05.11.2018 tarihinde almışsa 5 yıllık sürenin başlangıç tarihi 05.09.2017 tarihi kabul edilecektir.
Gayrimenkul satılmadan vergi çıkar mı?
Bu verginin çıkabilmesi gayrimenkulün satılmasına bağlıdır. Gayrimenkulün satılması, bir şirkete sermaye olarak koyulması, trampa ya da takas edilmesi, bir şey karşılığında birine verilmesi halinde ortaya çıkan değer alış değerinin üzerindeyse gelir vergisi hesaplanacaktır. Gayrimenkulün bağışlanması ya da hediye edilmesi durumunda gelir vergisi hesaplanmaz.
Sürekli gayrimenkul alım-satımı yapanlar için durum ne?
Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması durumunda elde edilen gelir değer artış kazancı olarak değil ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
Ne kadar vergi çıkar?
Satış ve alış arasındaki farktan her yıl belirlenen bir istisna tutarı düşülür. 2018 yılı için bu tutar 12.000 TL’dir. Bu tutar düşülür ve satıcının uhdesinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunan tutardan gelir vergisi hesaplanmaktadır.
Ne zaman beyan etmeliyim?
Gayrimenkulün satışını gerçekleştirdiğiniz yılı takip eden yılın Mart ayının 25’ine kadar beyanname vermeniz gerekmektedir.
Beyan edilmezse cezası ne kadar?
Beyanname verilmemesi durumunda kayba uğratılan vergi kadar ceza ve ek olarak gecikme faizi ödenecektir.
* Doç. Dr. Vergi Uzmanı
