Gelir İdaresi Başkanlığı bu aralar geriye yönelik 5 yıl içinde (zaman aşımı süresi içinde) satışı gerçekleştirilen konut, arsa, arazi ve iş yerleri için gerçek satış bedeli gösterilmediği gerekçesiyle bir yazı göndermeye başladı ve göndermeye de devam edecek.

Ancak öncelikle bu yazıya konu olayın nedenini ortaya koymaya çalışalım. Gayrimenkuller alınıp satılırken maalesef yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine genelde daha düşük bir bedelden satış gösterilmektedir. Genellikle düşük olan bedel, banka gibi ispatı güçlü bir vasıtayla gönderilirken kalan tutar ise elden ya da başka bir yöntemle verilmektedir. 

Neden düşük gösteriliyor peki? sorusunun cevabı tek bir tane değildir. Bu sorunun cevaplarından birini inşaatçılar/müteahhitler/emlakçılar kanadında aramak lazım. Müteahhitler yeni (sıfır) ev satarken gerçek bedeli göstermedikleri için daha düşük gelir elde etmiş görünecek ve gelir/kurumlar vergisi, geçici vergi ve KDV’yi eksik ödemiş olacaklar. Daha az vergi ödeme üzerine kurulu bir düşünceye dayalı davranış biçimi bu.  

Bu sorunun diğer cevabı ise tapu harcıdır. Alım-satıma konu gayrimenkul gerçek bedelinden gösterilmediği için hem alıcı hem de satıcı tapu harcını eksik ödeyerek maddi bir menfaat sağlamış olacaklar. Ve dolayısıyla da Hazine açısından bir harç kaybı ortaya çıkacak. Çünkü uygulamada genellikle gerçek satış bedeli üzerinden değil belediyede kayıtlı bedel yani vergi değeri üzerinden işlem yapılmaktadır.

Yerleşik bu uygulamada düşük bedelden gösterilen tutar, kanundaki ismiyle vergi değeridir yani belediyede kayıtlı tutardır. Bu tutar yani vergi değeri Emlak Vergisi Kanunu m.29’da belirtilen değerdir. Ama halk arasında, basında buna genellikle rayiç bedel denilmektedir ki hatalı bir ifadedir. Bunun adı vergi değeridir.

Özetle gerçek satış bedeli üzerinden değil de vergi değeri üzerinden alım-satımın yapılması sonucunda satıcı açısından gelir/kurumlar vergisinin, KDV’nin, geçici verginin; alıcı ve satıcı açısından ise tapu harcının eksik ödenmesinden dolayı maddi bir menfaat söz konusu olmaktadır.

İlaveten gayrimenkulü satan gerçek kişi, şayet bu gayrimenkulü son 5 yıl içinde almışsa bu satış işleminden dolayı ayrıca gelir vergisi de (değer artışı kazancı) ödemek zorundadır. Satış tutarı gerçek bedelinden gösterilmezse Hazine açısından bir de gelir vergisi kaybı ortaya çıkacaktır. Dolayısıyla dikkat edilmesi gereken hususlardan bir diğeri de satış işleminin gerçek ya da tüzel kişinin niteliğine göre vergileme safhalarında olabilecek cezai durumlara da dikkat edilmesi gerektiğidir.

Bu nedenle siz, siz olun satışlarınızı gerçek bedeli üzerinden gösterin…

Şimdi gelelim asıl mevzuumuza… 

Gelir İdaresinin gönderdiği yazıda ne var?

Gelir İdaresi Başkanlığı elinde yeterince somut delil bulunduğu durumlarda izaha davet yazısı göndermekteydi. Ancak bu aralar basına ve sosyal medyaya yansıyan matbu yazılarda görüldüğü üzere gönderilen yazı bir izaha davet yazısı değil, beyana (çağrı) davet yazısıdır.

Gönderilen yazı genel olarak şu şekildedir; “Gelir idaresi Başkanlığınca kamu idare ve müesseselerinden, mükelleflerle muamelede bulunan diğer gerçek ve tüzel kişilerden toplanan bilgiler kullanılmak suretiyle 2024-2025 yılı verileri dikkate alınarak yapılan çapraz kontroller ve analizlerin yanı sıra defterdarlığımızca gayrimenkul değerleme raporları, internet satış ilanları, emsal tapu satışları gibi veriler üzerinden yapılan araştırmalarda işleme konu gayrimenkulün satış tarihindeki değeri …TL’nin altında olamayacağı ve bu nedenle tapu tescil işlemi sırasında harç matrahının şu tutarda (…TL) düşük beyan edildiği tespit edilmiştir

Bu kapsamda 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63’üncü maddesine istinaden daha sonra ortaya çıkabilecek herhangi bir cezalı tarhiyata muhatap olmamak için yazımız ekinde yer alan dilekçe örneğinin doldurulmak suretiyle dijital vergi dairesi aracılığıyla veya bağlı bulunduğunuz vergi dairesine 15 gün içerisinde müracaat ederek aradaki matrah farkının tahakkuk ettirilerek çıkacak olan verginin ödeme işlemlerinin gerçekleştirilmesi ve yapılan işlem sonucundan Defterdarlığımız denetim koordinasyon müdürlüğüne bilgi verilmesi gerekmektedir.

Cezalı tarhiyatla karşılaşılmaması için gerçek satış bedelinin beyan edilmesi önem arz etmektedir. Buna göre belirtilen süre içerisinde istenilen bilgi ve belgelerin verilmemesi eksik ya da yanıltıcı bilgi verilmesi halinde yazımızın sonunda yer alan Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezası uygulanacaktır.”

Özetle yazıda deniliyor ki satışını yaptığınız gayrimenkul için beyan ettiğiniz tutar gerçek satış bedeli değil, ben araştırdım, gerçek bedeli biliyorum ama sana son bir şans veriyor gelip ek dilekçeyle farkı “beyan etmeni” ve bu farkları ödemeni istiyorum. Ha! bu arada ilerde çıkacak cezadan kurtulacaksın ama şimdi keseceğim cezayı ödeyeceksin.

Biraz daha irdeleyelim isterseniz…

İspat külfeti

Vergi Usul Kanunu m.3 uyarınca gayrimenkulün gerçek bedelinin altında satıldığının Gelir İdaresince somut delillerle ispat edilmesi gerekmektedir. VUK’un 3/B maddesindeki “yemin hariç her türlü delille ispatlanabilir” cümlesinde de belirtildiği üzere Kanun delil konusunda yemin hariç herhangi bir sınırlama getirmemiştir.

Hatta yine VUK m.3 ispat külfeti iddia edene aittir diyerek Bakanlık bunu iddia ettiğinde ayrıca kat’i suretle ispatlaması da gerekecektir. Yani Gelir İdaresi, bunu iddia ediyorsa ispatlaması da gerekecektir. Bunu sadece iddia edip ispatını size bırakamaz; iddia ediyorsa kendi ispatlayacak. Ama bazı durumlarda ispat külfeti mükellefe düşebilir. Gayrimenkul gerçek satış bedeli hususunda olduğu gibi ispat külfeti mükellefe düşebilir.

Buna göre yazı metninde geçen “yapılan çapraz kontroller ve analizlerin yanı sıra defterdarlığımızca gayrimenkul değerleme raporları, internet satış ilanları, emsal tapu satışları gibi veriler” delil olarak kullanılmış.

Buradan ve yapılan açıklamalardan bu tespitlerin esasında bir yapay zekâ marifetiyle yapıldığı anlaşılmaktadır. Gelir İdaresi, işleme konu gayrimenkulün bulunduğu yerdeki benzer gayrimenkullerin yakın tarihteki satış tutarlarını dikkate alarak kendince bir emsal çıkarmış ve bunu delil olarak kabul etmiştir. Bunun kabul edilebilirliği kanaatimce yoktur. Ayrıca bir gayrimenkul için düzenlenen değerleme raporundaki değerden satıldığını varsaymak da bir o kadar anlamsızdır. Zira Danıştayın istihbari nitelikteki delillerin kabul edilmemesi gerektiği ve somut ve yeterli tespit bulunmaması nedeniyle yapılan cezalı tarhiyatların kaldırılması gerektiği yönünde onlarca güncel kararı da bulunmaktadır.

Ancak banka dekontu, ilandaki tutar, taraflardan birinin itirafı ve/veya yazılı bir beyanı gibi nispeten kabul edilebilir bir delil sunulması durumunda elbette Gelir İdaresinin haklılık payı güçlenecektir. Lakin bu durumda da Gelir İdaresi, insanları beyana davete çağırmayacak doğrudan ihbarname düzenleyip tebligatı yapacaktı.

Ceza kesilmeyecek mi?

Hayır kesilecek.

Şöyle ki, kişilere gönderilen yazıya binaen mükellefler ilgili vergi dairesine gitmekte vergi dairesi, bir ihbarname düzenlemekte ve bu ihbarname, harcın aslı ile bir kat kesilmesi gereken vergi ziyaı cezasının Harçlar Kanunu m.63 gereği yüzde 25’i kesilip muhataba tebliğ edilmektedir.

Harç farkından dolayı gönderilen yazıya istinaden vergi dairelerince yapılan işlemi bir örnekle anlatmaya çalışayım. Örneğin, matrah farkından dolayı 20 bin lira harç farkı çıktıysa 20 bin liralık harca ilaveten 20 bin liranın yüzde 25’i kadar da yani 5 bin lira da vergi ziyaı cezası kesilecektir. Ayrıca bu 5 bin lira vergi ziyaı cezası da uzlaşmaya sokulmakta ve ortalama yüzde 80’i silinmektedir. İlaveten harç farkı üzerinden her ay için yüzde 4,5 gecikme faizi de işlemektedir.  Özetle kişiden harç farkı, vergi ziyaı cezası ile gecikme faizi alınmaktadır.

Kişilere gönderilen yazıda “daha sonra ortaya çıkabilecek herhangi bir cezalı tarhiyata muhatap olmamak için” ifadesiyle aslında gelecekte ceza yeme şimdi ye denilmek istenmektedir.

Ezcümle

Gelir İdaresi Başkanlığı, bu yaptığı işlemle aslında bir tür beyana çağrı yapmaktadır. Lakin beyana çağrı diye bir düzenleme vergi kanunlarımızda bulunmamaktadır. Kanuni süresinden sonra kişiler ya pişmanlık yoluyla ya da kendiliğinden beyanname verirler.

Bu iki yöntemin bu olayda uygulanıp uygulanamayacağı hususunu başka bir yazıda tartışırız ama şu an Gelir İdaresi uyguladığı bu yöntemle esasında mükellefleri kendi bildikleriyle korkutmaktır.