Haziran ayı konut satış istatistikleri açıklandı. Türkiye genelinde konut satışları Haziran ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 209,7 artarak 190 bin 12 olarak gerçekleşti. İpotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1286,9 artış göstererek 101 bin 504 oldu, yani yaklaşık 13 kat arttı.

İkinci el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 244,9 artış göstererek 131 bin 380 oldu.

Salgının da etkisiyle bir önceki yılın aynı ayına göre nisanda yüzde 55,5 ve mayısta yüzde 44,6 oranında azalan konut satışları, Haziran ayında kredi kampanyalarının etkisi ile çok kuvvetli bir toparlanma gerçekleştirdi.

İlginç bir şekilde yabancılara konut satışları bir önceki yılın Haziran ayına göre yüzde 38,1 azalarak bin 664 olarak gerçekleşti. Yabancılara konut satışında ilk sırayı 730 konut ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla Antalya, Ankara, İzmir ve Mersin izledi. En çok konut satışı İran vatandaşlarına yapıldı. İran'ı Irak, Çin, Azerbaycan ve Rusya izledi.

2019 yılında konut satışları yüzde 1,9 oranında düşerken, yabancılara konut satışında yüzde 14,7 oranında artış yaşanmıştı. 2020'de yabancılara konut satışları düşüyor; nisan ve mayısta yüzde 78'in üzerinde gerçekleşen azalma, haziranda yüzde 38,1 oldu. Haziranda her kategorideki satış ciddi oranda artarken yabancılara satış azaldı. Yabancılara satışta piyasanın doyuma ulaşıp ulaşmadığını izleyen ayların istatistiklerini gördükten sonra değerlendirebiliriz. Bugünden baktığımızda çok ciddi düşüşler görüyoruz.

Yabancıların Türkiye'de taşınmaz yatırımı yapmalarının nedenlerinde biri Türk vatandaşlığı edinmek istemeleri. Süreç şöyle ilerliyor. Önce 250 bin Amerikan Doları değerinde bir taşınmaz satın alınıyor, sonra vatandaşlık başvurusunda bulunuluyor.

Ülkemizde yabancılara taşınmaz alımı nedeniyle vatandaşlık verilmesine 12 Ocak 2017 tarihinde 1 milyon Amerikan Doları ile başlandı, sonra tutar TL'nin değer kaybı ve sektörün talebi ile 250 bin dolara düşürüldü, son olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine de bu olanak tanındı. Öncesinde yabancılara taşınmaz satış mümkündü, ancak vatandaşlık verilmiyordu.

Son birkaç yıldır taşınmaz sektöründe yaşanan krizde yabancılara satış imkânı sektörü bir ölçüde rahatlattı. Yabancıların önemli bir kısmı satın aldığı taşınmazları kiraya vererek değerlendiriyorlar. AB ile ilişkilerin soğumasından ve terör saldırılarından önce özellikle Boğaz hattı ve Beyoğlu civarında Avrupalı yabancılar da önemli bir alıcı pozisyonundaydı. Bugünlerde en yoğun talep Araplar ve Çinli'lerden geliyor.

Vatandaşlık başvurusunda bulunabilmek için,

• 01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların değerinin 1 milyon Amerikan Doları (USD) değerinde olması,
• 09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların değerinin 250 bin USD değerinde olması,
• 12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması gerekiyor.

Bu sınırlara tek alımla ulaşmak şart değil, birden fazla alım yapılarak da ulaşılabilir.

Taşınmazın niteliği ile ilgili bir sınırlama da bulunmuyor, yani alınan taşınmaz konut, işyeri, arsa, tarla, bağ, bahçe olabilir. Taşınmaz satın alınırken tapu kaydına 3 yıllık “satılmama şerhi” konuluyor.

Yabancıların taşınmaz edinimi ile ilgili sınırlamalar

Eskiden yabancıların ülkemizde taşınmaz edinimi için mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı aranıyordu, bu şart 2012 yılında kaldırıldı. Eski sistemde Bakanlar Kurulu'nun, mevcut sistemde Cumhurbaşkanı'nın belirlediği ülkelerin vatandaşları ülkemizden belirli şartlar dâhilinde taşınmaz mal edinebiliyor. Halen 184 ülke vatandaşının Türkiye'de taşınmaz edinmesi mümkün, bunların hangi ülkeler olduğu Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden öğrenilebilir. Listeye son olarak 18 Eylül 2019 tarihli 1559 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile Eritre eklenmiş…

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ülkemizde en fazla 30 hektar ve özel mülkiyete konu olabilen ilçe yüz ölçümlerinin yüzde 10'una kadar taşınmaz edinebilirler.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler özel güvenlik bölgelerindeki taşınmazları Valilik izni ile satın alabilir ve satış vaadi düzenleyebilirler. Ancak askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde veya yabancı gerçek kişilerin edinimi yasaklanan diğer alanlarda kalan taşınmazları satın alamazlar ve satış vaadi düzenleyemezler.

Bir taşınmazın askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgeler içerisine girip girmediğine ilişkin bilgilendirme tapu müdürlüklerince yapılıyor. Hâlihazırda 81 ilde askeri yasak ve güvenlik bölgeleri içerisinde kalan taşınmazların tapu siciline kayıt işlemi tamamlanmış bulunuyor. Bu kayıtlama işlemi tamamlandığı için, taşınmazın askeri bölgelere girip girmediğine yönelik yazışma usulüne de son verildi.

Üzerinde bir yapı bulunmayan boş arazi (arsa, tarla, bağ, bahçe) ediniminden sonraki 2 yıl içinde proje geliştirilmesi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na ibraz edilmesi zorunlu. Aksi halde arazinin tasfiye hükümlerine tabi tutulması söz konusu olabilir. Demek ki Kanal İstanbul için yabancıların satın aldığı boş arazilere ilişkin 2 yıl içinde proje geliştirmeleri şart!

Vatandaşlık hakkından yararlanmak amacıyla taşınmaz edinimine yönelik başvurularda 250 bin USD değerinin tespiti için Sermaye Piyasası Kurulu'nca yetkilendirilmiş bir değerleme uzmanı tarafından taşınmazın piyasa değerini gösteren “taşınmaz değerleme raporu” ibraz edilmesi gerekiyor.

Vatandaşlık başvuruları İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne yapılıyor. Eş ve 18 yaşından küçük çocuklar için de aynı taşınmaz alımı kapsamında başvuru mümkün.

Yabancıya konut satışında KDV alınmıyor…

2017 yılından beri, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların yabancılara ilk tesliminde bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi şartıyla KDV istisnası uygulanıyor, yani yabancılar konut ve işyeri alımları için KDV ödemiyorlar.

Bu istisnanın uygulanabilmesi için, bedelin en az yarısının faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde döviz olarak Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekiyor.

Sonuç

Pek çok ülke belli bir tutarı aşan taşınmaz yatırımı yapanlara oturma izni veriyor. Böyle bir yatırım, vatandaşlığa kadar giden uzun bir süreci başlatabiliyor. Oysa ülkemizde taşınmaz alımından hemen sonra oturma izni alınabiliyor ve hemen vatandaşlık başvurusu yapılabiliyor. Vatandaşlığın bu kadar kolay verilmesi en çok eleştirilen konulardan biri… Belki vatandaşlık için makul bir sürenin geçmesi beklenebilir, belli seviyede dil öğrenme zorunluluğu getirilebilir. Oturma izni için mevcut rakam devam ettirilirken vatandaşlık için yatırım rakamı yükseltilebilir.

Bazı büyük inşaat projelerinde yabancılara bu hizmet avukatlık ve danışmanlık şirketleri ile birlikte paket olarak veriliyor. Bir anlamda pazarlama stratejisi olarak sunuluyor.

Bugün yabancılara taşınmaz satışına ilişkin kuralları, yasakları ve vatandaşlık verilmesi konularını değerlendirdik. Bu konular tartışmaya açık, benim naçizane görüşüm özellikle vatandaşlık boyutunun yeniden değerlendirilmesinde yarar olduğu yönünde…