12 Şubat 2019

Ayşe Teyze’nin anlayabileceği dille: İnşaat neden battı, ne zaman canlanır?

Ekonomik krizin bitmesi için inşaatın krizinin bitmesi; inşaatın krizinin bitmesi için de ekonomik krizin bitmesi lazım!

İnşaat sektörünün kriziyle ekonomik kriz arasında yumurta-tavuk ilişkisi var: Ekonomik krizin bitmesi için inşaatın krizinin bitmesi gerekiyor. Fakat heyhat, inşaatın krizinin bitmesi için de ekonomik krizin bitmesi lazım!

İnşaat hiçbir zaman sadece inşaat demek değildir. Aynı zamanda çimento, demir, mobilya, beyaz eşyadır. 2018’in üçüncü çeyreğinde gayrisafi yurt içi hasılanın yüzde 8.4’ü, toplam istihdamın ise yüzde 7.1’i inşaattan geliyordu. Buna çevresindeki sektörleri de eklediğimizde ekonominin neredeyse dörtte birinin inşaata bağlı olduğu görülüyor.

Dolayısıyla ekonomik krizinin bitmesi için inşaatın krizinin bitmesi lazım. Ama bunun için de ekonomik krizin bitmesi gerekiyor! Şu anda 100 bin liralık konut kredisi almak, 10 yılda 300 bin lira ödemek anlamına geliyor. Bu seviyeden kredi almak için insanın aklını peynir ekmekle yemiş olması lazım. Yani kredi faizlerinin düşmesi, inşaatın canlanması için birinci koşul.

Öte yandan tüketici güveninin de artması lazım. İnsanlar, “Çalıştığım şirket krizde batar da işsiz kalır mıyım?” endişesini üzerinden atmalılar ki, geleceğe güvenle bakabilsin, çekinmeden uzun vadeli borcun altına girsinler. (Buna iktisatta “tüketici güveni” deniyor. Tüketici güveni şu anda diplerde geziniyor.)

Özetleyelim:

1) İnşaatın canlanması için faizlerin düşmesi,

2) Tüketici güvenin artması gerekiyor.

Bu iki koşul yerine gelince her şey düzelecek mi yani?

Heyhat, tek sorun keşke ekonomik kriz olsaydı! Bir de inşaatın kendi krizi var!

İnşaat, ekonomik kriz başlamadan çok önce krize girmişti. Dünya Bankası’nın geçtiğimiz ay yayınladığı rapora göre Türkiye'de konut fiyat artışı 2010’da kira artışını solladı, geçti. Konut yatırımının kirayla kendini amorti etme süresi uzadıkça uzadı. Neticede konut yatırımı cazibesini yitirdi. Ekonomi krize girmeden çok önce konut satışlar düşmeye başlamıştı. Hemen ardından konut fiyatları reel olarak da gerilemeye başladı. (Yani konut fiyat artışı, enflasyonun gerisinde kaldı.)

Konutun kendini amorti etme süresi bu kadar uzamışken, satışlar düşer, fiyatlar reel olarak gerilerken inşaatın canlanması kolay değil.

Artık ahiret sorusunu soralım: Bir zamanlar maketten peynir ekmek gibi konut satan inşaat sektörü bu hallere nasıl düştü?

Ekonomik krizle ilgisi olmayan bir nedenden: Arzın talebi aşmasından.

Arz dediğimiz şey, konut üretimi. Talep de burada konut almak isteyen vatandaşlar oluyor...

Bundan 9-10 yıl önce İstanbul’un merkezine 40 kilometre uzaklıkta, arabayla 2 saatte gidilebilen semtlerdeki projeler maketten kapış kapış satılıyordu. Hem de milyon dolarlara... Allah’ın dağındaki konutlar bu kadar para kazandırmaya başlayınca kazma küreği alan müteahhit boş bulduğu yeşil alana koştu, dağ taş apartman bloklarıyla doldu.

Sadece İstanbul veya büyük şehirlerde değil, Anadolu’nun pek çok yerinde de aynı şey oldu. Kısa bir süre önce ziyaret ettiğim Malatya’da, bir zamanlar kayısı bahçesi olan arazilerin müteahhitler tarafından dümdüz edildiğini, yerlerine apartman blokları dikildiğini anlattılar örneğin...

Arz talebi işte böyle aştı. Hem de ne aşma. Bugün Türkiye genelinde alıcı bekleyen 2 milyon boş konutun olduğu tahmin ediliyor.

2 milyonluk stok erimeden inşaatın krizden çıkması güç.

İktidar bu açmazdan çıkmak için devlet bankaları aracılığıyla ucuz konut kredisi dağıtıyor. Ama sektörden gelen haberler iç açıcı değil: Çünkü hem tüketici güveni düşük, hem satılmayı bekleyen yüz binlerce boş konut var, hem de düşük faiz küçük bir azınlığa ve az sayıdaki projeye veriliyor.

İnşaat sektörünün tek şansı, Türkiye’nin genç nüfusu. Türkiye’de her yıl 600 bin çift evleniyor. 125 bin çift de boşanıyor. Her evlilik, her boşanma, yeni konut talebi (aynı zamanda yeni buzdolabı, yeni çamaşır makinesi, yeni mobilya…) demek. Buna iş veya eğitim için şehir veya semt değiştirenleri, onların üzerine Suriyelileri ekleyin… Karşımıza çok akışkan bir nüfus çıkıyor.

Bu dinamik uzun vadede, 2 milyonluk boş konut stoğunu yavaş yavaş eritecek. Ama bu arada konut fiyatları reel olarak kim bilir nerelere düşecek, kim bilir hangi anlı şanlı inşaat şirketleri konkordato ilan edecek…

***

Meraklısı için ek bilgi: İstanbul’da ortalama konut satış fiyatları, ortalama kira bedelleri ve konut yatırımının ortalama geri dönüş süreleri*

Konut yatırımının geri dönüş sürelerine bakıldığında Eyüpsultan ve Beyoğlu‘nda amortisman süresi 19 yıl,  Gaziosmanpaşa‘da 20 yıl, Küçükçekmece ve Zeytinburnu‘nda 21 yıl iken, Beykoz‘da 46 yıl, Beşiktaş‘ta 37 yıl, Bakırköy‘de 36 yıl, Kadıköy‘de 35 yıl...

Konut fiyatı en yüksek 10 ilçe

İstanbul genelinde konut fiyatlarının en yüksek olduğu 10 ilçe sırasıyla Beykoz, Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy, Adalar, Üsküdar, Şişli, Ataşehir ve Şile. Endeksa verilerine göre ortalama değerlerle konut satış fiyatı Beykoz‘da 1.782.450 TL, kira bedeli 1.958 TL, geri dönüş süresi 46 yıl; Sarıyer‘de 1.406.853 TL, kira 3.364 TL, geri dönüş süresi 30 yıl; Beşiktaş‘ta 1.373.190 TL, kira 2.870 TL, geri dönüş süresi 37 yıl; Bakırköy‘de 1.134.510 TL, kira 2.612 TL, geri dönüş süresi 36 yıl; Kadıköy‘de 977.130 TL, kira 2.419 TL, geri dönüş süresi 35 yıl; Adalar‘da 716.400 TL, kira 1.762 TL, geri dönüş süresi 31 yıl; Üsküdar‘da 554.724 TL, kira 1.557 TL, geri dönüş süresi 28 yıl; Şişli‘de 552.000 TL, kira 1.778 TL, geri dönüş süresi 25 yıl; Ataşehir‘de 541.995 TL, kira 1.777 TL, geri dönüş süresi 25 yıl; Şile‘de 513.240 TL, kira 1.177 TL, geri dönüş süresi 28 yıl.

Konut fiyatı en düşük 10 ilçe

İstanbul‘da konut fiyatlarının en düşük olduğu 10 ilçe ise sırasıyla Esenyurt, Arnavutköy, Sultangazi, Esenler, Sultanbeyli, Sancaktepe, Silivri, Güngören, Gaziosmanpaşa ve Pendik. Endeksa verilerine göre ortalama değerlerle konut satış fiyatı Esenyurt‘ta 219.400 TL, kira 851 TL, geri dönüş süresi 22 yıl; Arnavutköy‘de 231.945 TL, kira 714 TL, geri dönüş süresi 27 yıl; Sultangazi‘de 257.775 TL, kira 922 TL, geri dönüş süresi 24 yıl; Esenler‘de 267.900 TL, kira 1.137 TL, geri dönüş süresi 23 yıl; Sultanbeyli‘de 277.508 TL, kira 965 TL, geri dönüş süresi 24 yıl; Sancaktepe‘de 279.335 TL, kira 1.060 TL, geri dönüş süresi 23 yıl; Silivri‘de 288.000 TL, kira 938 TL, geri dönüş süresi 27 yıl; Güngören‘de 301.100 TL, kira 1.220 TL, geri dönüş süresi 22 yıl; Gaziosmanpaşa‘da 301.700 TL, kira 1.389 TL, geri dönüş süresi 20 yıl; Pendik‘te 302.400 TL, 1.008 TL, geri dönüş süresi 26 yıl.

Ara kademede 19 ilçe

İstanbul‘da konut fiyatları en yüksek ilk 10 ilçe ile en düşük 10 ilçe dışında kalan ara kademedeki ilçelere bakıldığında ortalama değerlerle Avrupa yakasında konut fiyatları Avcılar‘da 305.440 TL, kira 1.030 TL, geri dönüş süresi 23 yıl; Bağcılar‘da 327.910 TL, kira 1.257 TL, geri dönüş süresi 22 yıl; Bahçelievler‘de 305.500 TL, kira 1.257 TL, geri dönüş süresi 22 yıl; Başakşehir‘de 452.520 TL, kira 1.485 TL, geri dönüş süresi 27 yıl; Bayrampaşa‘da 366.030 TL, kira 1.154 TL, geri dönüş süresi 26 yıl; Beylikdüzü‘nde 307.500 TL, kira 1.244 TL, geri dönüş süresi 23 yıl; Beyoğlu‘nda 481.050 TL, kira 2.030 TL, geri dönüş süresi 19 yıl; Büyükçekmece‘de 427.980 TL, kira 1.295 TL, geri dönüş süresi 27 yıl; Çatalca‘da 436.865 TL, kira 934 TL, geri dönüş süresi 26 yıl; Eyüpsultan‘da 385.455 TL, kira 1.980 TL, geri dönüş süresi 19 yıl, Fatih‘te 357.120 TL, kira 1.399 TL, geri dönüş süresi 22 yıl; Kâğıthane‘de 322.857 TL, kira 1.253 TL, geri dönüş süresi 23 yıl; Küçükçekmece‘de 325.400 TL, kira 1.329 TL, geri dönüş süresi 21 yıl; Zeytinburnu‘nda 394.536 TL, kira 1.512 TL, geri dönüş süresi 21 yıl.

İstanbul Anadolu yakasında ise konut fiyatları Çekmeköy‘de 307.965 TL, kira 1.000 TL; geri dönüş süresi 27 yıl; Kartal‘da 367.502 TL, kira 1.330 TL, geri dönüş süresi 26 yıl; Maltepe‘de 434.830 TL, kira 1.478 TL, geri dönüş süresi 27 yıl; Tuzla‘da 317.790 TL, kira 1.113 TL, geri dönüş süresi 26 yıl; Ümraniye‘de ise 372.855 TL, kira 1.249 TL, geri dönüş süresi 27 yıl. 

En çok değer kazanan ilçeler

Aralık 2018 sonu itibarıyla konutta en fazla değer kazanan ilçeler sırasıyla Avcılar, Çatalca, Şile, Büyükçekmece ve Esenyurt. Aralık 2018 sonu itibarıyla en fazla değer kaybeden ilçeler sırasıyla Beykoz, Beşiktaş, Küçükçekmece, Bakırköy ve Ataşehir.


*Kaynak: Endeksa