Oğuz Karamuk
(Taraf - 12 Eylül 2013)
Bir bankanın internet sitesi... Ana sayfanın altında satılık gayrimenkuller yazıyor... Tıklayınca başvuru prosedürleri, şartnameler... Salı günü baktım bin 17 gayrimenkul vardı... Dün bin 46 olmuş... Ülkenin dört bir yanında çoğunluğu mesken arsalar, tarlalar dükkanlar... Bankadan çok emlakçı sitesi gibi... Hatta çoğu emlakçıda bu kadar gayrimenkul, sayıca ve çeşit olarak bir arada yok..
Normalde bankalar geri dönmeyen kredilerin teminatı olarak ellerinde kalan gayrimenkullerin birçoğunu varlık yönetim şirketlerine satıyor, iştirakleri olan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına devrediyor, çalıştıkları büyük emlakçılar var... Bu yüzden batığımız bankanın elindeki gayrimenkul sayısı dikkat çekecek kadar yüksek...
Bankacılık sektörü, yoğunlaşmacı yapıyla hareket eder... Başarı ve başarısızlıklar birbirine yakındır... Bu yüzden bir bankada batık krediler nedeniyle gayrimenkul birikmesi varsa, diğerlerinde de benzer sonuçlar olduğunu kabul etmek mümkündür...
Aslında toplam 96 milyar lira olan konut kredileri içinde batık oranı küresel ortalamalara göre çok düşük... Yüzde 1.2 civarında. Ama müşteri başına ortalama kredi çekme tutarının 100 bin lira olarak ele aldığımızda batık konut kredilerinden dolayı bankaların üzerine kalan ev sayısı yaklaşık 10-12 bin ediyor.
Bir bankacı dostumuzu arayıp soruyoruz... “Hesabımıza göre bankaların elinde 10-12 bin konut olmalı... Abartıyor muyuz?” diye... “Az söylüyorsunuz. En az 50 bin diyor?” Türkiye’nin en büyük inşaat projelerinde bile bir seferde 5 binden fazla konut yapılmıyor. Koskoca TOKİ, 11 yılda 600 bin konut yapmakla övünüyor...
Batıklar sonradan çıkıyor
Bu yüzden “10-12 bin konuta abartı mı olur?” diye sorarken... Bankacı dostumuzun sarf ettiği “50 bin rakamı” bize abartılı geliyor...
Ama bankacı dostumuz meslekte çok eski ve işine hakim... O yüzden söylediklerini kafamızın bir kenarına yazıp sormaya devam ediyoruz: “Konutta 1.2 milyar liralık batık kredi var, ortalama 100 bin lira desek 12 bin konut yapar. 50 bin rakamını nasıl buluyorsunuz?”
Anlatıyor: “Birincisi batık tutarı biraz daha yüksektir. Bankaların bilançolama tekniklerinden dolayı geri dönmeyen kredilerin hesaplara ve Merkez Bankası verilerine geçmesi birkaç ay zaman alıyor. Bu artırıcı bir etken. Diğer taraftan rakamı asıl yükselten konu diğer kredi türleri. Konut, bankacılık sektörü için en sağlam teminat. Bu yüzden teminatlı tüketici kredileri ve ticari kredilerinde de teminat olarak konut tercih ediliyor. Bu alanlardaki batık rakamlarına bakarsanız, söylediğim rakamın çok da yüksek olmadığını görürsünüz. Ayrıca birçok banka konut kredilerindeki sınırlamalar nedeniyle bu alandaki finansmanı tüketici kredileri üzerinden yaptı, bunu da göz önünde bulundurun”
Batık temizleniyor, yine büyüyor
Bankacının verdiği bilgilerden sonra işler değişiyor... Çünkü tüketici kredileri ve taksitli ticari kredilerdeki rakamlar farklı. O alanlarda batık oranı konuttaki kadar düşük değil... Mesela tüketici kredilerinde konut dışarıda bırakıldığında batık tutarı 3.7 milyar lirayı buluyor. Taksitli ticari kredilerde ise geri dönmeyen kredi tutarı da yine 3.7 milyar lira düzeyinde. Konutu da dahil edersek üç kalemdeki toplam batık tutarı 8.5 milyar lirayı geçiyor. Bu da bankacı dostumuzun verdiği bankaların elinde batık kredilerden dolayı 50 bin evin olabileceği yönündeki rakamı doğruluyor. Diğer taraftan batık oranları tüketici ve taksitli ticari kredilerde, konut kredilerine göre çok yüksek. Konutta yüzde 1.2 olan batık oranı, tüketici kredilerinde yüzde 3, taksitli ticari kredilerde ise yüzde 3.5 düzeyinde. Üstelik bu rakamlar temizlene temizlene bu hale gelmiş durumda... Bankalar varlık yönetim şirketlerine ellerindeki batık kredileri çok cüzi fiyatlara satarak, tahsilatı onlara devrediyor. Böylece bilançolarını da batıktan kurtarıyorlar. Bu yüzden, kısa vadede batıklardaki büyüme oranı hep yüksek gözüküyor. Ancak uzun dönemde bankaların batık kredilerindeki artış oranı, kredi büyümesinin çok üzerine çıkmıyor. Bu durumun yasalar çerçevesinde bir bilanço temizleme imkanı sağladığı çok açık. Ancak bir gerçek var... Batan her kredi, zaten satış problemi yaşayan konut piyasasına gelen ekstra bir arz oluşturuyor. Malum bankaların görevi gayrimenkullerin üstüne yatmak değil.
