İşte yazlık evini kiralamak isteyenlerin dikkat etmesi gerekenler

*Doç. Dr. Murat Batı

Yaz geldi, okullar da kapandı ve dolayısıyla insanlar tatil planı yapmaya başladılar. Tatil için tercihiniz bir otel ya da pansiyon ise “tatil bedeli karşılığında düzenlenmeyecek faturanız” dışında herhangi vergisel bir sorun bulunmamaktadır. Tatili geçirmek için Ege ya da Akdeniz sahillerinde ya da ülke içinde herhangi bir yerde bir ev ya da yazlık/villa vs. kiralarsanız veya bir tanıdığınızın yazlığında/evinde/villasında onunla birlikte kalmaya kalkar ve bunun kirasını da banka, bir finans kurumu ya da PTT aracılığıyla öderseniz sorun yok demektir. Ancak, o tanıdığınız kendi yazlığını/evini/villasını sizin kullanımınıza para almadan bırakırsa, maalesef kira karşılığı para almayıp iyilik yapan bu yazlık sahibi, almadığı kira için vergi ödemek zorunda kalacaktır. Yani yazlık sahibi yazlığı size bırakarak iyilik yapacak ama vergiyle de cezalandırılacaktır. Nasıl oluyor bu? Diye sorarsanız. Konuyu basit bir dille şöyle anlatayım.

Kiralamadan elde edilen gelirler Gelir Vergisi'ne tabi

Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse, bu gelir, halk arasında “kira vergisi” olarak bilinen “gayrimenkul sermaye iradı” olarak değerlendirilecektir. Elde edilen bu gelir ise gelirin elde edildiği yılı takip eden yılın Mart ayında beyan edilecek ve hesaplanan gelir vergisini ise Mart ve Temmuz ayında iki eşit taksitte ödenecektir. Yani 2019 yılında elde edilen kira geliri, 2020 Mart ayında beyan edilecek ve 2020 Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecektir. Kiraya verilen “gayrimenkulden” kasıt ise; konut, ev, işyeri, arsa, arazi, yazlık, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir. Buraya kadar herhangi bir sorun yok.

“Çeşme’deki yazlığıma bu sene gidemeyeceğim, bari kiraya vereyim” derseniz;

Sahip olduğunuz yazlığınıza/villanıza/konutunuza bu yaz çeşitli nedenlerle gidemeyebilirsiniz. Boş kalmasın diye birilerine kiraya verip para da kazanabilirsiniz. Bu durumda kazandığınız kira tutarı 2019 yılı için yıllık toplam 5.400 TL’nin altındaysa (aşağıda bahsedilen vergi değerinin %5’i kiralanan süreye isabet eden tutarı da 5.400 TL’nin altındaysa) vergisel herhangi bir sorun yok. Ancak 5.400 TL’nin üstünde bir kira geliri elde ettiyseniz 2020 Mart ayı içinde beyan edip, gelir vergisini de ödemek zorundasınız. Aksi takdirde vergiyle birlikte hem cezasını hem de gecikme faizini de ödemek zorunda kalacaksınız.

“Çeşme’deki yazlığıma bu sene gidemeyeceğim, bari arkadaşıma kıyak olsun ve o da para vermeden kalsın” diyorsanız;

Kiraya tabi konut/yazlık/villa gibi binaları başkalarının kullanımına bedelsiz elbette bırakabilirsiniz. Buna hiç kimse karışamaz. Yazlık sizin, bu yazlığı arkadaşınıza, eşinize, dostunuza iyi bir tatil geçirmesi için elbette bırakabilirsiniz. Bu iyi niyetinizin altında çok insani/dostane duygular da yatabilir, çeşitli duygu ve nedenler de. Ancak Vergi İdaresi, sizin bu iyi niyetinizin altında buzağı arayarak bu kadar iyi bir insan olduğunuza ihtimal vermez/vermeyecek de. Vergi İdaresi; “Acaba beni mi kandırıyor bu kişi?” diye düşünür. Bu nedenle de gerçekte kira karşılığında para almasanız bile sizden bir miktar vergi alır. Siz, almadığınız bu kiranın vergisini beyan etmez ve dolayısıyla da ödemezseniz, sizden bu verginin yanında hem ceza hem de her ay için aylık %2 gecikme faizi alacaktır.” Olur mu hiç öyle şey hocam!” dediğinizi duyar gibiyim. Ama öyle.

Almadığım kiranın vergisi nasıl olacak peki?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’üncü maddesi uyarınca; anne/babanın çocuklarına, çocukların anne/babalarına ya da bunların torunlarına ya da kendi kardeşlerine konut/yazlık/villasını bedelsiz bırakması durumunda, kira gelirinin beyanı ya da verginin ödenmesiyle alakalı herhangi bir sorun bulunmayacaktır. Yani daha basit bir ifadeyle anne/baba çocuğuna, çocuk anne/babasına ya da kardeşlerine konutu/yazılığı/villayı bedelsiz bırakırsa kira almayan bu kişi, almadığı kira ile alakalı ne beyan edecek ne de vergi ödeyecektir. Ancak bunların dışındakilere örneğin amcaya, dayıya, halaya, kuzene, en yakın arkadaşa, sevgiliye vs. konutunuzu/yazlığınızı/villanızı bedelsiz bırakırsanız almadığınız kiranın vergisini de ödemek zorunda kalacaksınız. Vergi idaresi bu noktada arkasından iş çevrildiğini düşünür çünkü. Vergisini de haliyle ister.

Alınmayan kiranın miktarı nasıl bulunur?

Her gayrimenkulün belediyede kayıtlı bir değeri vardır. Halk arasında “rayiç bedel” de denilen bu değerin vergi hukukundaki asıl adı ise “vergi değeridir.” “Rayiç bedel” bu anlamda hatalı kullanılır. Rayiç bedel, bir gayrimenkulün alım/satım bedelidir.

Buna göre, bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.  Söz konusu vergi değerinin %5’i ise almadığınız kiranın almış gibi olduğunu gösteren tutarıdır. Örneğin Çeşme’de bir yazlığınız var ve bu yazlığın Çeşme Belediyesi’nde kayıtlı tutarı yani “vergi değeri” 1 milyon 200 bin TL olsun. Bu yazlığı 2019 yılı için hiç para almadan arkadaşınızın kullanımına bırakırsanız, 1 milyon 200 bin TL’nin %5’i 60 bin TL’dir ve siz arkadaşınızdan sanki yıllık 60 bin TL kira almış gibi beyan edip 60 bin TL üzerinden de vergisini ödemek zorunda kalacaksınız. Bu yazlıktan daha düşük kira almanız durumunda ise, vergi dairesi bu örnek için kiranın tamamını 60 bin TL’ye tamamlayacaktır. Örneğin arkadaşınızdan bu yazlık için yıllık 20 bin TL kira alırsanız, vergi dairesine 20 bin TL kira aldım diye beyan ederseniz, vergi dairesi 60 bin TL üzerinden vergiyi hesaplayıp aradaki 40 bin TL’lik fark için ise hem vergisini alacak, üstüne bir de ceza kesecektir. Aman dikkatli, temkinli olunuz.

Aman dikkat; “Yazlığımda misafir hiç eksik olmuyor” ifadesi de vergiye tabi!

Yazlığınızda sizinle birlikte yakın akrabalar da gelip kalıyorsa vergisel herhangi bir sorun olmayacaktır. Ancak yakın akraba dışındakiler sizinle birlikte yazlığınızda kalıp, tatillerini sizin yazlıkta geçiriyorlarsa vergi çanları çalıyor demektir. Çünkü Vergi İdaresi bunu tespit ederse yazlığın vergi değerinin %5’ine isabet eden tutarın bu insanların kaldıkları süreyle orantılı olarak kira aldığınızı varsayarak vergi ve ceza isteyecektir. Sırf bu yüzden misafirleri kovmayın elbette ama yine de dikkatli olmakta fayda var.

"Yazlığımda karı/koca bekçi kalıyor; şimdi ne olacak?"

Yazlığın muhafazası için siz yokken birileri kalıyorsa sorun yok elbette. Bekçi, güvenlik elemanı gibi kişiler kalıyorsa sorun yok. Ancak yazlığı arkadaşınıza bedelsiz bırakıp sanki evi muhafaza ediyor gibi vergi idaresini yanıltırsanız hem vergisini hem de cezasını ödemek zorunda kalacaksınız. Yine de aman dikkat.

Yazlığınızı kiraya verip kirayı sakın elden almayın!

Yazlığınızı kiraya verdiğinizde alacağınız kira tutarı aylık 500 TL ve üstünde ise mutlaka banka, benzeri bir finans kurumu ya da Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü (PTT)  kanalıyla kirayı alın/verin. Kiraya verdiğiniz/kiraladığınız yazlık/konut/villa vs. haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarda ise tutara bakılmaksızın banka, benzeri bir finans kurumu ya da PTT aracılığıyla kirayı alınız/veriniz. Dekont, makbuz vs ile de ödemenizi mutlaka belgelendiriniz. Aksi takdirde bankadan ödenmeyen her aylık kira tutarının %5’i kadar özel usulsüzlük cezası ödersiniz. (Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355’inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere) Aman dikkat. Kısa süreli bu kiralamalar, 1 aylık sürenin altındaysa; kira tutarı ne olursa olsun banka, benzeri bir finans kurumu ya da PTT ile ödeme konusu üzerinde özen gösterin. Yani 15 günlüğüne yazlığınızı kiraya verirseniz, kira tutarı da 15 günlük 100 TL dahi olsa banka, finans kurumu ya da PTT aracılığıyla alınız. Yoksa tatilden bir de vergi cezası ile dönersiniz. Yazık olmasın.

"Kiraya verdiğim 'yazlığımız' ben ve eşim arasında yarı yarıya hisseli"

Şayet yazlık/konut/villa hisseli ise elde edilen kira geliri de hisseniz oranında bölüşülecek. Elde edilen kira hisse başına düşen tutar, bu yıl 5.400 TL istisna tutarını aşmıyorsa beyan etmeye de gerek yok. Şayet geçiyorsa, her eş ayrı ayrı beyan etmek zorundadır. Eşlerden biri beyan etti diğeri beyan etmezse, beyan etmeyen eşe vergiyle birlikte ceza da kesilecektir. Aman tatsızlık çıkmasın, dikkat.

"Yazlığımı bir sezonda birden fazla kişi kiralıyor"

Şayet yazlığınızı/konutunuzu/villanızı aynı yıl içinde defalarca kısa süreli olsa bile başkalarına kiraya veriyorsanız, vergisel olarak elde ettiğiniz kazanç artık gayrimenkul sermaye iradı değil, bu bir “ticari kazançtır.” Yani işiniz daha da zor demektir. Ticari kazanca tabi olunması durumunda; defter/belge tutulacak, KDV ödenecek vs gibi ciddi vergisel yükümlükleri beraberinde getirecek. Hatta bunu “sıklıkla yaptım ama vergi dairesine hiç bildirmedim” diyorsanız işiniz biraz daha zor. Çünkü vergi idaresi geriye yönelik olarak 5 yıl için sizi incelemeye alabilir ve geçmiş 5 yılın hem vergilerini hem de gecikme faiziyle birlikte cezalarını da tahsil edebilir. Şayet bu şekilde bir durumla karşı karşıya iseniz, vergi dairesi bu incelemelere başlamadan önce “pişmanlık dilekçesiyle” bu durumu ikamet ettiğiniz yer vergi dairesine bildirmenizde fayda var. Gideceğiniz vergi dairesi ise yazlığınızın değil sizin ikamet ettiğiniz yer vergi dairesidir. Aman yanlışlık olmasın.

“Ammmmaaaan kimse ödemiyor zaten hocam, beni mi bulacak bu vergi dairesi?” demeyiniz bence. Gidip beyan ediniz ve verginizi de ödeyiniz.

* Doç.Dr.Murat BATI, Ondokuz Mayıs Üniversitesi Ali Fuad Başgil Hukuk Fakültesi Mali Hukuk Anabilim Dalı Başkanı [email protected]