Geçen hafta patlak veren Bodrum'daki tapu krizi, maketten satışların taşıdığı riskleri gündeme getirdi. Bodrum'da maketten villa satışı yapan bir şirketin, kat irtifak tapuları bile çıkmamış projesinin arsasını teminat olarak gösterip bankalardan aldığı krediyi ödeyemeyen villa sahiplerinin durumu, konut projesinde ki sorunları gözler önüne serdi.
Uzmanlara göre, maket üzerinden ev alırken dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, projenin tapu kayıtlarının incelenmesi ve îmar durumunun araştırılması. Bu noktada kat irtifak tapusu çıkmış bir konut almak en doğrusu. Çünkü bu yolla alıcının tapuya şerh koydurması ve sonradan gerçekleşecek bazı risklerin önüne geçmesi mümkün. Bununla ilgili olarak bir yasal düzenleme bulunmuyor; ama uzmanlar sadece kat irtifak tapusu bulunan konutların satışına izin verilmesinin sorunu büyük ölçüde çözebileceğini düşünüyor.
Bazı riskleri görmek zor
Özellikle finans uzmanlarının öne sürdüğü ikinci bir çözüm önerisi de 'emanetçi banka' sistemi. Bazı risklerin sıradan vatandaşlar tarafından öngörülemeyeceğini hatırlatan finansçılar, bu konuda çeşitli tedbirler alınması gerektiğini belirtiyor. Finansçılar, maketten satılan konutların bedelinin, direkt olarak müteahhit firmaya değil bir emanetçi bankaya verilmesini, paranın tapu tesliminden itibaren müteahhit şirkete aktarılmasını daha doğru buluyor.
Cansel Turgut Yazıcı
REAG Türkiye Genel Müdürü
'Satışta kat irtifakı tapusu şartı aransın'
Öncelikle maketten ev almanın kötü sonuçlarının olabileceği konusunda tüketicilerin uyarılması gerektiğini düşünüyorum. Çünkü maketten ev alan herkes aslında bir sözleşme ile mülk ediniyor. Sözleşme tapuyla kesinlikle eş değer bir kavram olmadığı gibi yasal olarak yakınında bile geçmiyor. Sözleşme ile bir mülk aldığınızı sandığınızda, sanılanın aksine aslında mülk almış olmuyor, yapımcı şirketle bir adi sözleşme imzalamış oluyorsunuz. Satış vaadi sözleşmesi kat irtifakı kurulup tapuya şerh edilmedikçe tüketici için kapsamlı bir anlam ifade edemiyor. Medeni kanunumuza göre tapuda yapılmayan hiçbir satış-sözleşme işlemi tam olarak tüketiciyi koruyamıyor. Maketten bile olsa mülk satışlarında kat irtifakı tapusu olmadan devir yapılmasınr engellemek gerekiyor. Kat irtifakı kurmak için mülkün bitmiş olması gerekmiyor. Bu konuda firmaların kat irtifakı kurmadan mülk satmasına yasal engel getirilmesi konuyu kökten çözecektir.
İsmet Ergül
Aktürk Yapı Endüstrisi Genel Müdürü
'Satış vaadi sözleşmesi yapıp tapuya şerh koyulmalı'
Maketten konut satın alacak tüketicilerin mutlaka yapımcı firmayı araştırması gerekiyor. Rüştünü ispatlamamış veya geçmişi olmayan yapımcıdan alım yapan binlerce mağdur bulunuyor. Bunun yanı sıra, tamamlanmamış konut alacak olan tüketiciler mutlaka yaptıkları sözleşmeyi okumalı ve bir uzmana inceletmelidirler. Evin bedelinin tamamı ödendi ise tapu alınmalıdır, borç kalıyor ise yapımcının ipoteği koyularak tapu istenmelidir. İpotek masrafından kaçınılmamalıdır. Tüketiciler tapu alamıyorsa, noter masrafından da kaçınmayıp satış vaadi sözleşmesi yapıp bunu da tapuya şerh ettirmelidir. Alınan tapunun cinsinin bilinmesi de büyük önem taşıyor. Konut tapuları ortak, kat irtifaklı ve kat mülkiyetli olmak üzere üç çeşittir. Kat mülkiyetli tapu daha avantajlıdır, yoksa mutlaka kat irtifaklı tapu olmalıdır.
Nazmi Durbakayım
Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkam
'Yapımcı firma güvenilir olmalıdır'
Konut alırken mutlaka hukukun öngördüğü tüm tedbirler alınmalıdır; ancak, asıl önemli olan yapımcı firmadır. Maketten konut satışında projeyi gerçekleştirecek müteahhidin, belediyeden alacağı tapu nüshası ve noterden tasdikli kat irtifakı listesini tapu dairesine götürmesidir. Tapu dairesiyse listeyle belediyenin tapu nüshasını inceler. Belgenin doğruluğunu teyit ettikten sonra 'hisseli arsa tapularını çıkarır. Böylece konut sahibi olmak isteyen tüketici, maket üzerinden hayali bir yer değil, kat irtifak tapusu olan somut bir dairenin sahibi olur. Tüketici müteahhit ile mutlaka satış sözleşmesini de imzalamalı.
Sözleşmenin güçlendirilmesi için bir diğer enstrüman ise banka teminat mektubudur. Müteahhit, bankadan aldığı teminat mektubunu alıcıya verir. Senet verilebilir veya bir başka mülküne ipotek koydurabilir.
Uğur Dumankaya
Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi
"Noter tasdikli sözleşme yapılmalı'
Konut sektörü diğer sektörlerden farklı bir yapıya sahiptir. Ürünün geliştirme aşamasından alıcısına teslim edilene kadar geçen uzun bir süreci vardır. Proje geliştirilip yasal süreçler tamamlandığı zaman lansmanı gerçekleştiriliyor. Bu süreçte, konutların satışları da lansman dönemi öncesinden maket hazır olunca başlıyor. Konut almaya karar veren alıcılar araştırmalarını tamamladıktan sonra maket üzerinden alımlarını yapıyorlar. Burada tamamen güven unsuru ön plana çıkıyor. Bu aşamada, konut alıcılarının marka değeri yüksek olan firmaları tercih etmeleri büyük önem kazanıyor. Her türlü taahhüdün yerine getirilmesi, konut alıcıların sıkıntı yaşamamaları açısından çok önemli. Konut alımında banka kredisi kullandıran firmalar bankalarla yapmış olduğu anlaşmalarda gerekli teminatları yerine getiriyorlar.
