Doç. Dr. Murat Batı yazdı: Emlak Vergisi'ni ödemeyebilir miyim?

*Doç. Dr. Murat Batı

Bir servet vergisi olan Emlak Vergisi yılda iki taksitte ödenir. İlk taksit Mayıs ayı sonuna kadar ikinci taksit ise Kasım ayı içinde ödenecektir. Kanunda belirtilen taksit süreleri içinde ödenmezse ödeme yapmadığınız ayı takip eden her ay için ödenmesi gereken vergi tutarı üzerinden %1,6 gecikme zammı uygulanacaktır. Ancak Emlak Vergisi Kanunu’nun 8’nci maddesinde bazı kişilerin Emlak Vergisini ödemeye bileceklerini belirtmiştir. Elbette bazı şartları sağlama şartıyla..

2020 Kasım ayı içinde Emlak Vergisinin ikinci taksiti ödenecek. Bu yazı bu ikinci taksiti ödememenizi hatta daha önceki yıllarda ödediklerinizi iade almanızı da sağlayabilir. O zaman başlayalım.

Kimler emlak vergisi ödemez?

Emlak Vergisi Kanunu’nun 8’nci maddesinde kimlerin indirimli yani sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanacağı sayılmıştır. Aşağıda sıraladığım bu kişilerin Emlak Vergisini ödememeleri için ayrıca bazı koşullara daha sahip olması gerekecektir.

Kanun maddesinde sayılanlar;
Gaziler
Özürlüler
Şehitlerin dul ve yetimleri
Hiçbir geliri olmayan ev hanımları ve 18 yaşını doldurmuş ve 18 yaşından büyük işsizler
Sadece Türkiye’de Kurulu bir sosyal güvenlik kurumundan aylık alanlar.

Yukarıda sayılanlar arasındaysanız, tek bir konuta sahip iseniz, bu konut Türkiye siyasi sınırları içinde ve 200 m2‘yi aşmıyorsa o zaman emlak vergisi ödemeyeceksiniz. Bu avantajdan (indirimli yani sıfır oranlı emlak vergisinden) sadece konut sahipleri yararlanacaktır. İş yeri, arsa, araziler bu avantajdan yararlanamayacaktır.

Gazi, özürlü, şehitlerin dul ve/veya yetimlerinden biri, ev hanımı, 18 yaşından büyük işsiz iseniz ve de ayrıca Türkiye sınırları içinde tek bir konuta sahipseniz, faiz, kira geliri gibi bir geliriniz de yoksa ve bu konut da 200 m2‘yi aşmıyorsa o zaman emlak vergisi ödemeyeceksiniz.
Bu koşulları ve kafanızdaki soruları tahmin ederek soru/cevap şeklinde basit bir dille konuyu sizlere anlatmaya çalışayım

İndirimli yani sıfır oranlı emlak vergisi sadece konutlara uygulanacaktır

Kanun maddesinde yer alan indirimli bina vergisi uygulaması, sadece mesken (konut) vasıflı binalar için değerlendirilmiştir. Bu nedenle, konut olmayan ya da konut vasfını kaybeden binalar için indirimli bina vergisi oranı uygulanması mümkün değildir. Maliye Bakanlığı’nın verdiği bir özelgede; fiilen de olsa işyeri olarak kullanılan binanın konut vasfını kaybettiği gerekçesiyle bu indirimli orandan yararlanamayacağı belirtilmiştir.

Konutun belli bir kısmı, depo, dükkân gibi bir şekilde başkasına kullandırılsa bile “konutumuz” konut vasfını kaybettiğinden hem de kira geliri alındığı varsayımıyla bu indirimden yararlanılamayacaktır. Yani emlak vergisi ödenecektir.

Özetle bir binanın kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması ya da mesken dışında bir amaca tahsis edilmesi halinde indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulamasından faydalanabilmesi mümkün değildir.

Ayşe Teyze’nin 2 evi varsa ne olacak?

Ev hanımlarının 200 m2’yi aşmayan tek bir konutu var ise ve babadan, eşten kalan aylık ve/veya 49.000 TL’yi aşmayan faiz geliri hariç başka da geliri yok ise ve kocasının ne iş yaptığına bakılmaksızın emlak vergisi ödemeyecektir. Ancak ikinci bir evi olursa ikisi için de emlak vergisi ödemek zorundadır. Bu durumda iki konut için de emlak vergisi ödemek zorunda kalacaktır.

Konuta hisseli sahipseniz hisse oranınızda vergi ödemezsiniz

Konuta hisseli sahip olunması halinde ise evin toplam brüt alanı dikkate alınacağından, toplam brüt alan 200 m2’yi aşarsa, bu muafiyetten yararlanılmayacaktır. Örneğin emekli olan eşi ile birlikte satın aldığı 300 m2’lik konuttan dolayı eşiyle birlikte yarı yarıya ortak olan eş, kendi hissesine isabet eden metre kareyi değil evin brüt toplamı dikkate alınarak değerlendirileceğinden bu muafiyetten yararlanamayacaktır.

Ancak ev hanımı Ayşe Hanım ile çalışan eşi yarı yarıya hisseli 180 m2’lik bir konut için (brüt alan 200 m2’yi aşmadığından) çalışan eş hissesi oranında emlak vergisini öderken ev hanımı Ayşe Hanım hissesine isabet eden kısım için emlak vergisi ödemeyecektir.

Ev Hanımı Ayşe Hanım iki ayrı eve düşük oranlı da olsa hisseli sahipse muafiyetten yararlanamayacaktır.

Duayen vergi hukukçu hocamız rahmetli Prof. Dr. Şükrü Kızılot’un bir yazısında dediği gibi; "İki yarım hisse bir ev etmesine rağmen yasa bunu kabul etmiyor."
Gerçektende öyle "iki yarım bir etmiyor bazen."

Kat irtifaklı arsa tapusu olan konut sahipleri bu muafiyetten yararlanır mı?

Evet, faydalanılabilir. Sıfır oranlı emlak vergisi için, binaya ait iskân belgesinin alınması şartı yoktur.

Yabancı bir Sosyal Güvenlik Kurumundan emekli olan kişi muafiyetten yararlanabilir mi?
Kanun hükmüne göre “Kanunla Kurulan Sosyal Güvenlik Kurumları” ibaresinden yola çıkarsak hayır yararlanamaz. Yani Almanya’ya çalışmak için giden Ahmet amca orada emekli olup Türkiye’ye dönerse Türkiye’de sahip olduğu konut için emlak vergisi ödeyecektir.
Yani yabancı ülkelerde kurulan bu gibi sosyal güvenlik kuruluşlarından emekli olan kişilerin, Türkiye’de brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskene sahip olsalar bile, bina vergisi indiriminden yararlanmaları mümkün değildir

Bankadan faiz, repo gibi kazancı olanlar bu istisnadan yararlanabilir mi?

Bu muafiyetten yararlanacak olanın başka geliri olmadığını ispatlaması gerekmektedir. Hiçbir gelirden kasıt; kişinin lokanta işletmeciliği gibi ticari, zırai, avukatlık gibi serbest meslek faaliyeti, faiz geliri ya da kira geliri olmaması gerekmektedir. Ancak faiz, repo gibi kazancı var ise ve bu tutar da 49.000 TL’yi aşmıyorsa yararlanabilir. Aksi takdirde yararlanamaz.

Örneğin; 120 m2’lik tek konutu olan emekli Ahmet amcanın emekli maaşından başka geliri yoksa ve bu evde oturmazsa bile emlak vergisi ödemeyecektir. Ama Ahmet amca emekli maaşı yetmiyor diye öteberi satmak için bir dükkân açarsa artık emlak vergisi muafiyetten yararlanamayacaktır. Dükkân açmayıp bir lokantada garsonluk da yapsa yine emlak vergisini ödeyecektir.

18 ve üstünde bir yaşta olan ve hiçbir geliri olmayanlar da bu muafiyetten yararlanacak

Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2’yi geçmeyen tek konut sahibi olan ve hiçbir geliri bulunmayanların bu muafiyetten yararlanmaları için ikametgâhlarının bulunduğu yer vergi dairesinden gelir vergisi mükellefi olmadıklarına ve SGK’nin (T.C. Emekli Sandığı, Bağ-Kur ve Sosyal Sigortalar Kurumu Genel Müdürlüklerinin) ilgili birimlerinden aktif sigortalı bulunmadıklarına dair belge alarak ilgili belediyeye vermeleri halinde tek konut için emlak vergisi ödemeyeceklerdir.

Hiçbir gelirin bulunmaması şartı: hizmet karşılığı elde edilen ücret geliri, ticari, sınaî, meslekî veya tarımsal faaliyet geliri, serbest meslek kazancı geliri, menkul ve gayrimenkul geliri, faiz, temettü, hisse senedi veya kâr payı geliri veya benzeri türde herhangi bir gelirin olmamasını ifade etmektedir.
Ancak geliri, faiz, kar payı gibi Gelir Vergisi Kanunu’nun 75’inci maddesinde sayılan menkul sermaye iradı gelirlerinden ibaret olanlar GVK’nin 103’üncü maddesinde yer alan ikinci dilimin üst sınırını aşmama şartıyla -ki bu tutar 2020 yılı için 49 bin TL’dir- hiçbir geliri yok kabul edilerek bu muafiyetten yararlanırlar.

Hiçbir geliri olmayan mükelleflerin bu muafiyetten yararlanabilmeleri için bu durumu belediyeye bildirmeleri gerekmektedir.

Konuttan başka gayrimenkulü olanlar bu muafiyetten yararlanabilir mi?

Bu muafiyet uygulaması sadece tek konuta sahip olan, emekli maaşından başka geliri olmayan ya da özürlü, işsiz, ev hanımı gibi kişilere sağlanan bir tür kolaylıktır. Ancak iki konuta sahip olanlar bu muafiyetten yararlanamaz. Hatta ikinci bir eve hisseli sahip olsa bile yine muafiyetten yararlanamayacaktır.

İlginç olan şudur ki; ikinci eviniz varsa muafiyetten yararlanamıyorsunuz ama tek konutun yanında arsa, arazi ve de depo vs varsa muafiyetten yararlanabiliyorsunuz. Tek konutu olup da gelir getirmeyen depo, samanlık, arsa ya da arazisi de olanlar konut için bu muafiyetten yararlanabilecektir. Bunun tek istisnası engellilere, gazilere, şehitlerin dul ve yetimlerine ilişkindir. Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni veya tek meskende hissesi bulunan engelliler, gaziler ile şehitlerin dul ve yetimlerinin emlak vergisi muafiyetten yararlanabilmesi için herhangi bir faaliyet veya gelir şartı aranılmayacaktır. Bunlar her hal ve takdirde emlak vergisi muafiyetinden yararlanacaklardır. Yani gazi iseniz ve 200 m2’yi geçmeyen tek meskeniniz varsa isterseniz holding sahibi olun söz konusu konuta ilişkin emlak vergisi ödemeyeceksiniz.

Buradaki gelir getirmeyen ifadesini, niteliği bakımından karine olarak gelir getirmesi mümkün olmayan taşınmaz olarak anlamak gerekmektedir. Aksi takdirde normalde kira geliri getiren bir işyerinin bir müddet için boş kalması durumunda gelir getirmeyen bir işyerinden söz edilmesi mümkün değildir.

Çalışan emekli vergi ödeyecek

Emekli olan kişi emeklilik sonrası çalışmaya devam ederse emlak vergisi ödeyecektir. Yani bu muafiyetten yararlanmayacaktır. Bunun istisnası ise bu kişilerin engelli, gazi ya da şehitlerin dul ve yetimleri olmasıdır. Yani bir engelli emekli olduktan sonra çalışsa da yine emlak vergisi ödemeyecektir. Yani engelli kişinin ne kadar geliri olursa olsun 200 m2’yi aşmayan tek konutu için emlak vergisi ödemeyecektir.

Muafiyetten yararlanmam için evde oturmam şart mı?

Böyle bir şart bulunmamaktadır. Yani başkasının kullanımına bıraksanız bile emlak vergisi ödemenize gerek yok. İndirimli vergi oranının uygulanması için meskende bizzat oturma şartı aranmamaktadır. Bu nedenle, sahip olduğu büyüklüğü 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni boş tutan, kiraya veren veya bedelsiz olarak bir başkasının kullanımına bırakarak başka bir konutta kirada oturanlarda diğer şartları taşımaları kaydıyla indirimli vergi oranından faydalanabileceklerdir. Kiraya verilen evin kira gelirinin, kiralanan ev için ödenen kira tutarından fazla olmasının önemi yoktur.

Emekliyim, oğlumun/kızımın yanında oturuyorum ve tek evim var o da kirada; kiradaki ev için muafiyetten yararlanabilir miyim?

Cevap vereyim; hayır. Kiradan elde edilen gelir nedeniyle başka bir geliri bulunmama şartı çiğnenmiş olacağından muafiyetten yararlanamayacaklardır. Yani tek meskeni kiraya verdik siz de kiraya çıkarsanız muafiyetten yararlanabilirsiniz. Ama tek meskeninizi kiraya verdiniz eşinizin kaldığı lojmana onun yanına taşınırsanız emlak vergisini ödeyeceksiniz. Verilen özelgeler de bu yöndedir.

2020 yılında emekli oldum, ne zaman muafiyetten yararlanmaya başlayacağım?
İstisnadan yararlanma hakkı takip eden yıldan itibaren başlar. Örneğin 2020 yılında emekli olduysanız bu yıl emlak vergisini ödemeniz gerekmektedir. Ancak gelecek yıldan itibaren muafiyetten yararlanabileceksiniz.

Yazlık evler için bu muafiyet uygulanır mı?

Yazlık evlerde ara sıra gidilip oturuluyorsa her şekilde emlak vergisi ödenmesi gerekmektedir. Ancak yazlık evde yaz kış devamlı oturuluyorsa bunun için yukarıda şartları taşımaları halinde emlak vergisi ödenmeyecektir. Örneğin emekli bir amca Ege sahillerinde bir yazlık ev alıp artık kalan ömrünü orada tamamlamak için gidip oraya yerleşirse ve bu ev de 200 m2’yi aşmıyorsa ve amcanın ticari, zırai, serbest meslek, kira geliri gibi bir kazancı da yok ise emlak vergisi ödemeyecektir.

Eşi ölen ve eşinden emekli aylığı alan Ayşe teyze emlak vergisi ödeyecek mi?

Geliri, kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanlar bu vergi avantajından yararlanabilecekler. Yani ev hanımı Ayşe teyze eşi öldükten sonra eşinden kalan evde ikamet etmekte ve eşinden dolayı aylık alırsa ve yukarıda sayılan diğer şartları da sağlarsa emlak vergisi ödemeyecektir.

Geçmiş yıllarda ödediklerimi iade alabilir miyim?

Evet, geçmişe yönelik 5 yıl için iade alınabilir. 2010 yılında emekli oldunuz, başkaca bir geliriniz yok ve 200 m2’yi aşmayan bir konutunuz var ve bu konut için 2010 yılından bu yanadır da emlak vergisi ödediniz. Geçmişe yönelik 5 yıl için ödediklerinizi iade alabilirsiniz. 2016 ve sonrası yıllarda ödenen emlak vergisi iade alınabilirken maalesef şartları taşısanız bile 2016 yılından önce ödenenler iade alınamamakta. İade almak için evin bulunduğu yerin ilçe belediyesine gidip istenilen belgelerle birlikte dilekçe vermeniz kâfidir.

__________________________________________________________________________________________________

* Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Ali Fuad Başgil Hukuk Fakültesi, Mali Hukuk Anabilim Dalı Başkanı