Önce iki haberi arka arkaya okuyalım, sonra inşaat şirketlerinden birinin yöneticisinin yorumuna bakacağız.
 
(27 Ekim, Dünya)
İstanbul'da konut fiyat artış hızı 6 yılın dibinde
İstanbul'da konut fiyatlarında artış hızı Merkez Bankasının fiyatları hesaplamaya başladığı 2011 yılı başından bu yana en düşük seviyesinde gerçekleşti.

(23 Ekim, Dünya)
Nef, 2 günde 474 konut sattı
Nef Çamlıtepe'de 1+1'den 4+1'e kadar farklı tiplerde sunulan konutların tamamı satıldı.
 
İki haber, ilk bakışta birbirini yalanlarmış gibi duruyor. Fiyat artışının yavaşlaması için talebin zayıflaması lazım. Öyleyse satışa çıkan bir projede tüm konutlar iki günde nasıl satılabiliyor?

Merkez Bankası'nın konut endeksi (Tam adı, TCMB Hedonik Konut Fiyatı Endeksi) İstanbul'da fiyatların yıllık bazda yüzde 7,05 arttığını gösteriyor. Ama rakama aldanmayın. Aynı endekse göre İstanbul'da konut fiyat artış hızı son 5 aydır enflasyonun altında seyrediyor. Yıllık enflasyonun yüzde 11'in üzerinde olduğunu düşünecek olursak, İstanbul'da konut fiyatlarının aslında reel olarak gerilediğini söyleyebiliriz. Nitekim Hürriyet yazarı Uğur Gürses’in hesabına göre İstanbul’da konut fiyatları son bir yılda reel olarak yüzde 3.3 gerilemiş durumda.
Peki konut fiyatlarındaki reel gerileme ne kadar devam eder? Geçici bir durumla karşı karşıya olmayalım?

Bu sorunun cevabını bulmak için ikinci habere geçelim. Talebin eski canlılığından uzak olduğu bir dönemde, Çekmeköy'deki projede, 500'e yakın konut iki gün içinde nasıl satıldı?

Bu sorunun cevabını vermek için söz konusu projenin metrekare fiyatlarını bilmek gerek. NEF’in Çekmeköy projesindeki metrekare fiyatının (Ki, 5 bin TL civarında olduğu söyleniyor) çevredeki diğer projelerden yüzde 20-30 daha ucuz olduğu konuşuluyor.

Eğer bu projeyle ilgili rakamlar konut piyasasının geneliyle ilgili önemli bir eğilime işaret etmese, “Alan almış, satan satmış, bize ne” der geçerdik. Ama mikrodan yola çıkarak makroya varmak, NEF’in Çekmeköy projesine bakarak inşaat sektörünün geneliyle ilgili bir yorumda bulunmak mümkün.

Çekmeköy’deki proje bize şunu gösteriyor: İstanbul’da konut alıcısı, fiyatta iskonto bekliyor. Fiyat iskontoluysa acele ediyor. Değilse, ağırdan alıyor.

İnşaat şirketlerinden birinin patronu olan kaynağım şöyle diyor: “Sadece Çekmeköy’de değil, İstanbul’un genelinde konut alıcısında yüzde 20 - 30 iskonto alma isteği görüyorum.”

"Bir projeden yola çıkarak böyle büyük laflar etmek yanlış" diyecekler için bir örnek daha verelim. Kısa süre önce Ağaoğlu da, yine aynı bölgede, yeni bir projeyi satışa çıkardı. O da tıpkı NEF gibi fiyatta iskontoya gitti. Kendi tabiriyle “kol kesti.” Habertürk’e verdiği röportajda şöyle diyordu: “Ciddi bir durgunlaşma var. Fiyatlar düşüyor. Maliyetler artıyor. Hele müteahhit pahalı arsayı alıp projeye girdiyse, yandı gülüm keten helva... Çok yüksek fiyatlarla arsa alan müteahhitler sıkıntı içinde. Hesaplar karıştı. Şahsi endişem birkaç Fi Yapı hadisesinin ortaya çıkmasıdır. Ekonomik olmayan hiçbir şeyin yaşama şansı yok. Çarklar dönecekse, kimi parmak kesecek, kimi kol kesecek. Biz Çekmeköy’de ‘Arsa bizden’ diyerek, kol kestik.”

“Kol kesmek”, her inşaat şirketinin yapabileceği bir iş değil. Arsa kendisine aitti, Ağaoğlu bu sayede “kolunu kesebildi”, yani iskonto yapabildi. NEF'in şansı ise arazi sahibiydi. NEF'in projesinde arazi, Finansbank’ın kurucusu Hüsnü Özyeğin’e aitti. Bölgede arazi sahipleri inşaat şirketleriyle genellikle yüzde 50-50 şeklinde anlaşıyor. Yani gelirin yarısını kendine alıyor, yarısını inşaatı yapan şirkete bırakıyor. Özyeğin’in ise yüzde 35’le yetindiği söyleniyor. Bu da inşaat şirketine iskonto yapmak için marj bıraktı.

Peki o marjı bulamayan inşaat şirketleri ne yapacak? Üstelik bina inşaat maliyetleri, dolardaki artışa paralel olarak son bir yılda yüzde 22 artmışken.

Ne diyordu Ağaoğlu? “Hele müteahhit pahalı arsayı alıp projeye girdiyse, yandı gülüm keten helva…”

Keten helva yanıyor.